地产投资信托基金运作模式分析

王宗胜

（江苏紫阳假日卧室用品有限公司 江苏·南通 226100）

一、引言

近年来，随着我国房地产行业的飞速发展，房地产业在我国国民经济中的支柱作用越来越明显。从2003 年至今，我国各地的房价都在不断上涨，房地产业的生产总额已经占到国内生产总值的6%。但是，纵观房地产业十多年的发展历程不难看出，其一直在依赖以向银行及按揭贷款的方式进行融资。这种房地产业与银行业之间的捆绑式发展，使得银行担负着巨大的信贷风险。为了进一步规范房地产业与金融业的发展、为了解决房地产业与金融业捆绑式发展的模式，国家先后出台了相关的政策，并对我国的房地产行业进行宏观调控。例如，2003年，中国人民银行出台的《关于进一步加强房地产信托业务管理的通知》，就在我国房地产业中引起了轩然大波。该文件分别对建筑企业的流动资金、房地产开发商、个人住房、土地储备等违规行为高发的贷款进行了进一步的规范。可见，单一的银行间接融资渠道已经无法满足房地产行业的大规模、健康的发展，因此，不断改革与创新我国房地产投资融资制度、改变投融资模式已经成为推动我国房地产发展的关键环节。

二、我国房地产投资信托基金发展模式

我们可以从西方经济发达国家的房地产投资信托基金的发展模式中得到启示：房地产投资信托基金的发展与运作模式同这个国家的法律环境、金融市场的环境、房地产市场发展环境等有着密切的联系。不同的国家根据自己发展的不同方式、不同路径制定出不同的房地产投资信托基金发展模式。因此，我国必须根据自己的实际情况、国情、经济发展状况等从不同方面着手进行分析，制定出与我国国情相符的发展策略和模式，并以此为契机全面推进我国房地产市场的发展。

（一）我国房地产投资信托基金的最佳路径

目前，我国房地产业、金融业的发展现状不难看出，房地产投资基金产品发展中比较成熟的路径主要有信托模式、封闭式产业基金管理模式、房地产公司上市模式三种方式。这三种模式各具特点，并各自需要面临一定的障碍，但是，在综合我国的基本国情与现实发展情况分析与比较后，信托模式是我国发展的最优路径。信托投资公司担任基金的管理者，并将已经募集到的资金用于房地产的开发、物业管理、房地产租售等方面。随着我国经济环境的变化，逐步形成具有中国社会主义特色的、符合国际标准的信托投资基金运行模式。我们坚信，随着我国房地产市场的不断发展、金融市场的不断壮大，我国的房地产投资信托基金模式将逐步走向成熟，一定会成为广大投资者、融资者的首选方案。

（二）我国房地产投资信托基金的募集方式

房地产行业不同于其他行业，他对资金的需求量较大，因此，保证资金供给渠道的畅通是确保我国房地产以蓬勃发展的基本前提条件。可见，能够创建科学的、完善的、规范化的、严谨的募集方式也是我国想要切实解决房地产行业资金短缺问题的主要途径。目前，我国的募集方式主要分为国内募集、海外募集两种。由于我国的大部分投资者对投资信托基金的运作方式的认识还比较浅薄，很多投资者对于这一新型的融资工具还很陌生、认识严重不足，特别是相关的法律法规、制度还尚不健全、政府机关的监管能力还十分欠缺。如果我们仅仅是为了筹集资金而贸然开展投资信托基金的运作模式，必定会导致投资者风险的增加，同时更会导致我国整个金融市场风险的增加。介于这一状况，我国发展房地产投资信托基金运作模式的伊始阶段，可以先选择私募的方式进行筹集。私募的方式更加灵活、参与的人员范围更小、投资者的实力与综合素质更高。同时我国还应该在发展私募的同时，加快推进公募的发展步伐。不论是国内募集还是国外募集，待到我国的房地产投资信托基金运作模式发展相对稳定的时候，我们可以再进一步拓展筹集资金的范围。

（三）我国房地产投资信托基金的资金来源

房地产投资信托基金运作模式运行成功与否的关键是必须具备充足的资金来源。由于信托投资基金的运作模式属于是融资与投资的有机结合，因此，资金的来源将直接对其治理方式产生影响，这对房地产投资信托基金的运作起着至关重要的作用。目前，我国发展房地产投资信托基金的运作模式的资金来源主要包括：民间私人资本、企业资金、保险养老金、外国投资者等四个方面。例如：近年来我国经济的飞速发展使得广大人民群众的可支配收入不断增加，人均可支配收入的增加为房地产投资信托资金运作模式提供了资金支持。在这些居民资金的供给者中大部分都拥有较高的学历、较高的收入，再例如：改革开放三十年，我国非国有企业在社会经济发展中的作用越来越重要，这些企业经过非公有制经济的大量积累后，很多资金雄厚的私有企业脱颖而出。房地产行业所产生的超额利润也是很多企业所渴望的，这也就加大了这些企业要加入房地产行业的想法。但是，由于多种因素的存在，使得这些企业想要实现这一愿望的难度加大，例如，竞争的激烈、房地产开发受到限制、缺乏专业的管理者等。这也就使得这些优秀的、资金实力雄厚的企业对房地产业望而却步。如果我国更好的运作地产投资信托基金的运作模式将为这些企业提供更加便捷的参与方式，这不仅拓宽了这些企业的投资渠道，更为房地产信托投资基金的运作找到了实力雄厚的投资者。

（四）我国房地产投资信托基金产品定位

房地产投资信托基金将房地产行业、信托行业密切的联系在一起。就我国金融市场的发展现状来看，信托机构必须在其产品的发行中充分发挥自己的主导作用，在这方面，日本的做法比较成功，我们可以借鉴它们的成功经验成立专门的房地产信托机构。由于目前我国还处于房地产信托投资基金运作的初步探索阶段，因此，在对信托产品进行定位时必须将其置于低风险的层面。例如，空置房抵押信托产品。目前，我国很多城市的空置房很多，这主要是由于我国几年前的房地产过热兴建和投资造成的。这些空置房并非没有价值，并非没有需求，但是这些空置房的销售需要较长的时间，很多房地产开发商均希望尽快将这些空置房转换成资金，以便公司能够将资金用于另一个项目的开发。拥有这种想法的房地产公司并不在少数，如果信托机构能够开发出空置房信托产品必定能引起强烈反应。

三、结语

基于目前我国银行业与房地产业存在的风险与利益共担的局面，必须快速发展我国房地产投资信托基金，这一创举不论是对全面拓展我国房地产业的融资渠道，还是对我国房地产金融体系进行完善，都有着深远的意义。

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[2]王建军，苏超.房地产投资信托基金融资模式研究——以越秀REITS 为例[J]。行政事业资产与财务，2013，（3）.

[3]罗萍萍.美国房地产投资信托基金管理模式探究[J].中国市场，2013，（44）.