浅谈农村集体建设用地使用权评估方法

李仲富

为推进农村产权制度改革，加强农村集体土地管理，保障农村集体经济组织和农民使用的集体建设用地权益，进行农村集体建设用地地价评估，确定集体建设用地的合理价格是必要的。

一、农村集体建设用地的流转是发展趋势

（一）城镇化进程的不断推进促进农村集体建设用地的流转

随着城镇化进程的不断发展，大量农民工进入城镇就业，并在城镇安家落户，必将增加对建设用地的需求，而国有建设用地的有限性势必导致对集体建设用地的不断挖掘。

（二）相关法律、法规对农村集体建设用地流转的限制也逐步放宽

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）以及《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）则对农村集体建设用地的流转分别规定为：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”、“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内”。

（三）农村集体建设用地的流转已在多省、市有所尝试

由于现行的法律、法规等对农村集体建设用地的流转具有较严格的限制，为了获取集体建设用地的流转收益，一些集体经济组织和个人随着农村经济的发展，自发的流转集体建设用地。有再集体经济组织内部合法流转的，也有在集体经济组织外部超出现行法律流转的。因此，在对待集体建设用地流转的问题上，应积极开展调查研究，采取疏堵结合的方式效果更好。

二、集体建设用地与国有建设用地的对比

（一）二者的所有权主体不同

国有建设用地的权利主体是国家，集体建设用地的权利主体是农民集体，农民集体由三类集体主体构成，即村民小组农民集体，村农民集体和乡（镇）农民集体。国家因公共利益需要，通过土地征收方式，可将集体土地强制征為国有土地。由此可见，二者的所有权主体并不对等。

（二）法律法规对二者的限制不同

主要表现在对集体建设用地流转的限制。《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准适用本集体经济组织农民集体所有的土地，或者乡镇村公共设施和公共利益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。对于农民宅基地，村民出卖或出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。

三、集体建设用地的估价方法

目前，我国的地价体系中尚无集体建设用地的估价规范，对于农村集体建设用地的评估，我们只能借鉴城镇国有建设用地价格评估方法。《城镇土地估价规程》也指出，农村建设用地地价评也可参照本规程执行。

（一）基准地价系数修正法

在我省，还没有集体建设用地的基准地价和标定地价体系，利用城镇土地基准地价及其修正体系，将集体建设用地视为国有建设用地，分级别，分用途评估其最高出让年期的国有建设用地使用权，再通过对比国有建设用地与集体建设用地权利构成上的差异，扣除国有土地所独有的权利价格，其剩余部分即为集体建设用地使用权价格。具体操作如下：

1.参照国有土地基准地价成果确定集体建设用地的用途，级别，将集体建设用地视为国有，采用基准地价系数修正法评估其最高年期使用权价格。

2.通过比较国有建设用地与集体建设用地的价格构成，找出二者的差异所在。

城镇国有土地的基准地价为土地取得成本、土地开发成本和政府纯收益三项之和。而集体建设用地的构成则无政府纯收益这一项。所以在采用基准地价系数修正法评估集体建设用地时，应考虑扣除政府纯收益这一项，也就是土地出让金。我们可以根据土地管理部门收取出让金的比例，来计算集体建设用地使用权价格。如《哈尔滨市人民政府关于调整哈尔滨市城镇国有土地基准地价的通知》规定，划拨土地使用权，经批准可以按照原土地用途等土地使用条件办理出让，或转让时办理出让手续的，缴纳的土地出让金数额按照以下公式核定：

应缴纳的土地出让金数额=批准时的确认评估地价×40%

根据以上出让金收取标准，农村集体建设用地使用权价格在数值上=城镇基准地价修正后的评估价格×60%。

（二）市场比较法

在城市郊区，城镇化程度较高，人均耕地相对较少，大量农民工进城务工，并且很多人在城市安家，出售宅基地情况十分普遍。通过调查这些实际发生的宅基地交易，即为房地价格。这里需要指出的是在调查交易价格时，要调查客观的，正常的市场交易价格，剔除不正常交易，如急买急卖或是亲属之间的买卖行为。农村宅基地交易无其他费用，所以，房地总价扣减掉房屋现值就是宅基地的价格。

我们可在待估宗地的相同供需圈内，通过调查与计算，得到若干宅基地价格的资料，从中选取价格合理，与待估宗地情况相似的3个作为市场比较案例，参照城镇土地估价方法中的市场比较法，选择适当的区域因素和个别因素与待估宗地进行比较，计算出待估宅基地的价格。

（三）成本逼近法

土地取得费由土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费组成。在征地过程中，土地所有者发生变化，而集体假设用地使用权流转，其所有者不改变，仍然是农民集体，故在这部分费用中应把安置补助费扣除。

相关税费包括耕地开垦费，防洪保安费，新菜田开发建设基金，耕地占用税、征地管理费。其取费标准参照黑龙江省相关文件执行。其中，征地管理费指县以上人民政府土地管理部门受用地部单位委托，采用包干方式统一负责，组织，办理各类建设用地征用土地的相关事宜，由用地单位在征地费用总额的基础上按一定比例支付的管理费用。集体假设用地流转，其实质是使用权的转移，并为发生征地行为，所以，征地管理费应该扣除。

土地开发费、利息、利润，土地增值收益均参照《城镇土地估价规程》中成本法的计算过程取值。

综上，采用成本法计算的无限年期的集体建设用地使用权价格=土地补偿费+青苗补偿费+相关税费（不含征地管理费）+土地开发费+利息+利润+土地增值收益

四、几点建议

（一）应尽快从国家层面颁布全国性的法律规范，对农村集体建设用地的流转条件，流转程序作出明确的规定。打破农村集体建设用地流转的瓶颈。

（二）地方政府应尽快制定出台集体建设用地估价规范和标准。确定集体建设用地的估价原则、影响因素及估价方法，使得集体建设用地估价统一、规范。

（三）建议在上述两点的基础上，参照国有土地规程，建立农村集体建设用地基准地价和标定地价体系。基准地价体系可以作为政府宏观调控集体建设用地价格的依据，同时也可作为评估机构对集体建设用地评估结果的衡量标准。

（四）估价机构应注意积累集体建设用地评估案例，注意调查收集相关的一手资料，并且各估价机构应多沟通，多交流，在集体建设用地评估过程中取长补短，使得评估结果更加客观、公正，合理。