以房养老在西北地区实施的可行性分析

张渊

[摘 要]“以房养老”模式在我国是一个新型的养老模式，对于完善我国的社会养老保障体系具有重要的作用。本文以“以房养老”的本质和运行的模式及其相关背景为基础，对国内已出现的以房养老方式和我国西北地区，尤其是西宁市的养老保障现状进行简要介绍与评价分析。然后通过对西宁市的具体情况进行分析，得出西宁市的养老模式的现状和可行性，最后对于以房养老模式在该地区的实施给予建设性的建议。

[关键词]以房养老；养老现状；可行性

[中图分类号]C913

[文献标识码]A

[文章编号]1671- 5918（ 2015） 08 -0113 - 02

doi：10. 3969/j.issn.1671- 5918. 2015. 08- 053

[本刊网址]http：//www.hbxb.net

一、以房养老思想概述

“以房养老”模式主要是利用个人或家庭生命周期和住宅生命周期之间存在的差异，依据个人或家庭所拥有的资源在一生中最优化配置的理论，使住房等不动产通过某种制度安排，实现价值上的转换与流动，对个人或家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。它的运作模式是拥有房屋产权的所有者将自己的房屋产权抵押给银行等相关的金融机构，这些金融机构对该房屋的现有价值、日后的升值价值及折旧等相关因素进行全面的评价，依据评估所得到的数值和老人的平均寿命进行核算后，给投保的老人按月或者按年发放养老金，一直延续到投保人去世，在此期间老人仍拥有居住权。在投保人去世后，金融机构可获得房屋的产权，将该房屋出售、出租或者拍卖。金融机构所得的房款用来偿还贷款本息，剩余部分归抵押人或者其继承人所有。

二、国内以房养老模式实践研究

（一）南京“温泉留园公寓”

在2005年4月江苏省南京市开设了“温泉留园老年公寓”项目。该项目规定：年龄在60岁以上没有子女和亲戚的并且拥有60平方米以上产权的孤寡老人，可以将自己的房产抵押给老年公寓，自己可以入住到该公寓。老年公寓在老人在世的时候可以将房屋出租，所得的房租若高于老年公寓的收费标准，这部分资金由老人自由支配，当老人去世后，老年公寓有权将老人的房屋出售，所得的房款归老年公寓所有。这个尝试最后以失败而告终。

（二）政府层面提出“以房养老”

“以房养老”第一次从政府层面提出是在2006年的全国两会上。并且在同年召开的政协十届四次会议上，全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明将提出了一份有关以房养老的提案，这引起了相关部门的注意，他将“以房养老”模式描述成60岁前人养房，60岁后房养人。

（三）上海“以房自助养老”项目

在2007年6月，上海公积金管理中心开设了一种“以房自助养老”的养老模式。此种养老项目规定：拥有房屋所有权的65岁以上的老年人，可以将自己的房屋与市公积金管理中心进行房屋交易，交易完成后老人可以从市公积金管理中心中获得一次性房款，同时公积金中心再将房屋返租给老人，双方约定租期，租金与市场价等同，老人也可按租期年限，将租金一次性付与公积金管理中心。该项目在2010年已停止试点。

三、西北地区养老现状分析

（一）陕西省养老现状分析

从第六次全国人口普查数据显示，陕西省60岁以上的老年人口约为479. 68万，占全省人口的12. 85%。老年人维持生活的主要经济来源分别是退休工资、从事劳动所获得的收入、家庭成员所给予的物质帮助、养老保险等。老年人的业余生活方式比较单一，公共休闲设施建设方面城乡之间存在不均等。在养老模式方面老年人大多倾向于居家养老。老年人对于社会服务方面的需求有医疗服务、生活起居的照顾、精神慰藉等。政府在完善老年人生活保障方面还需解决的问题有医疗问题、政府推动养老产业的发展、建设适合老年人的社会文化资源。

（二）新疆维吾尔自治区养老现状分析

截至2013年底，新疆维吾尔自治区60周岁以上的老年人口达到253.18万，人口老龄化比例达到11.18%。随着高龄老人和失能老人的数量大幅增加，老人不同程度地需要提供护理照料服务，家庭和社会面临的养老压力越来越大。截至2013年底，全区各类养老服务机构仅544个，拥有床位数4. 0869万张，远远不能满足现实需要，全区已经出现了“未富先老”的现状。因此政府在结合全区的具体情况的下，制定了切实可行的措施来应对人口老龄化，政府也正在联系各部门各行业以及服务窗口积极为老年人乘车、就医、出行等提供优质服务。

（三）甘肃省养老现状分析

截至2012年底，甘肃省60周岁以上的老年人数量约为333万人，占常住人口的12.9%。在这些老年人中呈现出高龄化、空巢化，并且在80周岁以上的老年人中失去自理能和半失能老年人所占的比重较大，老年人的物质基础保障较为薄弱。加之甘肃省的养老服务体系的发展尚处于起步阶段，现有的民间养老机构和养老床位的数目远远满足不了全省老年人的需求量。面对这一困境甘肃省民政厅大力建设社会福利院，将福彩公益引入到养老服务事业中。政府对于民营的养老机构进行运营补贴，大大促进了民办养老机构的运营的积极性，养老机构和养老床位的数量正在稳步的增加。

四、西宁市推行以房养老的必要性与可行性分析

（一）西宁市推行以房养老模式的必要性

西宁市人口老龄化加剧。依据2010年第六次全国人口普查数据显示，西宁市65岁及以上的老年人口达到166128人，老年人口占总人口约为7. 52%。西宁市老年人总人口中低龄人口占很大的比例，但是老年人口高龄化的趋势较为明显。

（二）现有的养老模式面临挑战

目前西宁市也开办了一些养老机构，但是现有的这些养老机构存在着很多问题。养老产业现提供的服务和基础设施与日益高涨的社会需求已严重脱节，同时社会上缺少专业的人员来从事这方面的工作。一些民营养老院在运营过程中投资主体单一，企业和非营利单位的资金投入比例较少。endprint

（三）西宁市推行以房养老的可行性分析

西宁市住房消费水平有所提高。依据第六次全国人口普查资料显示：西宁市城乡居民家庭规模正在缩小，住房间数有所增加，居民的居住质量有了很大的提高。全市约有64. 68万户家庭，平均每户人口约为3. 17人，住房间数已达2.72间，人均住房建筑面积已达到25. 71平方米。

城乡居民收入不断增加。2014年前半年西宁市城镇居民人均可支配收入达到9691. 07元，其中，城镇居民人均家庭总收入为10701. 31元，增长9.7%。在可支配收入中从消费支出来看，城镇居民人均消费性支出8267. 97元，增长8.2%。从八大类消费中显示：教育娱乐文化服务、衣着、食品支出、居住、其他商品和服务、家庭设备用品及服务、医疗保健支出都呈现增长趋势。

五、西宁市在实施以房养老模式中的建议

（一）通过增进认识，来提高普及率

政府应该借助其职能作用对这个新型的养老模式进行正确的宣传引导使人们的观念发生改变，认识到传统的家庭养老的不足，也要纠正人们的认识误区。政府也应该从民生的方面来重视养老产业的重要性，政府本身也应该加强对该养老模式的了解，增强对该养老模式的推行意识。

（二）积极出台法律规章来推动该养老模式

政府应该组织相关专家以及相关参与者，根据西宁市的具体情况，合理的借鉴国内外的以房养老的经验，在现有的社会保障体系的基础上，进行制度的创新，积极调动更多的社会资源为以房养老的运行提供帮助，制定出相应的具体的实施方案，利用具体的法律法规对该模式在运行中所出现的风险进行规避。运用法律来规范金融机构与老年人之间的行为，监督金融机构的运作方式，增强其规范性。利用税收减免、政府补贴等优惠等政策来吸引金融机构的进入，增强以房养老模式对老年人的吸引力，提高老年人参与的积极性。

（三）以房养老相关机构之间要加强合作

在实施以房养老过程中，商业银行、保险公司和社会保机构等相关机构要相互进行合作，提高操作的严格性和规范性。利用相关机构之间的联系增加抗风险能力，减少运行成本，提高资源利用率。适时的利用权威合法的房屋评估机构为房养老模式的进行提供物质保障，引进中介机构充分发挥其监督者和协调者的作用，还可以使法律事务所也参与到其中，其能够客观公正的处理在以房养老运行中出现的矛盾和纠纷。

参考文献：

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