关于房地产市场广义虚拟财富效应测度方面的研究

郭晟

无锡城市职业技术学院

关于房地产市场广义虚拟财富效应测度方面的研究

郭晟

无锡城市职业技术学院

由于我国居民财富特征和西方国家居民财富特征的差异，以及我国房地产市场一路高涨局面，人们对待房地产有着完全不同的态度。在市场经济发展逐渐走向成熟的道路上，我国金融市场的自由程度以及住房自有率的高低，开创了我国房地产市场投机的新形势。

广义虚拟财富；房地产市场；财富效应；价格机制

随着工业化进程的加速发展，资产的虚拟化趋势更加显著，这是在时代潮流的推动下形成的。通过专家的研究，他们认为虚拟经济是社会经济发展的必然结果。而广义的虚拟经济能够为现实的资本带来增值效应。房地产市场为虚拟财富提供了新的场所，作为虚拟经济的重要组成部分之一，发挥着自己独到的优势。随着房地产金融市场的建立，对社会财富的流动性导向有着很大的影响。

一、房地产市场广义虚拟财富效应测度的理论分析

财富效应是指，消费不仅仅依赖于收入，他会根据实际的财富而存在，并且实际的财富和物价水平呈现出相反的变化趋势。财富的价值也有自身的三个属性，即财富的价值包括使用价值和虚拟价值；财富是一种可变现的权力；财富可以满足人们对资本保值增值的期望。

1、房地产广义虚拟财富效应的形成机理

房地产的价格变动会引起资产所有者的资产波动。资产组合的变动也会造成财富新一轮的波动和流失。房地产价格的上涨和财富效应成正比关系，其实质是虚拟经济对房地产实体性发生作用的一个过程。房地产市场的均衡对虚拟财富的增加有着积极的鼓励作用。

2、房地产广义虚拟财富效应测度模型的建立

基于持久收入的假说，我们对资产财富效应的测度进行了研究。通过消费者的行为理论，我们得知消费能力不仅与实际收入挂钩，还与消费者的预期收入有着很大关系。除此之外，还会受到消费者年龄、阅历的影响。本文将以二次效用函数模型作为研究依据，对年轻人、中年人和老年人的数据进行测量和分析。因而我们得出一些结论，即注意力受约束的年轻人通常会利用房屋抵押和贷款的方式来进行房屋财富效应的投资，老年人则投资主要取决于当期的收入水平和现实经济的通货膨胀率。中年人有一定资本的积累，通常会考虑融资的结构和市场的变动。

二、房地产市场广义虚拟财富效应测度的实证研究

我国房地产经济的起步比较晚，数据的收集和整理也不够准确。由于数据的限制，难以将每个城市居民对房地产市场虚拟财富的投资进行归纳。

1、单位根检验

现阶段我们使用的经济数据通常以非平稳的时间进行排序。在研究人员开始科学具体的检验之前，需要对已有数据进行单位根检验。单位根检验的目的是为了确定选取的变量是否有时间趋势，如果属于非平稳的时间排序则需要我们进行协整分析。在国外专家的探究下，得出当我们使用非平稳序列做回顾假设时，可能会造成虚假回归。在1989年时，很多专家也证明了当变量存在单位根的时候，数据的统计如t值、F值、DW值和R将出现一定程度的偏差。

2、协整检验和DOLS估计

如果我们的非平稳的实践序列是大于两个和多个以上的，但是他们在先行组合上又表现出了平稳性，我们则认为他们之间具有协整关系。协整关系能够反映变量之间的长期均衡。在单位根检验的基础之上，我们认为消费、收入、房地产财富和股票财富的数据都是非平稳状态，这四者之间有可能存在协整关系，并且是一阶单整。

三、结论和政策建议

通过对我国30个城市数据的分析，我们对广义虚拟经济条件下房地产财富效应进行了实证检验。研究认为：第一，在我国30个城市里，广义房地产财富效应的表现形式在个体上有明显的差异。第二，由于房价常年出现的增长的现状，对我国的居民消费产生了“挤出”效果，同时也不乏出现了一定程度的“抑制”作用。但从整体上看，这种效果在全国范围内并不突出。第三，促进消费很大程度上取决于居民的可支配收入，因而，提高居民的可支配收入有利于提升国内对房地产财富的总需求。

同时，由于多方面因素的影响我国人民对房地产的财富观念有着不一样的理解。其原因主要来自：第一，我国在改革开放后经济发展水平有了很大程度的提升，但是仍处于经济结构的转型时期。第二，我国的金融体系仍处于发展阶段，有很多的问题需要完善。消费者面度信贷问题，还是有自身的疑虑，难以达到西方国家的信贷自由程度。因为会降低对房地产消费支出的欲望。第三，住房作为固定资产，其使用价值是大部分人购买房屋的主要依据。想要改变人们涌起实现虚拟价值，对传统观念根深蒂固的居民来说是很难的。

通过本次调查，我们将提出以下几点建议。①我国的政府部门应该在政策上鼓励有能力的居民参加到金融市场的投资中，促进金融市场的发展。同时，在投资的过程中通过股票、基金等投资理财产品而获得更多的预期资金，最终扩大财富效应，达到促进消费的目的。②要加强对房地产市场的稳定。大多数居民在作出投资选择的时候，考虑的一个重要条件就是资产最终的收益，这就要求房地产价格上的平稳上升。为了完成这一要求，需要对金融市场加以控制，由其是股票的控制，这对于房地产市场的稳定性有着特别重要的作用。③提高居民的可支配收入，有利于居民财富的增加。这样可以提高社会的保障水平，促使居民对手中的闲置资金进行在投资，合理的资金分配可以为居民带来可观的收益。因而，我们要积极的转化可支配收入和居民资产之间的关系，强化居民的投资意识。

结束语：

房地产有两种特性分别是实体性和虚拟性。房地产作为人们不可缺少的生活商品，有着十分重要的使用价值，但是也会因它的虚拟性区别于其他商品。投资品常常具有虚拟性，房地产投资也不例外。房地产价格的不稳定性多经济的发展，金融市场的稳定性有着很大的干扰。随着房地产虚拟化的程度逐年增强，更多的脱离了实体性，因而经济的虚拟性和独立性更加的鲜明。

[1]许箫迪.房地产市场广义虚拟财富效应测度研究[J].中国工业经济，2011（3）

[2]赵杨.中国房地产市场财富效应研究[D].吉林大学，2012（6）

[3]王子龙.广义虚拟经济视角下房地产市场财富效应研究[J].广义虚拟经济研究，2011（6）