发展养老地产 推进社会养老服务

许晓晖，申倩文

（1.长春师范大学政法学院，长春 130032；2.吉林大学经济学院，长春 130000）

吉林省人口老龄化极其严重，发展和完善社会养老服务迫在眉睫。社会养老服务属于第三产业、养老地产是养老经济的重要组成部分。养老地产的发展能够带动第三产业的发展，第三产业在养老经济中占有极大比重，这对于提高第三产业比重，优化产业结构都有积极的推进作用。吉林省作为农业大省和重工业省份，其产业构成中第三产业比重始终不高，借助这一机遇，提高第三产业就业人数和产业产值，可能形成吉林省经济发展的一大亮点。

一、吉林省老龄化现状

根据国家统计局的统计数据显示，截至2014年末，吉林省65岁及以上老年人口达到302.21万人，占总人口的10.98%；预测到2030年，吉林省老年人口将达到839万人，占吉林省人口总数接近1/3。老龄化社会带来的问题已无法忽视，人口老龄化已经不仅仅是社会结构问题，而是事关吉林省发展全局。老龄化问题的妥善处理是完成“十二五”规划的重要前提。

吉林省老龄化有以下几个特点：一是老年人口增长迅速，所占比重急剧上升，这主要是由于人均寿命的提高和生育率的不断下降造成的，吉林省生育率已经低于全国平均水平以下。二是出现未富先老的困境，吉林省经济发展水平还比较低，人均收入等指标在全国均处于中下游水平，与发达地区的人口老龄化相比，吉林省未富先老的情况显然更为棘手。三是由于农村收入水平低下，不少农村青壮年走向大城市甚至离开东北谋生，农村老年人口比例极大，这给养老服务带来了不小的考验。四是“孔雀东南飞”的人才流动趋势仍然突出，吉林省高校林立，人才辈出，但是很多人才外流，这也导致了大量空巢老人的出现，加剧了社会养老的负担。

基于吉林省老龄化问题的现状和对于未来老龄化问题会进一步加剧的趋势，如何完善养老服务，提高养老服务的质量成为政府和民众关注的热点。

二、发展社会养老服务的必要性

首先，发展社会养老服务是全面建设小康社会，实现中国梦的重要组成部分。国家在“十二五”规划纲要中提出“优先发展社会养老服务”的要求，吉林省政府在2011年1月24日出台的《关于加快推进全省老龄事业发展的意见》中提出“加快推进社会化养老服务”意见，此外，民政部也于2011年2月11日发布了社会养老服务体系建设“十二五”规划纲要，一系列政策措施的出台表明了党和国家对于发展社会养老服务的重视与关切。2015年4月14日民政部与国家开发银行共同发布《关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》，共同引领建设具有中国特色的养老服务体系，从金融投资领域给予养老服务体系建设强有力的支持，推动构建“政府引导、金融支持、社会参与、市场运作”的社会养老服务发展体制机制。社会养老服务体系建设面临前所未有的机遇，把握机遇，直面挑战，加快养老服务体系的建设是当务之急。

其次，发展社会养老服务也是促进新常态下我国经济发展的一大发力点。经历了高速增长时期之后，我国GDP增长率下行压力加大，由高速增长转为中高速增长。在人口庞大的国情下，新常态经济面临前所未有的挑战，但机遇与挑战并存，全面深化的改革和政府简政放权的措施会使市场经济迸发出前所未有的活力。在这样的背景下，成熟完善的社会养老服务不仅可以提高社会保障水平，更可以创造出巨大的就业岗位和消费需求，强力拉动经济增长。

三、发展养老地产是推动社会养老服务的重要举措

养老服务也是一种消费品，资费合理、性价比高的养老保障服务会提高老年人的购买欲望，从而刺激消费、拉动内需。养老既是社会问题，也是经济问题，作为一种伴随着老龄化社会的出现而兴起的新兴经济形态，养老经济蕴含了无限的潜力和创造力，包含了商业保险，社保基金，卫生医疗，家政服务等各个领域，当然最为重要的是养老地产的发展前景。养老经济又被称为银发经济，养老产业涉及家政服务、医疗康复、饮食服装、营养保健、休闲旅游、金融地产等众多领域，具有产业链长、涉及领域广、环境友好、健康可持续等特点，对上下游产业具有明显的带动效应，市场前景广阔[1]。2014年吉林省每千名老人拥有养老床位31张，养老机构养老床位远远不能达到有入住机构养老意愿的老年人的需求，要想妥善处理好养老问题，首先需要解决的就是养老机构和养老社区的建设，由此引出养老地产的概念。在养老服务的众多具有经济效益的领域中，养老地产无疑是规模最大，辐射力最强的商品。

养老地产有广义与狭义之分。广义的养老地产是包括养老院、老年社区在内的全部满足老年人居住要求的产品，既有政府提供的公共产品，又有市场主导的商品。从狭义上来讲，养老地产特指市场化的商品地产，它们由一个或若干个房地产开发企业开发运营，在政府政策许可的范围内，通过提供差异化的产品获得相应的市场，老年人作为消费者动用自己的储蓄资金购买地产，享受房地产开发商提供的商品住房和配套服务。在此基础上，开发商可以联合保险公司，医院等为老年人提供医疗保健、娱乐活动、家政服务等全面服务，满足老年人的养老需求。

四、发展养老地产的措施

养老地产是养老经济中重要的组成部分，也是社会资本介入养老服务的直接表现。在养老地产的发展过程中，除了政府的积极引导和政策支持，更多的是需要市场的力量。追求利润最大化是微观经济主体从事投资生产的根本动力，若想使房地产开发商主动参与到养老地产的开发建设中，就必须保证他们是有利可图的。而要做到这一点，需要的不仅是政府政策的支持，更重要的是养老地产有效需求的扩大以及养老服务整个体系的产业化市场化。下面就从这几个方面分析如何推动养老地产行业的发展，进而带动整个养老服务体系的完善。

（一）政府相关养老政策的出台与实施是养老地产发展的保障和前提

养老地产的蓬勃发展涉及到营利性商业用地的获取，建设过程中的融资以及国家相关优惠政策的支持，这方面我国经历了从无到有的过程，尤其是2014年4月23日《养老服务设施用地指导意见》的出台对于养老用地的使用做出了明确规定，可以看做是养老地产国家优惠政策的开端，也让我们有理由期待更进一步的政策措施的出台。有了政府政策的支持和保障，养老地产行业才能发展得更为顺利。

（二）扩大社会有效需求是养老地产发展的根本动力

归根结底，养老地产还是一种市场化的产物，房地产开发商并非慈善家，他们开发地产的目的是为了获取利润，不管前期政策保障多到位，如果房子无法成功销售给消费者那么必然面临巨额亏损。有效需求区别于需要的根本点在于，有效需求是有支付能力的需要。以吉林省为例，需要养老地产的老年人非常多，原因如前所述。由于计划生育的实施使得现在家庭呈现421结构，两个年轻夫妇负担四位老人的养老，还要养育下一代，生活和工作的压力使得他们无法给予父母全面的照顾，加之近些年吉林省人口净流出数额不断增大，空巢老人、留守老人急剧增加，他们需要有完善的养老社区提供生活上和精神上的关怀与照料，这是需要。但是由于收入有限，且东北民众年轻时储蓄意识和保险意识不强，导致老年时没有过多的可支配资金，因此，很大一部分需要无法转化为有购买能力的有效需求。

这里蕴含着基本的经济学原理。美国诺贝尔经济学奖获得者弗朗科·莫迪利安尼提出的生命周期消费理论认为，人们会在相当长时期的跨度内计划自己的消费开支，以便于在整个生命周期内实现消费的最佳配置。从个人一生的时间发展顺序看，一个人年轻时的收入较少，但具有消费的冲动、消费的精力等消费条件，此时的消费会超过收入；进入中年后，收入会逐步增加，收入大于消费，其收入实力既可以偿还年轻时的债务，又可以为今后的老年时代进行积累；退休之后步入老年，收入减少，消费又会超过收入，形成负储蓄。提高养老地产的有效需求的根本途径是提高居民人均可支配收入，只有经济发展，收入水平提高，居民在生命周期的前半阶段才会有更多的储蓄和投资，为老年阶段的负储蓄提供基础；其次还要提高社会群体的储蓄意识和购买保险的意识，在年轻时期收入充足的时候适当减少消费，增加储蓄，购买商业养老保险等都可以为老来的生活提供充足的物质保障，只有这样，养老地产的有效需求才能真正扩大，养老地产行业才能进入良性发展的春天。

（三）尽快实现养老服务体系的市场化运作是养老地产发展的后续保障

养老服务体系的建设与完善包含了很多市场行为，以老年生活照料、老年产品用品、老年健康服务、老年体育健身、老年文化娱乐、老年金融服务、老年旅游等为主的养老服务业全面发展可以为这一产业带来丰沛的利润，而有了利润就会有资金和商家的加盟入驻，养老地产的资金链和产业链也会越发完善，从而保证其发展不会受到资金链断裂和产业结构不合理的影响。

（四）探索养老地产行业规范模式，实现连锁化运营是降低成本，确保养老地产实现盈利的途径

当前，在各类企业争相涌入养老地产行业的同时，早期进入的企业可以凭借先发优势着手探索养老项目的品牌化、连锁化经营。养老地产产品有其特殊性，消费者群体有着大致相同的消费诉求，找到规律实现连锁化经营是可以实现的。优势资源共享，扩大市场规模，取得规模经济效益，对于降低成本、快速占领市场、打响品牌有积极的推动作用[2]。先发优势的建立和运营模式的规范化带来的不仅是经济上的收益，还有社会认同度的提高，对于企业今后的发展大有裨益，也为企业进一步投资养老服务产业打下基础。

[1]新政突破养老困局养老服务迎来春天——解读《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》[J].社会福利，2013，（9）：26-29.

[2]徐和锋.我国养老地产十大趋势[N].建筑时报，2015-04-27（6）.