不动产登记制度对住宅市场的影响研究

○张 航 黄苗苗 蒋佳利

（华中师范大学经济与工商管理学院 湖北 武汉 430079）

中国早在2007年就将“国家对不动产实行统一登记制度”写入《中华人民共和国物权法》。但不动产登记“九龙治水”的管理模式让统一登记面临部门利益和职权再分配等难题，加之一系列的法律难题，致使其进展缓慢，甚至一度陷入停滞。2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》正式施行，这一制度旨在规范不动产登记行为，保护不动产权利人合法权益。此外，社会更关注的是该制度是否会对住宅市场产生影响。

一、从供给角度分析

1、不动产登记对房地产买卖市场的影响

我们整理了15个试点城市（哈尔滨、长春、沈阳、大连、西安、济南、青岛、武汉、成都、南京、杭州、宁波、厦门、广州、深圳）2015年3—10月新建商品住宅价格环比指数。如图1所示，相比2014年，2015年新建商品住宅价格环比指数总体呈上升趋势。可见，短期内房地产的新建住房面积和新建商品房价格并没有因为此登记制度的推进而有所下降。

2、不动产登记对房地产租赁市场的影响

这里所说的租赁市场包括社会上流通的二手房和社会保障房两个主体，不动产登记后，相关的数据将和税收、银行、社保等数据相连，由此可以准确了解各收入群体住房需求，精准地安排租赁性住房、共有产权以及产权型保障房的供应比例，从而建立有效的房地产市场调控机制。

图1 15个不动产登记试点城市2015年3—10月新建商品住宅价格环比指数

根据我们搜集的350份问卷数据，有48.75%的被调查者认为不动产登记制度将于5—10年内对楼市产生影响。该制度的执行对象中并未涉及到存量房地产，短期内购房者在不动产登记信息管理平台全面运行之前会保持观望状态。总体来讲，不动产登记的主要功能是降低住房交易双方的产权风险，但其实施将增加二手房房源，在一定程度上增加了房价下行的压力。然而其短期内无法明显抑制房价过快上涨和对市场供应产生巨大的“倾向力”。

3、不动产登记对房地产开发商、持房者投资预期的影响

从社会心理学角度，个体每进行一次决策，就能经历一次认知失调。即当个体获得一些暗示其决策是非理性的信息，违背其理性的自我概念时，个体将会感到十分不适。

关于不动产登记制度的推行，社会舆论众说纷纭。主要功能是保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权，有专家称为即将到来的房产税的落地铺路而促使楼市理性回落，也有新闻称公众期待不动产制度登记能够成为反腐利器。这些外界信息给住宅市场上的持房欲投资者和房地产开发商带来心理上的影响，可能会使其行为改变。面对持续升温房价可能回落或（和）不动产登记为反腐助力的外部信息，持房欲投资者极力降低其决策后认知失调，因而可能选择将手中房子抛售，一定程度上增加了住宅市场的供给；房地产开发商则可能减少对土地的开发，从源头减少了住宅市场的供给。而不动产登记对住宅市场上不同个体对房产税落地的心理距离的影响不一，心理距离变大的房地产开发商和持房欲投资者更可能会承担较大风险，而选择对住宅市场持观望态度。根据收集的问卷数据，不动产登记实施后，54.55%的拥有一套及以上房产的被调查者对再购置房产持观望态度。短期来看，不动产登记的实施对持房投资者的心理影响作用并不明显。

二、从需求角度分析

1、不动产登记对购房者预期的影响

根据心理学定义，从众的本质是由于真实或想象的他人的影响而改变行为。其中的重要原因是信息性社会影响。

在不动产登记制度落地初期，人们并不清楚这项政策会带来怎样的结果，情境是模糊的。面对不动产登记会影响未来房价走势等舆论信息，刚性需求和改善性需求的购房者在做出决策的情况下，极易受到信息性社会影响从众，很可能认为不动产登记会使房价降温；投资需求的购房者则在信息性社会影响下可能选择放弃购房投资转向其他。而根据收集到的数据，面对房价可能会因为不动产登记下降的舆论信息，38.46%的有购房需求的被调查者不会因为受周围人影响而急于购置住宅，51%的有购房需求的被调查者持观望态度。短期来看，关于不动产制度的模糊信息和专家在场给住宅市场上需求者带来的心理影响并不明显。

2、国家利好政策削弱不动产登记对需求的影响

目前我国房地产行业进入存量调整阶段，区域分化明显，“去库存”是2015年市场的主基调。2015年政府出台的各项政策，如降低首付比、330新政、下调金融机构人民币贷款和存款基准利率、推行公积金异地贷款等都是在刺激住房需求，不但针对需要购置第一套房产的刚性需求，而且针对改善性需求。在这些利好政策的影响下，不动产登记制度对住宅市场的需求影响就更小了。此外，不动产登记实现全面贯彻落实需要3—4年的时间才能实现，因而对市场真实的影响并没有想象中的那么大。

三、供需平衡分析

1、住宅市场中买卖双方的定价博弈均衡

在信息不对称的情况下，当人们进行住宅交易时，卖方往往会给定一个起步价格，买方并不了解他所看中的房子的实际价值，即人们可能会发现选择的住宅的质量及其他区位因素未必是自己所希望的或是房子升值空间小，在此过程中存在着买卖双方的博弈。因此，我们运用博弈论来分析在不动产登记制度实施前买卖双方的定价。如图2所示。

图2 非对称信息下的二手房交易

假定卖的房子对于消费者来说只有“好房子”和“坏房子”，“好房子”代表符合消费者期望的房子，其愿意多付出b的成本买下；坏房子代表和消费者期望不符的房子。假定“好房子”和“坏房子”的概率分别为q和1－q，好房子和坏房子对卖方的保留价值分别为2x和x，对买方的价值分别为2ax和ax（假定房子对买方的价值是卖方的a倍（a>1），好房子是坏房子的2倍）。

以P表示成交的价格（即市场成交价格），若是好房子，买房的收益为2ax－P；若是坏房子，买房的收益为ax－P。

假定双方都是理性的，买房的净收益大于不买房的收益，即：q*（2ax－P－b）+（1－q）*（ax－P）≥0

（1+q）ax－qb≥P

但对卖方而言，好房子的最低价格为2x，若卖方不知道买方的购买意愿，要使双方都合意，则需满足：（1+q）axqb≥2x，即：q≥（2－a）x/ax。

若卖方提前知道买方的购买意愿，会加价b，要使双方都合意，则需满足：（1+q）ax－qb≥2x+b，即：q≥（2x+bax）/（ax－b）。

因此只有买方对好房子的评价足够高或者好房子的数量足够多时，好房子才可能成交。但在现实生活中，质量好的房子的数量是有限的，有经验的开发商可以通过市场调研以及过往经验清楚地知道消费者偏好，而消费者在讨价还价中处于弱势，被迫接受开发商指定的房价。同理，在住宅市场的二手交易中，消费者虽未与卖方直接接触，但与获取房子信息之间也存在上述博弈，房子无法以较低的价格成交，房子由卖方（开发商）到中介，从中介到买方，再从买方流转回开发商，形成恶性循环。

那么，我们不妨假设，在不动产登记制度实施之后，市场中的每一套房子的信息都会被公开，消费者清楚地知道房子所处区域的情况，只愿意接受多付出k（k

单从信息完全角度分析，《不动产登记暂行条例》中所提及的信息平台的建设将会使得住宅市场透明化和公开化，消费者的交易成本相对下降，消费者转手卖出价格也会相应下降，促进楼市理性回归。

2、住宅过滤模型的均衡分析

不动产登记制度实行之后，结合奥沙利文的住宅市场过滤模型以及我们搜集到的数据，对于“是否会卖出或出租现持有的多套住宅”的问题，46.15%的拥有两套及以上住宅的被调查者选择持观望态度，34.62%选择卖出，仅有19.23%选择继续持有。而我们了解到，对于想要改善现有居住条件的中级住宅房主而言，优质住房房主想要卖出的住房，尤其是在老牌名校旁的学区房或物业服务好交通方便的房产，在某些方面会优于新开发的楼盘。

受不动产登记影响，从量上来说，市场上的房子供给增多，需求也会在一定程度上上升，因为房屋的异质性，那些攒在高级住宅房主手里的房子则成了稀缺品，而新开发的房产的价格则可能下降，这又使得低级住宅的房主有了购置更好房子的机会。因此，住宅市场常处于一种动态均衡状态。不动产登记制度实行之后，房价会朝着有利于购房者的方向发展。在多重压力下的开发商必将提升其相应服务质量，使购房者的住房条件进一步改善。

四、结语

本文从住宅市场供需双方角度，运用心理学和经济学知识对不动产登记制度的影响理论分析。但就现实情况来看，短期内不动产登记对住宅市场的影响甚微。而从平衡分析来看，该政策将明晰产权，遏制一房多卖，促进信息公开透明和住宅市场房价理性回归。针对目前该政策存在的问题提出以下建议。

1、完善不动产登记云平台

鉴于不动产登记这一复杂的系统工程具有多层级和多部门的网格特点，各个行政区划单位由于信息和技术差距，整合的效果参差不齐。部分市县的房产、土地等信息缺失和错误情况严重，仍需进一步完善。各主管部门的数据管理整合标准、形式亟待统一，有必要建立一个互动良性高效的云平台为不动产登记服务。

2、借鉴国外成熟的不动产登记制度

有效借鉴国外成熟的不动产登记制度。借鉴法国的公证人制度，成立专门公证机构，来保护合法人买受人和善意第三人的利益。此外，借鉴新加坡的实质审查的方式可以规避形式审查的弊端，不以契据合同作为保证，而是由政府作担保，从而加大对不动产的审查力度。

3、建立健全依据法律的监督机制

根据收集的数据，48.57%的被调查者认为不动产登记制度进展的阻力是没有相应的法律法规约束，37.62%的被调查者对不动产登记制度完全不了解。因此，政府必须逐步完善相关法律法规，加强政策宣传力度，建立健全以法律为依据的舆论和大众监督机制，完善地方政府同级间的监督体制，实现有效监督。

[1]（美）埃略特·阿伦森、提莫太·D·威尔逊、罗宾·M·埃克特著，侯玉波等译：社会心理学[M].后浪出版公司，2014.