撬动楼市还需先撬动需求

胡志刚

今年一季度以来，中央出台了一系列稳定住房消费的政策，各地政府也配合实施了一些区域性的政策，上下联动，旨在通过金融、税收等政策的放松来鼓励民众买房，稳定住房消费。而效果却只在一线城市有所显现，二三线城市并不明显。因为长期以来政府用行政的手段和运动的方式支配房地产市场，导致投资投机性购房膨胀，而相当一部分合理的住房需求犹如被锁住的蛟龙，被捆在政策的铁笼里，动弹不得。加之上一轮城镇化导致住房严重地供大于求，去库存压力山大。笔者认为，稳定住房消费不能仅限于鼓励性政策，还必须注重释放性政策，为被压抑和被限制的消费者身份及消费者的意愿、行为、成本等解套，竭尽全力扩大消费需求，突破市场瓶颈，挖掘消费潜力，盘活存量，促进房地产市场健康稳定发展。

改善楼盘质量，吸引住房需求

目前政府出台的政策大多在消费者身上打主意，以为政府给了一些刺激政策，人们就会雨后春笋般地加入购房人行列。殊不知，产品如果不对胃口，购房人就不会“垂涎三尺”。可见，消费端与供应端是紧密联系互为因果的，我们不能就消费谈消费，在供应端发力也是吸引消费的重要环节。

众所周知，上一轮城镇化由于大规模地造空城，不注重楼盘质量，导致千城一面，万楼一型，空置楼盘量大质次，许多滞销楼盘不被市场认可，无法满足消费者的住房需求。在目前楼市严重供过于求的市场形势下，有的楼盘仍适销对路，客户门庭若市，甚至出现“日光盘”;而有的企业产品严重滞销，门可罗雀，甚至成了无人问津的烂尾楼。这足以证明住房消费已进入追求品位、品质和品牌的时期，房地产市场应遵循以销定产的原则，改善楼盘质量，吸引住房需求。首先，调整规划，完善滞销楼盘周边的交通、商业、教育、医疗等公共资源的配套;其次，政府还要督促和扶持开发企业追加投资，根据不同城市不同地域的地理、人文、民俗等特色和消费需求，嵌入文化、科技、绿色等宜居要素，调整和优化其所开发的滞销楼盘，因地制宜地配置各类共享设施设备，改善社区环境;最后还要对购买其楼盘的业主提供综合运营配套服务，利用轻资产的模式，配置提供专业从事社区服务的贴心管家，吸引消费者入住。

对于企业遭遇资金困扰无力追加投资的僵尸产品及烂尾楼，地方政府应当及时盘点清理，将其转让给优质企业进行以优化升级为目的的再次开发或重新开发。唯此才能消化库存，撬动楼市。

降低政策门槛，释放住房需求

目前房地产市场存在相悖的怪异逻辑，一方面市场空置率太高，空置面积达10亿平方米，库存压力逐步加大;另一方面又施行限购政策，用行政手段甚至计划经济手段去干预市场，遏制消费需求。限购政策限制非户籍家庭购房，人为地限制了一部分人尤其是外来人员合理的住房需求，与此同时又助长了户籍家庭投资投机购房的不合理需求，导致有的家庭囤有大量的空置房，有的家庭买不上房住不上房。

前不久某一线城市政府声称，外来人口购房入户导致城市公共服务不堪重负，因而实行限购政策将是永恒的。笔者认为，这是对城市管理及房地产市场的误判。其实这部分非户籍家庭的吃穿住行都早已发生在城市，购房入户只不过是一种形式上的认可，因为负荷已经存在。如果购房只对高端人才放行，而将普通劳动者拒之门外，那将导致城市违背居民人口塔型结构，并日益趋向不合理，普通劳动者人工成本上升，形成用工荒，加大企业乃至社会的负担和生产生活的不便，不利于城市健康稳定发展。

当然，尽管限购政策有瑕疵，但已实行十多年，形成了政府管理房地产市场的刚性和依赖性，目前也不是全面放开的时候，可以先取消140平方米以上的非普通住宅限购，放开高端房的购买限制。相对于其他产品，高端楼盘市场化程度高，不会引起市场波动，并且豪宅项目可抵N套刚需房源，销售贡献比重大，税费缴交和资金回笼力度大。然后适度下调非户籍家庭购房缴税和缴纳社保的年限，分阶段适度放开学区房和人才房的购房标准，让这部分人的住房需求有一个合理的预期。同时，政府可以通过回购或收储开发商及居民的空置房，作为危改、棚改安置房、共有产权房、公租房、社会租赁房等，尤其要降低租赁税费，发展城市租赁房市场，用市场手段逐步取代行政手段，通过降低有关税费，让房地产市场与常态化对接，先易后难，逐步放开，释放一部分住房需求。

助力市场培育，放大住房需求

一个健全的常态化房地产市场是需要政府精心呵护和培育的，目前房地产市场虽已有回暖迹象，但仍存在许多不利于市场发育的行政制约因素。从全国来看，城市房地产信贷紧张并非个案，信贷支持力度不足已经成为制约当前楼市进一步回暖的主要矛盾。例如有些城市公积金新政至今仍未公布，即便是已经执行的城市，也多数执行不力;当下二套房首付四成难寻，且由于存贷利差已处低位，银行严格执行优惠利率实是无利可图，京沪大多数银行也难以给到最低的利率优惠。笔者预测，下一步政府仍极可能继续降准降息，但即便所有的宽松政策都到位，具体到每座城市也是千差万别，对一些债务严重、财务状况不好的城市，其执行力度必然衰减和大打折扣。

为此，我们必须多角度培育房地产市场，而房地产市场营销是连接供应和消费的重要环节，可以通过改善营销弥补政府政策的不足。首先探讨发展全民营销模式，变被动地以广告、电视、单页吸引客户上门为主动出击，通过减少中间环节，扩大销售渠道，发展下线进行销售，直接让利于参与产品销售的人员，从而大大加快产品销售的速度。

二是创新产品销售的权属模式，通过化小产品份额以及多样化的服务来降低市场门槛，放大住房需求。例如借鉴国外的分时度假建立分权度假营销体系，即把酒店式公寓、别墅或度假村的一套房或一间客房化分成10份产权单位出售给客户，消费者通过购买其中的一份获得十分之一的产权，领取房屋所有权证和土地使用权证，还可以获得在其连锁酒店内28天的消费和物业委托经营升值带来的收益。这种模式尤其适用于二三线乃至四线城市，可以将若干空置房通过资产重组并购等方式，集合集约地改造成分权度假产品，既拉动了住房消费增长，又拉动了以旅游为导向的复合消费的增长，且不会产生泡沫。

三是拥抱互联网，进行线上线下全民营销，放大住房需求，充分利用“互联网+”，为不同的对象提供差异化、定制化的金融服务，创造“互联网+房地产+金融”的服务模式，为需要融资的开发企业或购房人及投资者提供全流程便利周到的二级金融服务，增加贷款的覆盖面，将贷款利率、期限、额度放宽至极致，从而降低房贷压力。

四是加快住宅银行进程，中国式“MBS”——住宅金融专项债券有望加速推进。目前提出的住宅金融专项债券，目的是支持保障房建设，标的是向社会融资建设保障房，具体来说，是向银行、保险、基金发行专项债券，定向支持棚改及城市基础设施等相关工程建设，增强保障房建设的融资能力，从根源上减轻公积金中心的压力。下一步还需推行住房抵押证券化和房地产的专业吸储产品，通过一二级市场联动扩大住房金融来源，扩大房地产金融的“资金池”，以缓解银行资金不足的压力，拓宽房地产金融产品的服务品种，降低房地产企业的资金成本和购房人的购房消费成本。