推行房产税改革对我国地方房市影响的经济学研究

王剑雄

摘要：房产税是我国初始税种之一，但长期以来一直没有将其作为主要税种推行，直至2011年才在重庆、上海两地开始房产税试点。本文以房价收入比为媒介，说明房产税在重庆的试点起到了抑制投机泡沫，引导房市合理发展的作用。并结合国内外的房产税实行经验，对我国的房产税改革提出了，以分散地方财政收入为目的、公开透明、以提高居民整体福利为首要目标、充分做好前期准备工作等四点建议。

关键词：房产税；房价收入比；房产税改革

中图分类号：F812 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）012-00000-02

一、我国房产税改革历程及现状

自1950年政务院发布《全国税政实施要则》，我国便把房产税纳为开征的14个税种之一，但整体而言我国的房产税制度至今仍处于试点推广阶段。相较而言，国外发达国家的房地产税是地方财政的主要来源，部分地方的房地产税收收入占到70%之上，而我国目前的房地产税收仅仅在8%左右。因此我国的房产税制度的设计与发展很有可能是解决当前地方财政及房地产发展诸多问题的关键。

具体来看，首先除试点城市外我国其实还没有真正开始征收房产税。中国的房地产业直接以房地产为征税对象的税种共六种，分别是房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。绝大多出地区除试点城市之外，居民购买住房主要支付的并非所谓房产税而是契税，而其他房地产税则主要集中在开发环节而非销售环节。但自2011年以来我国积极推行房产税试点，于2011年1月28日，上海、重庆开始房产税试点改革，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。2013年5月，国务院批转的国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出，将扩大房地产税改革试点范围。而 2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》施行，包括集体土地所有权、房屋等建筑物、构筑物所有权等在内的十类不动产，将在全国范围内进行统一联网登记，则进一步表明了政府房产税改革的决心。

二、重庆市房产税试点带来的影响

房价收入比是指某地住房价格与居民年收入之比，通常我们认为，某一个地区的房价与当地居民的可支配收入之比在3到6之间是合理的，下面表列举了包括重庆在内的三个省份的房价收入比，通过横纵向对比能大致感受到房产税给重庆带来的影响，结果如下表。（表三）

房价收入比 2009 2010 2011 2012 2013 2014

江西 5.2 5.7 6.7 7.0 7.3 7.5

重庆 6.0 6.9 6.8 6.7 6.8 6.9

山东 6.0 6.1 6.1 6.3 5.5 5.4

通过表格我们不难发现，从最能反映居民福利状况的收入房价比来看，江西省的房价收入比一路上扬，自2011年起上涨幅度因全国对房价的调控政策而略有收缩，但上涨的趋势并没有得到遏制且房价收入比高于正常范围，这说明房地产市场泡沫较为严重，不符合市场规律的运行。相反的，山东省的房价收入比接近于合理区间，2011年以来整体呈下行趋势与山东青岛济南等部分地区实行限购令有关，因此整体来说上东省的房价较为合理。重庆市的房价收入比整体来说略高于合理范围，自2010年开始没有出现明显的波动，这说明重庆的居民可支配收入的增长与房价的增长基本相适应。结合重庆市的房产税试点情况来说，一方面房产税将以税收楔子的形式分配到房产商与购房者中去，从这个角度来说将抑制房产需求提高房价，另一方面，投机者由于房产税的征收而无利可图，会使需求减少量少于其价格上涨预期本身带来的影响，这又会使房价下降。从重庆市的情况来看，这两种效应基本抵消了，因而房价收入比呈平稳的姿态。但客观上来说，房产税为地方财政带来了较大的贡献，又有利于地方政府提高居民生活的整体水平。因而从整体上来说，我个人认为重庆市的房产税基本起到了其应有的作用。

三、不同房产税制度对居民的福利影响

不单单是中国，世界上众多国家的房地产市场都经历了房价大幅上涨，以及不同程度的投机泡沫。我国的房产税仍处于试点阶段，从国外众多国家的房地产税制中汲取经验能为我们建立一种完善的，以居民福利为指导的税制提供宝贵意见。

美国自建国之初就开始征收房地产税，虽然美国也出现过严重的房地产泡沫，但几经调控，目前美国的房地产市场基本稳定。美国征收的房地产税，其主要目的并不是抑制房价，而是通过房地产税为地方政府的各种公共服务提供资金，这类资金的使用时完全公开的。另外美国征收的是年税，且不管你有几套房产无差别征税，这种房产税与其他综合型税收的结合提高的住房投机的成本，虽然其主旨不在于抑制房地产泡沫，但客观上对抑制房地产市场投机做出了一定的贡献。并且美国各州在联邦的制定的税率范围内可以根据本州的实际情况制定相应的税率。

韩国则是采取了充分的税收手段来抑制本国的房地产投机行为，韩国对第二套及以上房产征收三分之一甚至二分之一的税收，并制定了严厉的房产转让税，使得投机无利可图，房价在调控之下趋于稳定，其中的相关举措在我国2013年的新国五条中得到了一定的借鉴。

日本的房产税制度则是更为成熟和完善的，我国近期实行的不动产登记制度很大程度上就是借鉴了日本的相关税制。日本通过对不动产登记，成功实现了对不同层次居民的分层次收税，并使得房地产市场的定位准确投机现象得到极大的抑制，无论从效率角度还是从福利角度来说，日本的房产税及其相关的不动产转让税都是值得我国借鉴的。

四、从福利角度出发看我国房产税应当具备的特点

从之前的分析我们可以看出，美国的房产税及其相关税收能够为公众谋求福利，提高公共效率，韩国的房产税相关制度主要用于应对房地产市场投机泡沫，日本的房地产相关税制在于寻找效率与公平的平衡点。中国土地面积辽阔，各地财富情况差距也比较大，我个人认为中国的房产税相关制度应当具备以下特点。

首先我国的房产税制应当应地制宜，我国不仅仅是各地财富情况不同，房地产市场的状况在不同的省份乃至城市都有较大的差别，正如两会期间贾康所说我国房地产税方案不能照搬哪国模式，要有一定的豁免范围，如第一套房或人均一定面积以下，从前文中对江西、重庆、山东的实证分析就可见一斑。因此制定全国性的房产税制应当由中央提领大纲具体的制定权则应在标准之内下放，由地方政府根据本地情况在中央规定的范围内灵活的征收房产税。当然，如果采取这种方式后期的监督及地方政府的房产税所得成效的考察就必须严格执行才能确保地方政府不会被房地产商所绑架。然后我国的房产税应当更多兼顾公平，房地产市场对我国近几年高速发展的GDP确实做出了巨大的贡献，但这种发展是不可持续的，房地产市场的发展程度最终要由市场决定，过多的放任房地产市场的膨胀会浪费大量的资源同时牺牲大量的国民实际福利。虽然两会期间政府的报告中删除了有关“抑制投机投资性需求”的提法，并提出“支持居民自住和改善性住房需求”我个人认为并不代表着政府为了拉动经济而放松对房地产泡沫的监管，我认为对此的正确解读是新的房地产政策及房产税的改革的目标长期来看是建立在一个良性市场之上稳健发展的房地产市场。从我们的问卷来看，尽管国民对于房地产市场的了解是有限的，但在调研地70%以上的人民都感受到了房价的压力，我们将其中的中等收入阶层单独取出来进行统计（共127人）发现有69人表示对目前的房地产市场不堪重负，仅有12人表示当前房价是合理的。因此，对房地产市场的放松并不代表着对房地产投机的放任。另外，从两会的政府报告中也提到我们国家的房地产投机已比较有效的得到抑制但仍需要“支持居民自住”。

五、地方房产税制度推广建议

通过前文的诸多分析，我们一方面结合数据发现了地方房地产市场开始下行的趋势，另一方面总结了我国房产税改革发展的情况，并通过问卷反映了在这种房地产发展趋势及反产税改革推行的前提下人民目前对于我国房地产的主观感受。下文我们从人民福利与房地产市场的长远发展出发，为我国房地产税制改革提供建议。

1.房产税的主要目标应当是分散地方财政收入来源

既然要在全国长期推行房地产税政策，那么不能只顾政策的实效性，要从长远的角度考虑。我国的房产税我个人认为目标应当在于解决地方财政过度依赖土地财政，从而地方与中央对于调控房地产的意愿背道而驰的基本矛盾。从我国的实际出发，1994年我国实行分税制的财税体制改革，致使地方财政收入大量流失财权与事权相不匹配而倒挂的现象颇为严重。近年来中央有意对房地产进行宏观调控，控制房地产泡沫，但由于地方政府财政主要依赖于拍卖土地，因此地方政府在落实政府政策的过程中往往就轻避重，致使许多政策不能很好地落实，许多地方的房地产也得不到实际调控。因此，本次房产税改革的重点应当放在转移地方政府的财政来源上，正如前文提及的许多发达国家的防财政税收中房产税占到60%之上，而我国房地产税仅占较小的一部分。如果通过房产税改革，地方摆脱了依托于房地产的财政收入，政府才不会被房地产绑架，中央与地方就房地产发展的意愿才能趋向一致。另一方面，税收取之于民自然当用之于民，我国征收房产税应当同美国一样，用途公开，完全应用于公共福利的建设，切实提高人民的生活水平。

2.推广房产税的前期工作有待完善

个人认为要征收反产税，最复杂的工作也许并不是确定以一种怎样的形式征税而在于完善征税的前期准备。2015年3月的不动产登记可以视为前期工作的一个例子，从当前众说纷纭，各派学者意见不一就可以看出，前期工作的难度确实非同寻常。

对于我国而言，要开征房产税一个亟待解决的问题就是土地与房产的期限本身就是与所征收的年税相矛盾的。个人认为，政府应当适当放松对土地占有权和继承权的限制，只有让人们对土地对房产有一种切实占有的感觉，人民才愿意为此缴纳税款。就拿美国而言，美国征收年税没有遭到类似的阻碍就是因为美国的土地是可以买卖可以占有的。另外，关于第一套房产收不收税，二套及以上住房，关于保障性住房如何征税的问题都需要一一讨论和研究。我国各省市地区的收入人口等诸多因素差距极大，我认为应当因地制宜的采取相应的征税政策，推动各地的房地产市场走向均衡，既要将大批投机者赶出市场也要保障低收入人群的基本生活居所，真正做到两会中提出的“支持居民自住和改善性住房需求”。

3.征收房产税后因透明公开并切实应用于提高人民福利

无论从本次调研的结果出发，还是从各地调研数据出发，偏高的房价都确实降低了民众的福利，较大地剥夺了消费者剩余。各地民众对房价普遍抱有畏惧心理，这既不利于我国经济的长远发展，也不利于社会的稳定。如今要推广房产税就应当切实解决民众的福利问题，而不是让民众感觉单纯的多出一个税种，进一步加重人民负担。

一方面，如前文所论述的，合理开征房产税将有利于推动房价下降，如若通过透明公开的方式使用此笔税款必然得到广大民众的支持。但通过本次问卷调查我们发现，绝大多数民众在购房过程中不将税收问题纳入主要购房考虑范围，而且习惯了只交契税购买房屋的民众很容易对房产税产生误解，伴以房价在推行初期很有可能会略微上升，因此房产税的推行在前期一定要做好公布，让民众对房产税有一个切实的了解。另外地方政府应真正透明房产税的使用途径，切实让人民感觉到房产税提高了他们的生活质量。如果房产税沦为地方政府牟利的工具，人民对于房价脆弱的预期很容易发生改变，房地产市场的泡沫甚至可能愈演愈烈。因此征税之后，各地应当做好透明监督工作，确保房产税取之于民用之于民。

4.可以将房产税作为平衡刺激性政策的手段

虽然自2008以来，我国政府对于房市的整体调控偏向于抑制房地产过热，但我们不难发现，当前中国的经济整体而言仍然需要房地产的支持，当经济形势下滑时政府不可避免的需要采用一定的政策或财政手段刺激房市以稳定全国的经济形势。2015年3月30日，央行联合住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发文下调二套房个贷首付比例。同日，财政部和国家税务总局也发文放宽转让二套房营业税免征期限。这一方面确定落实了两会期间传递出的对房市的利好信号，另一方面也打破了自2014年以来房地产市场下行所带来的房价下跌预期。但这种依托于房地产刺激经济的手段，必然又会引起房市过热，给经济的长期发展带来压力。我个人认为，在成功推行房产税之后，可以通过房产税的调整在长期平衡刺激性手段带来不良影响。

根据美国经济学家莫迪利安尼的生命周期消费理论及弗里德曼的永久收入消费理论，税收变动短期内不会影响消费者的消费倾向，但在长期中能让整个消费倾向缓慢调整到均衡水平。就我国而言，短期为摆脱经济衰退实行的房市刺激性政策将在未来带来房地产泡沫，但如果能在同时合理调整房产税或实行临时性房产税就有可能及时抑制房地产过热，最大程度的弱化刺激性政策带来的问题。

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