我国以房养老存在的问题及对策研究

何红

摘要：本文阐述了以房养老的含义，在分析以房养老存在问题的基础上，提出我国发展以房养老的对策。

关键词：以房养老问题对策

一、以房养老的含义

以房养老也称为反向抵押贷款，是社会养老保障制度上的重要补充，也是英美国家为解决老龄化问题的利器。它是指拥有房屋所有权的老年人，将其房屋做抵押向贷款机构借款，同时保留房屋的居住权，贷款本息受益人死亡时用出售住房所得资金进行偿还的一种养老模式。以房养老有多种操作模式，主要有租售换养、以大换小、售房入住养老院、售后返租、异地养老、反向抵押贷款等多种模式。其中，住房反向抵押贷款是众多以房养老模式的高级表现形式。它是以住房为载体，金融保险为手段，养老保障为目的，是将拥有住房的价值，尤其是自己死亡后住房的剩余价值在自己生前提前变现运用到养老的方式。二、以房养老存在的问题近几年来，伴随着以房养老理念的引入和社会舆论的逐步认可，我国一些大中城市对以房养老模式进行了实践探索，政府也明确提出鼓励发展以房养老，但直到目前，还鲜有成功的例子，以房养老模式的推广，依然面临着许多障碍。

（一）以房养老的观念尚未被民众所广泛接受

中国文化是一种以血缘关系为纽带，以家庭为基本单元，以家庭、家族、国家为生成结构的人伦文化体系。这种文化体系，决定了中国人最看重家庭。按照中国的文化体系，父母要为子女尽力安排好一切让其更好的发展，在去世后将房产留给子女的观念更是根深蒂固。对子女来说，在父母年老后子女应该要尽孝道，赡养父母也是天经地义。而“以房养老”模式的实施，意味着老人要以房产抵押用于养老，儿女们将不再拥有老人房产的继承权，老人可利用房产实现自我养老，中国传统的养老方式被打破，老人与儿女之间的问题也将不可避免的出现。因此，基于我国现实国情上的传统思想文化差异是“以房养老”观念尚未被我国广大民众所接受的主要原因。

（二）以房养老的相关制度法规缺失

以房养老作为一种创新的养老保障模式，涉及到人们观念的更新、生活方式的转变、遗产继承方式的改革、养老方式的变化。要使其顺利推广，离不开政府的参与与支持。虽然我国早在2006年开始就引进以房养老模式，但政府只是鼓励商业保险、商业银行或住房公积金管理部门开展“以房养老”试点业务，并没有明确的政策法规给予保障和监管。加上我国是在计划经济的基础上发展社会主义市场经济，目前正处于转轨时期，市场经济体制还不完善，市场主体发育还不成熟，信用体系尚不健全，政策、法律层面还缺乏有效支撑。同时，抵押物处置缺乏明确的法律支持，申请者的权益也没有切实的保障，法律纠纷和市场风险难

以得到有效的避免。例如一些评估机构不规范、操作程序与收费标准差异很大，甚至违反了房地产评估中的“公平、公正、公开”的基本原则，使以房养老业务的运行过程中存在许多的问题。另外，我国房产使用年限为70年，如果老年人在向有关机构申请时，房产使用期限将近，又将如何计算。因此，诸多问题迫切需要通过完善的法律法规，尤其是在资产评估、抵押贷款发放与收回等风险防控方面设计出一套完整的法规及程序，用以规范各方市场参与主体的行为。因此，我国滞后的法律法规使得以房养老发展得步履维艰。

（三）以房养老的市场风险制约其发展

以房养老涉及的市场主体较多，贷款期限较长，累计金额大，受政策与制度影响大，因此面临的风险也较大。以房养老的风险是指银行或其他金融机构在发放和经营反向抵押贷款业务过程中，由于各种事先无法预料的不确定性因素影响而引起相关因素的变化，使得各参与主体在住房反向抵押贷款过程中获得收益的不确定性增大，导致双方遭受损失。对于不同的市场参与主体来说，以房养老的风险内容与程度是不同的。借款人主要面临的长寿风险、信用风险、政策风险等。而贷款机构主要面临市场风险、经营风险、政策风险等。

（四）加强对以房养老的宣传

三、我国发展以房养老的对策

（一）加大宣传力度，鼓励和培养老年人现代养老新观念

以房养老能否顺利的被广大民众所接受，不仅需要政府给予宣传教育，而且还需要培育新型的理财观念。长期以来，我国一直奉行勤俭节约的消费理念，反对超前消费，尤其是将老年人居住的房产做抵押，提前消费，许多老年人无法接受。但是以房养老模式可以解决老年人的生活困难，减轻子女的负担，实现个人资产的有效利用。政府应进行广泛的宣传与教育，创造适宜的人文环境，通过正确的舆论导向，使人们能正确的认识和理解以房养老的本质，引导老年人认识到以房养老可以使个人资产在老年人一生中进行优化配置，是对家庭养老和社会养老的有益补充，是老年人改善晚年生活的一种很好的选择。

（二）加强国家法律法规的建立和完善

以房养老作为新型的住房金融产品，其运作的规范化和标准化尤为重要。因此，充分发挥政府的主导力量，通过建立和完善相关法律法规，提供良好的市场运作环境，鼓励私营机构的积极参与，规范以房养老的市场操作规则和交易行为，建立规范、安全的市场交易体系，为以房养老的发展创造良好的环境。以房养老的特殊性在于对老年人的保护，涵盖了老年人的住房保障权、知情权、处置权等。因此，相关各方（如民政局、房产管理局、人社局、银行、保险公司等）应起制定以房养老的相关法律法规和行业行为规范，同时也能够起到加强对计划提供方监管的作用。

（三）完善系统性风险控制机制

由于预期寿命、房产价格难以预测，使得“以房养老”的系统性风险加大。若房价上升，则对于选择“以房养老”的人来说，房屋未来增值的那部分是他们无法享受到的；若房价下跌，则对养老者来说是有利的，可以将这部分风险转移给银行或保险机构。因此，可适时推出以房养老保险，以平缓这方面的风险。

参考文献：

[1]赵慧，我国以房养老问题研究，东北师范大学，2013（5）

[2]刘杰锋，朱沙，曾胜，以房养老：理念、模式和经验，西部论坛，2014（5）