房地产工程造价管理分析及提高措施的分析

李忠琴

摘 要：在房地产市场日益完善和规范的背景下，传统的工程造价管理方法已经无法适应现代化的竞争市场，房地产企业和房地产投资商也增强了对房地产工程造价管理的重视。科学有效的造价管理和控制是房地产降低成本、提高收益必不可少的环节。该文对房地产工程造价管理进行分析，并探讨加强房地产工程造价管理的方法。

关键词：房地产 工程造价 策划阶段 设计阶段 施工阶段

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2015）02（a）-0127-01

在市场经济全球化的背景下，房地产过快的发展速度，导致房地产工程造价管理工作存在一些弊端，前期项目策划定位不足，对项目的档次及标准，无法给予一个明确的定位；对于项目成本的控制，没有给予全方位的考虑，比如应该在达到成本目标的基础上，尽可能的提高项目的功能水平；造价控制被划分为多个部门，没有统一的部分负责，导致造价控制处于无系统管理状态。此外，房地产工程招标环节、施工环节也都存在一定的问题。

1 对房地产工程造价管理的必要性

基本建设项目投资是一项严格、复杂的工作，一个建设项目的投资活动，需要完成一系列投资测算过程。在整个房地产工程的建设过程中都需要进行工程投资额的预算和控制，因此，房地产工程造价的管理与控制起到重要的作用。

1.1 前期项目策划环节的管理

建设项目的决策阶段包括选择、决定投资全部过程，决策阶段需要对拟建设项目的必要性和可行性进行技术性的经济论证，并对多种建设方案实施比较，进而做出最后的判断和决定。若在决策阶段出现失误，那么就会造成不必要的资源的浪费和人力财力的浪费。

1.2 项目设计环节的管理

在房地产工程的总投资费用中，设计阶段所占比较相对较小，不过仍然是项目成本控制的主要阶段。设计环节对房地产工程造价的影响程度最高可达到70%，同时设计人员对材料因素、工程水文地质因素、气象因素等不够了解，就会使设计安全系数与设计规范的规定相差甚远，造成投资浪费。再者，设计工作的质量对项目的使用功能造成直接影响，而且是长期性的影响，所以，设计工作质量不合格会很大程度的提高整体项目的运行与维护成本。

1.3 项目施工环节的管理

在房地产建设项目中，施工阶段是造价控制的核心环节。施工阶段将之前的设计图纸、原材料和设备等进行实体实现。施工期间的造价管理能够有效的完成之前的预期目标，并对建设项目的成功给予直接体现。在房地产实际工程建设过程中，许多建设部门会对投资额执行压缩，造成施工部门以降低造价为目的从而对材料配比进行改动，使工程质量受到很大程度的影响，不得不另工程返工，造成成本加大。

2 加强房地产工程造价管理的措施

房地产工程通过前期决策、设计、施工，由人工、材料及设备最终完成，整个过程时间长，结构复杂，整体性强，同时会有很多的自然因素会对其造成影响。房地产工程要在保证工程质量的前提下最大程度的节约资源。在房地产工程造价管理中，资金投入、造价监督可以对建设效益起到有效的保障。

2.1 构建工程造价管理体系

对重点项目的定期造价监督检查是房地产工程建设项目的重要环节之一，造价管理部门必须要根据规定实施定期造价监督检查，构建并完善重点建设项目的造价监督制度。建设部门要最大程度的了解在建项目造价的执行情况，并审核、控制对造价产生影响的诸多因素，防止出现资源浪费，出现问题要及时予以解决，充分发挥监督管理职能。

2.2 改善工程造价管理方法

现行的房地产工程造价确定方法参照国家统一定额的造价确定方法，如此一来，在确定建设项目造价的过程中就不能以实际情况为标准预算所需要的资源，从而确定工程造价。此种造价方法是一种静态工程造价确定方法，对于房地产工程造价管理来说存在很大的局限性，因为整个房地产建设工程的施工会受到诸多因素的影响，如人工、材料、设备等费用，这些费用随时都与市场行情有着直接联系，动态因素与静态工程造价确定方法存在很大的矛盾，无法做到真正意义上的量价分离。

2.3 确定与控制不同阶段的造价管理

2.3.1 前期项目策划环节的造价确定与控制

建立健全合理的决策机制，对措施进行最大适度的完善，以保证工程的可行性的审核批准。投资决策环节最重要的是方案的比对选择，项目定位、建设标准等一系列方案都直接影响着项目的全寿命周期成本。同时，前期项目策划环节成本优化与信息源有着很大的关联，决策人员应该加强比对选择意识，多层面分析对成本造成影响的诸多因素，选择小低成本的可行性方案。

2.3.2 项目设计环节的造价确定与控制

项目的设计阶段是成本优化的重点。以往房地产成本倾向于项目的前期策划，对后期的施工、养护等成本有所忽略。如果工程质量不达标会造成房地产的使用周期缩短、反复维修，甚至是造成严重的后果，不仅增加了房地产工程建设的投资，同时还会对社会、企业造成很大的负面影响。项目的设计环节首先要确保房地产使用安全的前提下，对技术进行提升，合理使用建设资金。设计环节要与设计部门、造价部门紧密合作，充分了解并掌握与项目相关所有因素，对项目设计的方案实施全方面的优化，尽快予以修正，保障方案的可行性和经济性。

2.3.3 项目施工环节的造价确定与控制

项目施工环节造价确定与控制是整个项目最后成果的重要决定因素。在这个阶段，施工管理部门要认真对待设计编制和审批管理，并对施工方案予以完善。同时要实时检查施工的进程，当出现偏差时要及时调整，以确保施工现场有条不紊的进行。尽可能的减少工期，既可以节约人工、机械的成本费用，又能够加快资金、材料的周转速度。

3 结语

社会经济的持续发展推动了房地产的发展速度，一方面很大程度的解决了公民住房紧缺的问题，另一方面也带来了巨大的经济效益和社会效益。房地产的建设必须要严格按照国家规定和要求进行管理，工程造价是房地产工程管理中的重要内容，必须要进行房地产工程造价管理。在策划阶段、设计阶段和施工阶段都要进行工程造价管理和控制，从而加强房地产工程造价管理。

参考文献

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[2] 张鹏.改进价值工程在房地产设计阶段造价控制中的应用[D].武汉：武汉科技大学，2013.

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