房地产业多元化探路

杨秋波

在“互联网+”时代，应该向金融，还是向电商、向服务、抑或向高科技发展？房地产行业的转型，其难度，不亚于迷雾中之探路。图/CFP

4月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，首次提出建立房地产发展的长效机制。

此时距房地产“330新政”落地正好满月。这是2014年三季度以来，中央针对房地产出台的一系列政策作出简明扼要的总结，同时亦是对未来房地产政策趋势的前瞻。

“330新政”出台之初，有业界人士揣测认为，这是楼市短期的“春药”，同时也可能成为楼市未来的“毒药”，楼市将进入长期调整;也有舆论认为，楼市的白银时代已经到来，希望这剂“春药”能为长效机制的建立，为房地产企业去库存、缓解资金链断裂的压力，并为开展转型腾出时间和空间。

在楼市去库存的“窗口期”，转型也是房地产行业的当务之急。房地产企业四处探路，在传统产业链上下游挖掘服务价值的同时，在业务多元化方面也在不断尝试。

“330新政”通过调整二套房首付释放改善型需求，同时，通过交易环节的税收减免，盘活二手房存量资产。

3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布通知，宣布将二套房首付比例降至四成。同时，对于使用公积金购买首套普通自住房，最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

同一天，财政部、税务总局也联合出台新政，宣布二手房满2年，交易免征营业税。

这是去年以来，中央第二次部署楼市新政。

2014年年初，楼市已经明显下行，且量价齐跌;到了6月份，二线城市几乎全面取消限购，但市场仍不见起色。

去年9月份，央行和银监会宣布调整先行房贷政策，放宽一套房认定标准。同时把首套房贷利率下调至基准利率的7折。

但楼市依然不买单。

2014年全国房地产销售及新开工下降明显、开发投资放缓的背景下，各个城市的库存压力持续加剧，房地产高库存压力下，亟需政策刺激，提升交易活跃度。

中国指数研究院的数据显示，2015年1-2月销量继续大幅回落，多数城市的可售面积去化周期在15个月的警戒线以上，市场整体去库存压力骤显。

今年3月份，楼市继续下行，市场预期的“小阳春”失约。城市楼市表现甚至不及去年同期，土地市场亦表现冷淡，由于政策前景不明朗，地方政府 “捂地待发”，土地供应量有所减少，企业拿地也更加谨慎。

克尔瑞的数据显示，一线城市市场表现更为疲软，同比跌幅达14%，成交仍处低谷;从二三线城市来看，虽然同比上涨的城市超过6成，但整体同比仍下降。

可见，3月份的土地市场成交量与去年同期相比仍处低位，且多以底价或低溢价成交。

克尔瑞的数据还显示，库存整体仍居高不下，重点城市库存量同比增多，增幅多在20%以上。其主要原因是，去年同期的市场某种程度上延续了2013年火爆的局面，城市存量还未突破警戒线，整体基数较低，但经过2014年一年的积累，库存量攀高，所以同比仍大幅上涨。

中央第二次部署楼市新政正是在这样的背景下出台的。

“330新政”出台之后，楼市成交量开始显现。 “330新政”刚出台之时，有些开发商们以不涨价为营销噱头，但库存依然是开发商的致命毒药。低价走量、去库存、回流现金依然是开发商的当务之急。

亿翰智库房地产行业研究员魏峰向《中国新闻周刊》表示，从中央两次楼市新政来看，政府对于市场的宽松程度已经回到了2008年的水平，尤其是“330新政”直接对准了改善型居住需求，对短期内刺激一定的需求释放具有积极作用，但政策刺激并不会带来行业的反弹，由于去年四季度放量后需求积累尚不足，预计二季度仍将是一个探底的过程。

克尔瑞向《中国新闻周刊》提供的研报分析认为，高库存城市当下仍应以去库存为主，企业不可盲目乐观，积极营销抓住市场“窗口期”去存货仍是关键。

去年以来楼市新政频出，短期来看，供求关系紧张的部分城市，其去库存压力将有所缓解。整体市场成交量将明显提升，但提升幅度还需看银行的执行力度。

长期来看，业界认为，房地产行业有其自身的发展规律，正如2010年的史上最严调控，没能阻碍房地产行业黄金时代的繁荣，同样，政府的多重刺激亦无法阻挡白银时代的房地产行业进入新常态。

在新常态下，中央在探索房地产调控政策的转型，以建立房地产健康发展的长效机制。

业界认为，其内涵将包括：制定住房发展规划、控制土地供应节奏与结构、推进不动产统一登记制度、差别化住房税收信贷政策以及金融等调控手段。

中央政府通过多重刺激为房企创造了“窗口期”，与此同时，房企正在四出寻路。

易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱向《中国新闻周刊》表示，房企随行就市，放低姿态，不再一味追求规模增长，采取房地产+多元化并举，追求更稳健的发展。

“2015年，行业利润率将持续下滑，部分企业要亏损、出局。此外，转型不确定性高，部分房企有失败可能性。房企必须积极思考如何有效转型、创新和变革。” 丁祖昱说。

在丁祖昱看来，移动互联时代，知识创新成关键。2015年预计会有更多房企像万科一样推动组织架构变革。规模不再重要，利润、现金流都将成为综合衡量健康运营的核心指标。“成本管控、金融运作、互联网手段、服务创新将成为房企的核心竞争力。改善需求是市场争夺焦点。房企土地拓展可以聚焦在北上广深、大部分省会城市，以及东部沿海以及新型城镇化热点区域的三四线城市。”

“房企营销创新亦将更加注重渠道和实用性。随着房企转型成效显现，运营将变得越来越重要，运营将加快互联网化。”丁祖昱表示，房企加快产业地产等多元化转型，并挖掘社区商业潜力以及提供医疗、教育等衍生服务，拓展代建、专业化运营新模式，多管齐下挖掘利润增长点。服务软实力越来越重要，成为消费者感受产品特质并愿意为之付出更高代价的重要评判标准。2015年，行业服务创新预计将更深、更广。

在探路者当中，万科、万达、绿地三个行业龙头动静最大，都已开始在依附产业链的上下游，挖掘延伸服务的价值。

5月1日，万科发布了新一代企业标识（LOGO），对原有标识系统做了大幅更新，顺应向城市配套服务商的转型，以凸显国际化和贴近客户。与此同时，万科所宣扬的理念也从“建筑赞美生命”，更新为“赞美生命，共筑城市”。

万科总裁郁亮在万科换标仪式上说，在“互联网+”时代，未来的万科，除了巩固传统住宅业务，还要完善社区服务平台，紧跟城市演进的步伐，在消费地产和产业地产领域，培育和提升新业务能力。

4月20日，北京万科已经开始围绕V-LINK社区，搭建投资基金，为内部员工出去创业以及业主创业提供融资平台。

在万科之前，绿地已经推出了互联网房地产金融平台——“绿地地产宝”。值得一提的是，绿地在2014年的销售额已经超过万科，成为行业的龙头。

4月13日，绿地集团联手阿里巴巴旗下蚂蚁金服、平安陆金所，正式发布国内首款互联网房地产金融产品。同时，绿地金融投资控股集团将旗下交易所、财富管理公司、第三方支付、征信等平台整合，成立互联网金融事业部，标志着绿地互联网房地产金融业务全面启动。

这既是绿地地产延伸服务的一小步，同时绿地也在不遗余力地推进自己的大基建、大金融、大消费三大战略。

对于绿地一系列动作，有舆论笑称，绿地是上天下地入海无所不为，主要产品线高层建筑直插云天，地铁项目遍地开花，同时绿地在海外布局也相当迅猛。

4月21日，在中国绿公司年会上，万达董事长王健林重点讲了万达的第四次转型。从空间上看，万达将从中国国内企业转向跨国企业;从内容上看，万达从房地产为主的企业转向服务业为主的企业，形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业。

相较于万科的遮遮掩掩，以及绿地的“四处开花”，万达的转型则相对简单直接。王健林宣布，“五年内万达去房地产化，彻底成为一家高科技服务型公司，去占据产业链上游和渠道。”