我国推行住房反向抵押贷款业务的困境与对策

张仁枫

摘 要 住房反向抵押贷款尽管在西方发展已有上百年的历史，但在中国还是一个崭新的事物。目前我国开展此业务面临包括金融业的分业经营限制、传统思想阻扰、法律制度不完善、风险担保制度缺失、配套政策不到位以及包括住房、金融和房地产市场在内的市场机制不成熟等问题。我国要推行住房反向抵押贷款业务，就必须结合自身的实际情况，从顶层设计角度制定出可行的政策，实行特色化发展路径。

关键词 住房反向抵押贷款；以房养老；养老产业；政策

[中图分类号]F832.45 [文献标识码]A [文章编号]1673-0461（2015）08-0010-07

我国老年人数量的不断增加、家庭模式的不断演变以及政府财政在养老方面存在的资金压力，都要求我们急需创新和发展养老模式。如何将社会财富最大限度地变现为老年人的养老增添一份厚度，也许是解决养老问题的最好办法之一。盛行于欧美的“以房养老”模式提倡将老年人的住房抵押给金融机构，通过市场化运作解决一部分的养老金问题。这为传统的政府解决养老金问题减轻了一定的压力，有利于社会养老事业可持续性发展。住房反向抵押贷款是“以房养老”模式的最为主要的形式。

住房反向抵押贷款是指老年人将自有产权房抵押给特定机构后，特定机构在综合评估借款人的年龄状况、预期余命、房产评估价值和贷款结束后的房产价值等内容后，与借款人签订合同并在固定的时期或一次性给付借款人一定的生活费用，待借款人过世、永久搬离住所或出售房屋后将房产收回变现，实现弥补支付给借款人的贷款本息。[1] 在合同期间，借款人除可以获得金融机构一定的生活费用外，还可以继续居住在自己的抵押房产内养老。

一、我国推行住房反向抵押贷款业务的困境

（一）金融业分业经营的限制

我国的银行业、保险业和证券业是分开经营的，相互之间缺乏应有的融合发展。2003年，中国银行业监督管理委员会的成立正式标志着我国“一行三会”的分业经营和监管模式的确定。2005年实行的新《证券法》明确提出“证券业和银行业、信托业和保险业实行分业经营和管理，证券公司于银行、信托、保险业务机构分别设立”。

这种分业经营的发展模式势必会限制住房反向抵押贷款的发展空间，影响整个贷款市场。因为，住房反向抵押贷款是一种综合性业务，涉及银行业、保险业、证券业和房地产业等相关领域。特别是实行年金制支付方式的住房反向抵押贷款需要将贷款一次性投入到保险公司，再通过保险公司向借款人支付年金。这种模式运行的前提条件就是银行业与保险业的深度合作。此外，为了规避住房反向抵押贷款的风险，贷款机构可能会将贷款投入到证券市场，实行住房反向抵押贷款的证券化。这种业务属于银行业、保险业与证券业之间的业务，需要三者的交叉进行。

（二）传统思想观念的阻扰

住房反向抵押贷款的理念是将自有房产抵押出去，实现老年人的自我养老。然而在中国，这些新的理念与我国传统社会的思想和观念都是很难相容的。在中国，家的概念深入人心，家庭是父母与子女共同生活和扶持的堡垒。一旦失去了家，社会伦理也就会出现危机。如果老年人办理了住房反向抵押贷款业务，社会将会误以为其子女不孝，或者被抛弃，遭致社会舆论的强大压力。子女赡养父母是中国几千年来亘古不变的传统，而继承父母的遗产也是子女引以为豪或者说是天经地义之事。而如果将自己的房产抵押出去，将遭致儿女和亲戚的诟病。况且房产是一个家庭资产的最大部分，且在当下由于房价的一再上涨出现买房难的局面。很多青年人也存在啃老的现象，老年人也希望将自己的财产遗留给自己的子女。此外，中国居民喜欢储蓄的行为特征也促使老年人对住房反向抵押贷款失去兴趣。由于老年人在青年时代已经存足了养老金，加上大部分老年人还是愿意与年轻人居住，享受天伦之乐，在老年阶段就没有了养老的后顾之忧。

住房反向抵押贷款在西方国家已经较为成熟，而在我国还是一项崭新的事物。由于人们对其了解甚微，在短时间内还很难接受这种对我国传统文化形成冲击的养老模式。这无疑对发展我国养老产业产生不小的阻碍。目前，国内公众对住房反向抵押贷款的支持率非常低。根据中国社会科学院所做的调查显示，城市居民只有28.6%的民众表示支持“以房养老”政策，有55%的民众明确表示不会接受这种养老模式，这一数字接近支持率的两倍。相对来说，拥有两套及以上住房的受访者对这一模式支持率更高一些，达到了39.6%，但仍然低于43.8%的不支持的比例。[2]

住房反向抵押贷款在我国一些大城市试行了几年，但最后却都没有取得成效。对此，研究我国民众为什么不愿意接受住房反向抵押贷款显得非常迫切。根据中国社科院的调查显示，导致民众不愿接受住房反向抵押贷款的最大的原因在于城市民众对房产的传统情结和不舍：约有60%左右的受访者认为“房子应该留给子女”，20.5%的民众表示接受不了一生做房奴的事实。相对来说，住房反向抵押贷款过程中的规范和利益问题并不是最大的原因（如图1所示）。

（三）法律制度的不完善

法律制度不仅可以弥补道德的缺陷，约束人们的各种行为，而且还可以产生强大的法治效应，使各种经济行为有法可依，提升经济运行的效率和质量。

在住房反向抵押贷款领域，我国至今还没有正式开展这一项业务，相关的法律制度更是一片空白。制定住房反向抵押贷款相关的法律制度，既是防止各种违法事故、防范风险的重要保证，也是政府对住房反向抵押贷款市场进行调控的合法依据。我国政府应该借鉴国外相关的经验，及早制定出《消费信贷法》、《金融消费者保护法》、《住房反向抵押贷款担保法》等法律法规，为住房反向抵押贷款业务的发展提供法律依据。在传统的信用贷款方面，我国至今也还没有建立完整的个人征信体系，也没有相关的法律制度，各商业机构还无法收集客户的资料和信息，金融机构将面临较大的道德风险；现行的法律制度大多针对法人，很少有针对金融消费者个人的法律制度，将无法有效保护金融消费者的权益和控制消费者的违约行为；甚至在消费信贷方面也没有制定专门的信贷法，使得现实生活中经济纠纷和矛盾逐渐增多。endprint

此外，我国目前的信贷制度和立法基本上是从金融部门及其管理部门的角度出发，侧重于对消费金融机构的风险控制，而对消费者利益的保护、金融机构以及商户等其他相关者的权利、义务规范都几乎没有涉及。

（四）风险担保制度的缺失

住房反向抵押贷款是一项风险极大的新兴业务，市场机制很难从根本上规避这些风险，需要政府部门积极配合与支持。通过政府政策和法律制度的约束、金融工具的创新等举措都可以分散住房反向抵押贷款中的风险，有利于保障消费者和贷款机构的经济利益，激发他们参与的积极性。我国目前还没有完善的风险担保机制，各种风险都集中在了贷款机构，造成商业银行等金融机构不太愿意加入住房反向抵押贷款等高风险业务之中。国际上一些国家都在此方面进行了大量的实践，并取得了较好的成绩。美国在20世纪90年代推出的住房反向抵押贷款就附有政府的风险担保信用制度，扭转了之前市场上的颓势，提高各贷款机构和消费者的信心和参与程度。此外，美国私人机构进行的住房反向抵押贷款证券化也很好地规避了风险，这也得益于美国良好的金融市场环境和信用担保制度。英国在信用贷款方面也制定了比较完善的担保制度，包括最高额担保制度、信托担保制度、浮动担保制度等。英国建立了完备的担保机构，包括专门性担保机构和商业银行两大类，且商业银行的担保业务占90%以上。

（五）配套政策不到位

住房反向抵押贷款内在的社会属性和利他属性决定了其具有很强的政策性。政府必须为业务的开展提供配套的政策支持。国外的发展经验表明，没有政府的支持，住房反向抵押贷款很难进行，即使开展了也没有多大的成效。我国政府历来非常重视对养老问题的研究和途径探索。在住房反向抵押贷款方面，政府也早已关注，并下发了相关的文件。早在2003年3月，国务院总理温家宝对孟晓苏博士的《关于建立反向抵押贷款的寿险服务——健全老年人社会保障制度的一个建议》做出批示。之后，保监会等机构开展了调研，并于2003年8月将《关于开办反向抵押贷款有关问题的报告》呈送给国务院。2013年，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出了“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。2014年3月，中国保险监督管理委员会下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》，计划在北京、上海、广州和武汉四城市率先试点以房养老业务。这些都为我国开展住房反向抵押贷款业务提供了宏观的政策支持。

然而，宏观的政策并不能为业务的开展提供具体的帮助，在实际的业务运行中，需要政府更加明细的规定和支持，例如土地政策、税收减免、财政资金支持、业务监管、法律制度、风险担保等政策。

以美国为例，美国在住房反向抵押贷款中制定非常详细的政策法规。在财税方面，美国联邦住房管理局与1989年就专门设立了住房反向抵押贷款的管理部门，并为借款人进行投保，借款人可以获得事先向其承诺的所有资金；联邦政府为住房反向抵押贷款提供了利率保障，规定采取固定利率加浮动利率的可调整利率计息方式，有力地防范了利率风险；为了规避房价波动带来风险，美国政府规定了抵押房产的最高价值限制，并定期对这一限制做些调整；美国政府对贷款机构收取借款人的费用做了限制，规定贷款本金与费用之和必能超过房屋评估价值的80%；此外，美国政府还采取了减免税费的政策，免除了政府风险抵押贷款中的个人房产的财产税和减免了贷款合同到期后出售抵押房产的营业税等。在法律和风险防范方面，美国也制定了较为完善的法律制度和风险防范机制。

目前，我国政府在这些政策方面还处于空白状态，政府还要制定出具体的政策，及时把握业务开展时机和市场需求。其中，我国房屋产权70年的时间限制条件，就对住房反向抵押贷款极为不利。住房反向抵押贷款的运行周期长，且抵押的房屋大多为居住已久的旧房，在贷款到期后，很有可能抵押房屋的使用时间已经超出了70年，这对贷款机构通过变现抵押房产实现回收贷款产生巨大的风险，贷款机构将面临无法收回贷款的局面。

（六）市场机制不完善

发展住房反向抵押贷款既需要政府的支持，也需要市场机制发挥效应。我国目前的市场机制还处于不断完善的发展过程中。包括房地产市场机制、金融市场机制、养老市场机制等都远没有成熟和稳定。

在住房市场方面，目前我国房地产的价格还处于不稳定状态；二手房市场发展也不完善，且住房的产权存在不明晰的情况，对开展此项业务造成了障碍。

在金融市场方面，目前我国的金融市场还比较初级，金融工具不健全、金融中介机构缺失、二级市场发育不足、利率市场化进程还处于探索阶段，这些都不利于住房反向抵押贷款业务的开展。

在养老市场方面，目前，我国养老产业化还处于起步阶段，养老市场机制不完善，主要表现在养老服务水平有待提高、养老机构参差不齐、缺乏市场竞争机制和养老产品不足等方面。虽然经过多年的努力，我国养老产业出现了一些生机，获得了一定的发展。但是，大部分养老机构提供的服务主要以居住养老服务为主，且这些机构主要是政府主导的公办机构，甚至为政府直接运作，民间机构经营的比较少。由于在机构的选址、产品的定价、服务质量等方面受诸多因素的限制，民营养老机构运营不太理想，相当一部分的养老机构在经营中遇到很多困难。[3] 养老市场的规范和完善，还需要政府加大对民营养老机构的扶持和政策优惠。

二、住房反向抵押贷款养老模式的优化路径

（一）制定更加具体和系统性的政策

政府的作用是开展住房反向抵押贷款的关键所在，这是由住房反向抵押贷款的社会属性和福利性决定的。政府有责任承担社会养老的重任，市场机制只是政府分散养老压力、发挥养老绩效的途径。国外的养老实践也证明，养老是一项复杂的社会工程，任何以营利为目的的市场机制都不可能从根本上解决养老问题。只有政府与市场的“双拳组合”才可以有效地承担这份使命。住房反向抵押贷款具有很强的社会公益性质，因此，政府在住房反向抵押贷款贷款中的角色至关重要。国外诸多国家在开展住房反向抵押贷款时，都非常重视政府在其中的重要作用，为我国政府发挥应有的作用提供了参考。endprint

借鉴国外住房反向抵押贷款的政策措施，完善我国自身的政策配套支撑，是我国推行住房反向抵押贷款养老模式的基本前提，否则贷款机构将不敢涉足，借款人也吃不下定心丸。

1. 制定和完善相关配套的法律法规

住房反向抵押贷款的对象为老年人，其业务知识、抗风险能力和维权意识较为薄弱，如果没有政府必要的市场监管将很难避免其利益遭受损害。

（1）住房反向抵押贷款的开展与现行的一些法律制度存在一些抵触，政府需对其进行调整。土地制度是住房反向抵押贷款开展的主要障碍，主要表现为政府对土地使用权的期限问题。住房反向抵押贷款的贷款本息需要贷款机构在贷款结束后通过变现抵押房产来实现，但我国的土地使用权限定在70年的范围内，这将使贷款机构面临重大的损失。对于土地上的建筑物的使用期限并没有做出具体的说明。我国《物权法》规定了“住宅建设用地使用权期限届满时，自动延续”，但却没有对到期后业主续期的土地价格问题做出规定。这样就可能导致两方面的问题：一是如果续期费用不能达成一致，国家将收回土地使用权，贷款机构面临巨大损失；二是房屋所有者为了保持住房的产权，继续向政府缴纳土地使用费，但这部分费用在贷款期初如何确定还是一个疑问。[4]我国《城市房地产管理法》规定，土地使用权到期后国家将无偿收回土地，但对是否补偿土地之上的建筑物没有做出相应的规定。按照1990年国务院颁布的《有偿城镇土地使用权出让转让条例》，在收回土地使用权的同时，地面上的建筑物无偿归国家所有。假若如此，住房反向抵押贷款业务就失去了根基而无法进行。

（2）制定和完善住房反向抵押贷款的政策和法律。对住房反向抵押贷款业务中的具体事项做出规定是政府作用的重要体现，具体包括：一是要对住房反向抵押贷款业务的主体进行规定，明确住房反向抵押贷款申请人、贷款机构和参与机构的相应资格、权利和义务，并建立相关的登记制度，达到规范市场的作用。二是制定住房反向抵押贷款运行中的法制制度，明确各个运行机构开展住房反向抵押贷款的市场准入、市场退出程序，对住房反向抵押贷款的操作程序、业务监管等进行规范和立法。三是完善与住房反向抵押贷款相关的配套法规，如房产评估制度、住房反向抵押贷款保险制度、利率市场化制度等。

（3）加强对住房反向抵押贷款市场主体的监管。通过建立专门的评估机构对执行情况进行评估，完善住房反向抵押贷款市场功能。具体而言，一是针对市场上信息不对称现象，有针对性地加强对市场主体，特别是贷款中介机构和贷款机构的监管，明确贷款机构的信息披露义务与贷款人的贷前咨询义务，规范中介机构评估与服务过程的行为。二是加强对各项法律法规的执行监管力度。通过建立专门的评估机构对执行情况进行评估，对执行不力的情况及时进行纠正，并完善监督与反馈机制以确保住房反向抵押贷款政策法规的有效执行。三是及时对住房反向抵押贷款市场风险进行观测和评估，及时发现问题，防范各种可预知风险。

2. 维护房地产市场的稳定

贷款机构损失概率对住房价格升值率异常敏感。房屋价格的微小变动都将对住房反向抵押贷款的贷款机构或借款人带来较大的损失。因此，稳定的房地产市场和较小的房价变动对开展反向抵押贷款业务至关重要。对此，政府应该采取有效的对策维护好房地产市场，可从以下方面进行：

（1）采取土地宏观政策对房地产的供给与需求进行结构性调整。我国房地产存在着严重的供给与需求的结构性矛盾。土地作为一种稀缺资源，其供给必将受到一定限制和约束，土地市场直接反映了土地供给状况，构成了市场运行基础。土地的供给在很大程度上严重影响了房产价格。为此，政府需要通过土地制度改革，加快构建和完善土地管理市场，强化政府对土地的审批和供应管理。为了刺激房地产的需求，政府应该构建完善的住房供应体系，形成包括经济适用房、廉租房等多样化的住房体系。基于我国经济发展水平、土地资源、居民消费能力等因素的考虑，未来我国房地产业应采取以保障性住房为主的开发模式。这需要规范和完善住房保障体系，制定计划，采取包括征收房产税、控制土地供应量、完善保障性住房分配制度等措施。此外，还要促进房屋租赁业务和二手房市场的发展，刺激和带动租房消费，加强存量房和二手房的有效流动，降低房屋空置率，有效利用存量房的价值和作用。

（2）制定合理的利率和信贷政策。合理的市场利率也是稳定住房市场的关键。在具体的业务过程中，政府应该关注利率与信贷政策对房地产的重要影响，制定出区域差异化的房地产信贷政策，及时发现问题并进行调整。同时， 还应该促进金融业的发展和稳定。大力发展金融创新，推出实用性的产品和工具；加快房地产金融市场的多元性发展，积极发展房地产信托基金，为房地产的开发、房屋购买、租赁和管理等提供全方位的金融支持。

（3）加快房地产业与其他产业的融合发展。推动房地产业与其他产业的融合发展，不仅是其他产业的发展需要，也是房地产业进一步发展的必然趋势。[5] 随着我国经济的快速发展和居民生活水平的提高，推动和加强诸如养老地产、商业地产、物流地产、旅游地产等相关产业的发展是解决房地产业发展瓶颈、促进房地产业顺利转型的有效途径。房地产市场日益成熟，对企业运营效率和产品质量提出了更高的要求，从而使研发领域成为企业新的利润增长点，研发一体化成为很多房地产企业的必然选择。[6] 房地产开发企业必须转变经营发展模式和盈利模式，采取综合性、一体化的生产和经营模式，在产品、技术和服务上进行创新与融合。

（4）实施逆周期的风险调控机制。要构建信息完备的信息监控系统，收集各种反映住房市场的指标，根据信息指标来判断房地产的发展态势，并运用逆周期调控政策，平衡房地产经济周期的波峰和波谷，延长房地产周期，实现住房市场的平稳发展。

3. 采取财税减免等优惠政策

对于参与住房反向抵押贷款的市场主体来说，盈利依然是其最为主要的目的，借款人也同样希望得到最大数额的资金支持。政府应该在其中通过优惠的政策鼓励这种养老模式。如果借款人或贷款机构在参与住房反向抵押贷款中不能获取预期收益，将难以达成交易。政府有义务通过消费补贴来弥补市场的失灵。具体来说，政府应该给予优惠的财政贴息；在保障借款人其他收入的前提下，对借款人在此业务中获取的收益免除税收；采取一定财政补贴政策，对参与住房反向抵押贷款业务的借款人进行财政补贴，一次性发放给借款人，刺激其参与的积极性。endprint

（二）设计适合自身实际情况的产品

社会的多样性产生了多样性的需求，住房反向抵押贷款也需要迎合不同需求群体。在产品上做文章，通过产品的调整或改进不仅可以满足不同需求的消费者，而且还可以增强市场竞争力。不同的老年人群体存在着收入差距、房产价值差异、年龄结构差异、贷款用途差异等差异性，因此，住房反向抵押贷款需要多样化、多层次的产品体系来满足不同老年人消费群体。

多样化的产品体系是住房反向抵押贷款社会需求的保证。由于国情不同，各地区的经济发展情况也不同，住房反向抵押贷款的产品类型也可以出现创新和差异化。通过借鉴美国等国家的发展经验，设计我国住房反向抵押贷款产品的属性，关系着该养老模式在我国的发展前景。

美国的住房反向抵押贷款在产品类型上体现了多样化、多层次的显著特征。目前，美国对低、中、高档的老年人群体分别设计了相应了产品：房产价值转换抵押贷款、住房保留计划和财务自由计划等三类。

对国外的住房反向抵押贷款产品进行借鉴后，有必要根据自己的国情设计出具有自身特色的产品是我国开展住房反向抵押贷款养老模式的灵魂。

1. 推行部分产权和全部产权抵押相结合的贷款产品

目前，我国国内住房存在一些特殊情况，一些福利房、集资房、经济适用房和安置房等可能由于一些原因没有明细的产权，或者拥有部分产权。对此，贷款机构要与政府、单位等共同研究商定此类房产是否可以抵押、抵押的方式和贷款额度如何等。也可以通过政府制定特殊的政策，规定特殊性质房屋的产权抵押问题，建议借鉴英国住房价值转换计划（Home Reversion）和新加坡房屋契约回购计划的做法，实行政府与贷款机构共同推出部分产权抵押的住房反向抵押贷款产品，通过政府的担保解决一些特殊群体的养老问题，扩大社会消费需求。

2. 实行借款人的退出机制

在推行住房反向抵押贷款养老模式的初期，社会上持观望态度的人群较多，将住房抵押出去并最后放弃住房产权，对于一些思想较为保守的老年人来说还难以接受。实行中途可以退出的住房反向抵押贷款产品，对刺激这些人群的消费需求较为有利。但开展这种产品时，需要在合同中明确规定一些特殊条例，如中途可以选择退出，但必须在偿还贷款机构全部贷款本息和相关费用后才有效；对可以选择退出和不可选择退出的产品进行差异化定价等。贷款机构要对此制定相关的退出制度和机制。

3. 设计区域化差异的产品

区域差异是我国经济发展过程中较为明显的特征，不同区域的家庭在经济水平、住房状况、生活水平和消费习惯等方面都可能存在差异，其养老需求和生活支出情况也会存在不同。因此，在不同的区域推出不同的产品，有利于切合当地的实际，达到细分市场的效果，有利于产品的可持续发展。当前，保监会确定在全国四城市实行住房反向抵押贷款养老模式，这是实行差异化市场的契机。在开展业务时，四地完全有可能根据自己区域的特殊情况设计不同的产品。

4. 贷款支付方式更为灵活

美国等国家较为流行的住房反向抵押贷款支付方式一般为一次性支付、信用额度支付、终生年金支付等方式。这样的方式固然有其合理性。但也可以从消费者心理角度考虑，借鉴法国Viager系统的形式，采取首付形式的付款形式，这样可以衍生出更多的支付形式，例如首付+信用额度、首付+终生年金、首付+不定期支付等多种支付形式。之所以采取首付形式，是因为首付一笔资金可以让借款人尝到业务的甜头，有利于满足消费者的好奇心和满足感。

（三）加快养老产业的发展

住房反向抵押贷款养老模式旨在通过养老市场化运作，为老年人的养老提供资金支持。因此，市场化机制是住房反向抵押贷款养老模式的必备条件；住房反向抵押贷款可以纳为养老产业运作模式之一。促进养老产业的发展，必然有利于住房反向抵押贷款养老模式的巩固和发展。

（1）加快形成养老产业链。产业链是产业发展主渠道。作为社会性、综合性较强的养老产业，需要全方位的产业链条加以引导和支撑。要积极引导养老机构开发多样性、多层次、多功能的养老服务产品和项目，逐步形成养老、医疗、研发、教育、娱乐等为一体的产业服务结构；推进养老关联产业的配合发展，尽可能满足老年人对养老服务的所有需求。

（2）构建多层次的养老服务机构。应根据老年人的实际生活情况，按照收入状况将养老机构的老年人群体分为低收入老年人、中等收入老年人和高等收入老年人三类。低收入老年人纳入公立养老服务机构，通过政府补贴等优惠办法解决实际困难；中等收入和高收入老年人则通过市场机制解决，适当地实行市场价格，为其提供多层次养老产品和服务，并收取必要的养老费用。这样，养老产业就可以实现政府与市场、公益与盈利相结合的理想结构，既体现了养老的社会功能，又实现了产业化的市场效果。

（3）完善社区养老与居家养老服务。社区和家庭都是养老的基本单元，社区为家庭提供最为直接的服务体验，各种环境和服务设施都是老年人养老的潜在资源。家庭是社区的组成单位，是社区形成和发展的支撑和动力。发展住房反向抵押贷款，必须加快发展社区服务和居家养老服务，这是因为，住房反向抵押贷款也是以社区和家庭为主要依托。借款人将住房抵押出去，但依然需要继续居住在家，并且需要社区的悉心关照。因此，社区服务对住房反向抵押贷款养老模式同样重要。完善社区养老，应该建立社区的网络化服务，通过信息技术和网络技术监控、管理和控制各种因素，形成虚拟的养老社区，将服务的各个领域和环节纳入网络服务体系中，实行全程网络化服务。此外还要加快建设各种实物性的基础设施，如社区内的娱乐设施、医疗设施、老年大学、心理疏导和沟通中心等。居家养老服务是住房反向抵押贷款养老模式的一部分。完善居家养老服务，是提升住房反向抵押贷款产品价值的重要方式，也体现了住房反向抵押贷款养老模式的人文关怀。加快居家养老模式的发展，应该向幼儿园管理模式那样，建立社区的“托老所”制度，在社区内预留一定的土地建立托老所，完善各种服务形式。根据社区内老年人的数量规划合理的床位数，实现人数与床位的合理配置。endprint

（4）加快建设养老服务人才体系。养老人才是实现养老服务和住房反向抵押贷款养老模式的智力支撑。我国老年人队伍庞大，养老产业的发展前途较好，而人力资源是这方面最大的困难之一。当前，我国养老人才主要特点为学历普遍低端化、服务意识和态度不佳、服务水平和质量不高、专业知识欠缺、人文关怀不足等，因此，应该建立一支专业化、服务性、人性化的服务团队，可以通过在高校开设养老产业专业课程、养老服务培训机构、社区宣传和机构内部教育与培训等途径加以推进。

（四）完善和规范市场机制

1. 完善房地产市场机制

房地产市场是住房反向抵押贷款养老模式赖以存在的基础，住房市场的价格变动对贷款机构的利益影响非常敏感，有必要通过健全房地产市场机制，稳定住房价格；发展和完善二手房市场，推动房地产市场的关联领域。

（1）稳定房地产价格。按照现代经济学的观点，在不考虑其他因素的情况下，价格的影响因素主要包括市场的供给与需求两方面。房地产市场也一样，其价格的高低直接反映了房地产市场的供求状况。近年来，我国房地产的价格一直处于快速上升的阶段，住房市场呈现出一派繁荣的景象。然而，由于各种条件的限制，例如，居民的收入水平增长较慢、住房市场的饱和等，目前我国住房市场的价格基本上处于比较稳定的状态。维持这种态势可以从以下几点考虑：逐步提高居民的收入水平、构建房价监控机制和风险控制机制、合理供应土地资源等措施。

（2）健全和完善二手房市场。我国房地产市场具有一手市场活跃、二手市场较落后的特征。通过发展住房中介、推行二手房优惠政策、合理规范存量住房的登记和管理、实行二手房配套优惠等举措，刺激和鼓励居民购买二手房，加快二手房市场的流通，是开展住房反向抵押贷款业务的重要保障，可以为贷款机构将收回的抵押房产变现提供便利。

2. 完善金融市场机制

（1）积极发展多样化的金融产品和工具。成熟的金融市场是住房反向抵押贷款运行的主要条件。住房反向抵押贷款是一种创新型的金融工具和产品。因此，开展住房反向抵押贷款需要建立在强大的金融产品体系之上。美国作为当今世界上市场化最为完善、金融工具最为成熟的国家之一，在住房反向抵押贷款方面取得成功也是具有其必然性的。

（2）完善金融二级市场。金融二级市场具有规避风险的重大作用，开展住房风险抵押贷款，有必要通过金融二级市场规避一些风险，例如，通过开展住房反向抵押贷款的证券化业务就可以有效地规避贷款机构流动性不足的风险，减少其利益损失。

（3）推进利率的市场化改革。利率的变动对住房反向抵押贷款具有很大的不确定性，可能会带给贷款机构巨大的市场风险。目前，我国的利率普遍实行的是固定利率，这对运行周期长达数十年的住房反向抵押贷款业务来说存在很大的隐患。因此，要通过改革现有的固定利率制，实行浮动利率制，并将浮动利率制度结合在住房反向抵押贷款产品中，有效地规避和减少利率风险。

3. 完善养老市场机制

养老产业化的发展和住房反向抵押贷款都需要广阔的市场作为保障。养老市场的完善与否，决定了住房反向抵押贷款业务的开展广度和深度。完善养老市场，应该实行鼓励多样化的养老模式、加快养老产品的推出、制定较为合理的养老产品和优惠政策、健全养老产业链条等措施。

（五）优化住房反向抵押贷款的发展战略

1. 合理选择住房反向抵押贷款产品的开展顺序

不同的贷款产品具有不同的风险和发展条件。我国开展住房反向抵押贷款业务，需要从自身的条件考虑，不可直接复制美国等国家的现成做法。从产品的支付属性来看，一次性支付的住房反向抵押贷款产品对未来利率波动和房价的波动较为敏感，对贷款机构来说具有较大的风险；而信用额度支付的产品则可以通过分期支付缓解一定的未来不确定性，具有很好的缓冲作用。因此，基于我国市场机制还不太完善、利率变动不稳定等因素的考虑，我国开始应该比较适合开展信用额度支付或年金支付的住房反向抵押贷款业务，不宜开展一次性趸领支付的产品。从有无赎回权的角度考虑，有赎回权住房反向抵押贷款产品的定价面临的风险较大，考虑的风险因素较多，定价一般较低，也就是借款人领取的贷款额较低，因此其市场需求可能不太乐观。对此，我国可以实行两者兼营的模式，但应该以无赎回权的住房反向抵押贷款为主要品种。

2. 合理推行区域化的发展战略

不同的地区由于其历史原因、文化习惯、经济发展水平等因素存在不同的市场需求。住房反向抵押贷款贷款具有很高的市场风险，因此需要考虑市场的规模和存在的风险。在经济发展不平衡的背景下，我国住房反向抵押贷款业务应该选择市场需求旺盛、发展潜力较好的地区。一般而言，住房反向抵押贷款的市场需要考虑经济发展水平的高低、市场利率情况、老年人的规模和居住状况、业务的相关配套设施等因素。因此，在选择区域时，一般可以选择房屋价格升值与利率相匹配的区域；老龄化程度、贫困率、住房自有率较高的区域；资产评估机构较为发达、社区服务较为完善等区域。

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[6] 张永岳. 中国房地产业的转型[J]. 中国房地产，2006（9）： 13-15.

Abstract： The housing reverse mortgage has a history of hundreds of years in the West. It is still a brand-new thing in China. Currently，China will face problems implementing it，including financial restrictions from decentralized management，blocking from traditional thoughts，imperfect legal system，lack of risk guarantee system，insufficient supporting policies and immature market mechanisms of housing markets，financial markets and real estate markets.Therefore，in order to implement the housing reverse mortgage business， we must combine our own actual situation and develop a feasible policy from the top-level design point of view，as to achieve a development path with Chinese characteristics.

Key words： housing reverse mortgages；house-for-pension scheme； pension industry； policy

（责任编辑：李 萌）endprint