浅议我国房地产企业融资难问题的成因及解决对策

方宇

摘 要：房地产业在我国经济发展过程中占了很大比重，已经成为我国国民经济的支柱性产业。房地产业作为高投入、高风险、高收益的资本密集型产业，其特点是建设周期长、资金需求量大、回收慢，对资金的依赖度很高，因而房地产企业的健康发展必然离不开金融的支持。文章从分析房地产企业融资渠道以及融资现状出发，阐述了我国房地产企业融资存在的主要问题，进而提出了相应的解决对策。

关键词：房地产企业 融资现状 存在问题 解决路径

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2015）07-281-02

一、房地产企业融资现状分析

（一）房地产企业融资渠道概述

一般来说，房地产企业的融资方式有以下几种：

1.自有资金。是指企业为进行生产经营活动所经常持有，可以自行支配使用并毋须偿还的那部分资金。同时根据规定，为防止财务杠杆率过大带来的财务风险，房地产项目中的住宅项目自有资金比率必须大于30%；商业项目自由资金比例需达到50%。

2.股权融资。是指企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资或转让部分股权等方式，引进新的股东的融资方式。

3.银行贷款融资。银行贷款融资是指房地产公司通过向银行借款以筹集所需的资金，是目前国内企业筹集资金的重要渠道。

4.房地产信托。就是信托投资发挥专业理财优势通过实施信托计划筹集资金，对房地产信托资金进行处理和运用。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。

5.债券融资。是指企业通过发行公司债券、中期票据等方式进行融资，在借款到期后，要向债权人还本付息。

6.民间中介融资。融资中介作为资金的中介，主要将筹集的资金和自有资金用于民间借贷，自身承担一定的放贷风险，并收取利息，也就是俗称的高利贷。一般用于企业补充短期流动性。

（二）房地产企业融资现状

我国经济自改革开放以来发展迅速，目前经济总量已在世界经济大国中排名第二，仅次于美国。房地产业在我国经济发展过程中占了很大比重，已经成为我国国民经济的支柱性产业。房地产业建设周期长、资金需求量大、回收慢，对资金的依赖度很高，因而房地产企业的健康发展必然离不开金融的支持，可以说，房地产融资是房地产项目成功的基础。我国房地产企业融资呈现出如下特点：

1.自筹资金处稳定增长。从有关数据中可以看出，2009年房地产企业通过自筹方式获得资金总额为17，949.12亿元，2010年自筹资金总额为26，637.21亿元，2011年自筹资金总额为35，004.57亿元，2012年自筹资金总额为39，081.96亿元，2013年自筹资金总额为47，424.95亿元。2010年自筹资金总额比2009年增长了48.40%，2011年该值比2010年增长了31.41%，2012年该值比2011年增长了11.65%，2013年该值比2012年增长了21.35%，自筹资金环比增长速度先增长再放缓然后继续增长，呈现U型态势。依据表中数据计算可知，2009年自筹资金占了资金来源总额的31.05%，2010年自筹资金占了资金来源总额的36.52%，2011年自筹资金占了资金来源总额的40.85%，2012年自筹资金占了资金来源总额的40.48%，2013年自筹资金占了资金来源总额的38.83%，连续5年自筹资金占资金来源总额的比例在不断上升后趋于平稳。可见，自筹资金处于相对稳定的增长状态。

2.民间融资成房地产融资新渠道。在一系列宏观紧缩政策接连出台的大背景下，近期我国民间资本借贷异常活跃。它们借助典当、小额贷款公司、私募基金、贷款中介等各种金融形式，成为银行收紧短期贷款之后的新的资金来源。有机构的研究报告认为，中国民间借贷市场总规模超过6万亿元，约为银行表内贷款规模的10%～20%{1}。因此，民间资本的兴起，给正处在宏观调控下的我国房地产开发行业提供了新的融资渠道。当然，也应清楚地看到，目前我国民间资本进入信贷市场的渠道还不畅通，有些民间资本的运作还不规范，民间资本成本还比较高（一般为12%以上），民间融资仍然无法满足我国房地产行业对资金的需求。

3.房地产企业股权及债券融资难度大。房地产企业股权及债券融资作为房地产开发商直接融资手段是筹集资金的重要渠道。房地产企业股权融资，需要房地产企业转让部分股权于金融机构，或金融机构参与房地产企业增资，从而获得资金进行项目开发。房地产企业债券融资需要企业利用公司债券或中期票据等金融工具，将债券、票据出售于投资人，获得资金进行项目开发。从实际操作来看，债券融资筹集资金规模大、速度快，对于投资人来讲有很高的安全性和流通性，所以国外大多数企业都更偏向于债券融资。{2}我国的房地产债券发展仍处于起步阶段，对于债券融资要求相对严格，限制条件较多，一般要求为上市公司，债券评级AA以上且债券发行规模不能高于企业净资产的40%。目前，我国真正的房地产债券发行的规模是非常小的，债券市场是不完善的，债券发行程序不标准，债券评级的准确性、可信性有问题，这些都提高了企业通过债券融资的门槛。

二、我国房地产企业融资存在的主要问题

（一）房地产企业自有资金严重不足

目前，绝大多数房地产企业的开发条件不完整，房地产企业自有資金严重不足，这些房地产企业的自有资金一般占总投资的比例低于30%，甚至更少。若开发商的自有资金严重不足，将无法从银行获得开发贷款，可能导致因缺少资金使得开发过程变得坎坷，甚至资金链断裂出现烂尾楼情况。{3}

房地产企业自身盈利的大小关系到自有资金的大小，自有资金的大小取决于企业的盈利能力并与之成正比。投资房地产项目本身就存在着很大的风险，所以投资者会对房地产项目投入的资本加以控制，导致了自有资金规模小。自有资金筹集不够，对房地产企业而言就会受到很多阻碍，一些很有投资价值并且有很大把握成功开发的项目，就会因为自有资金不足，贷款困难，望而观止，胎死腹中。换言之，开发商就好比“巧妇难为无米之炊”，空有一身技能却不能施展。

因此，必须想出能解决自有资金问题的办法，比如使投资者相信该项目能成功开发、盈利空间大、值得投资，这就需要企业具备专业的技术人员，有经验的策划和销售人员等开发团队，这样才能吸引别人来投资该项目，从而筹集到更多的自有资金。

（二）房地产企业融资结构不合理，风险相对集中

房地产开发资金来源一般有自筹资金、开发贷款和其他资金等，最大的是自筹资金和其他资金。自筹资金一般是开发商的资本金，其他资金则是房地产预收房款，以及建筑施工企业的工程垫款。从这些资金来源分析来看，开发贷款无疑属于银行流动资金贷款，其他资金中的建筑施工企业垫款，实际上也大多来自于银行对施工企业的流动资金贷款，而商品房预收房款中接近60%仍然是银行给购房人的按揭贷款或公积金购房贷款。由此可见，银行信贷在房地产企业融资中起着支柱性的作用。这样的融资结构对房地产开发企业来说是非常不利的。一旦银根紧缩，银行信贷开始收紧，房地产开发企业的融资链条就会出现断裂，面临破产的危险。

（三）房地产金融创新工具有限

和发达国家对比，我国的房地产金融创新工具基本都是一些传统的工具如银行贷款、自有资金、预收房款，这显示出我国房地产金融创新工具薄弱。这种情况在很大程度上影响了我国房地产业的防范风险能力及金融服務水平，使我国的房地产金融业与发达国家的差距进一步扩大。因此，它的创新是必要的。根据我国的国情条件和房地产业务的运作，要快速高效地发展真正的房地产金融创新工具；不断完善房地产相关法律制度，实行更加宽松的融资政策，从发达国家的融资渠道中挑选适合我国发展的融资渠道，并总结研究出我国的房地产金融创新工具，开发出品种多样化有针对性的融资渠道，为我国房地产企业的发展和建设提供更多的选择空间。

三、我国房地产企业融资难问题的解决路径

（一）建立健全房地产金融市场体系

建立健全房地产金融市场体系，首先要建立一个不同的市场功能以围绕房地产企业融资的金融体系。同时，要建立健全市场体系来提高房地产企业的金融资产流动性。房地产企业建立资产流通的市场体系是非常重要的，因为流动性决定着房地产企业资金的变现能力和流通能力。建立流通的市场体系需要现代金融工具去实现，资产证券化和共同基金以及资产指数化等工具可以使房地产金融资产在二级市场上更容易交易和流动，信用风险和市场风险可以大大分散，不再集中于信贷机构。同样地，也需要建立更加专业化的市场体系来完善我国房地产金融市场体系。专业化的市场体系有房地产资金管理协会、房地产贷款专业机构和房地产风险管理机构等。

（二）实施多元化融资策略

房地产融资渠道多元化具有重要的意义，它不仅能降低房地产融资中的融资渠道单一的金融风险，而且有利于资本市场金融工具和金融品种的创新。因此，在银行信贷为主和完善银行信贷体系的前提下，房地产企业应积极促进融资渠道的发展，使房地产融资渠道多元化。如建立和健全我国信用评估体系，提高信用评估的可信性和有效性；完善证券市场体系，使股票融资和债券融资等直接融资渠道成为房地产融资的主渠道；积极发展房地产信托基金，完善信托行业的法律体系，充分利用信托基金的理财优势等。再如中小房地产企业对房地产开发项口以合作或合资形式实行联合开发融资模式，风险互担，收益共享。

（三）建立和完善房地产金融市场中的融资中介机构

虽然由于政府出于对房地产泡沫的担忧，房地产开发融资中占很大比重的银行直接贷款和个人按揭贷款受到了严格的限制，银行信贷融资这一重要途径被消弱，但是另一方面，由于我国民间资本规模随着改革开放的不断深入推进而有了较大的提高。富余的资金如何合理规范地进入房地产市场成为一个重要的社会问题。如何突破房地产企业的现有融资困局，既疏通进入房地产业的资金渠道，又不增加房地产金融风险，这就要求建设一个完整高效的房地产金融中介体系，解决资金利用的信息不对称问题。首先，建立一支高素质的专业中介人才队伍是关键。他们需要掌握专业的理论和实务知识，熟悉我国市场的政策环境，能够根据本土市场特点较准确地估计具体项目的投资风险并拥有更广泛的信息来源。其次，良好的运作模式是基础。中介的本质即资金供给者和需求者之间的桥梁，其利润也主要来自所促成交易的佣金。因此，对于中介来说，最重要的资源是客户，必须建立以客户为中心的高效运行模式。最后，要有完善的管理制度。一要针对不同层次的员工制定不同的培训计划，不断提高员工的判断力和观察力。二要部门设计既要专业又要能使不同部门保持良好的沟通。市场研究的部门、负责财务分析和估值的部门以及主管发展客户的部门等不同业务部门的业务质量不仅取决于各部门的独立工作效率，也取决于部门间的合作程度。

注释：

{1}宗涛.民间资本进入正规金融可助力实体经济[N].新闻晨报，2012-01-31（A15）

{2}潘国瑾.我国房地产企业融资现状与果道分析[J].山西建筑，2010（4）：243-244

{3}刘旦.我国房地产企业融资模式研究[J].中国房地产金融，2011（7）：18—20

参考文献：

[1] 宗涛.民间资本进入正规金融可助力实体经济[N].新闻晨报，2012-01-31（A15）

[2] 潘国瑾.我国房地产企业融资现状与果道分析[J].山西建筑，2010（4）：243-244

[3] 刘旦.我国房地产企业融资模式研究[J].中国房地产金融，2011（7）：18一20

（作者单位：银亿股份 浙江宁波 315020）

（责编：李雪）