论房地产评估中比较法的运用

石河子大学 杨枰

一、比较法的本质和理论依据

目前，房地产评估的主要方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法、路线价法和长期趋势法等，而比较法在不动产评估中一直起着关键作用。其实质是以市场为导向，通过大量类似房地产的成交价格，来确定估价房地产在公开市场上最可能的成交价。理论依据是房地产价格形成的替代原则，即在同一个房地产市场上相似的房地产具有相近的价格。

二、房地产评估比较法的操作步骤

(一)收集交易实例

大量交易实例是运用比较法的前提。平时可走访房地产交易当事人、政府机构以及查阅网站、报刊，或者咨询同行以获取估价案例的资料，一般应包括交易双方及交易对象的基本情况、交易方式及成交价、交易日期和目的等。

(二)选取可比实例

一般选取3至10个真实的可比实例，其要求有：可比实例与估价对象的区位相近，用途相同，权利性质相同，规模档次相当，交易方式适合估价目的，交易日期接近估价时点，交易价格尽量为正常价格。

(三)比较价格的处理

1、建立口径一致的比较基准

为方便后续价格调整，建立比较基准的工作应包括：统一财产范围，即进行有无对比消除因此造成的价格差异；统一付款方式，即价格一般以交易日期一次付清所需金额为准；统一税费负担，即调整为买卖双方各自承担自己应纳税费条件下的价格；统一计价单位，包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积计量单位。

2、交易情况修正

由于交易双方可能存在利害关系，或对行情缺乏了解，或被迫出售，或有特殊偏好等情况，我们一般通过数额法、比率法、总价修正法和单价修正法等方法对可比实例的价格进行修正。

3、交易日期修正

一般应将可比实例在成交日期的价格调整为在估价时点的价格，其公式为：可比实例在成交日期的价格ⅹ市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格。视情况又分为价格指数法和价格变动率法。

4、房地产状况调整

房地产状况调整包括实物状况、区位状况和权益状况的调整。一般公式为：可比实例在自身状况下的价格ⅹ房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格。

(四)求取最终比准价格

比准价格=可比实例成交价格ⅹ交易情况修正系数ⅹ交易日期修正系数ⅹ房地产状况调整系数。求出每个可比实例的比准价格后再进行简单平均得到一个综合的比较价格，作为最后的测算结果。

三、我国房地产评估比较法运用中存在的问题

(一)房地产市场不成熟

在房地产市场发育不完善、不成熟的地方不宜采用比较法，当前房地产领域投机现象颇多，房地产泡沫愈演愈烈，使得房地产评估比较法的结果容易失真。

(二)信息不对称

在目前的房地产管理体制下并没有建立一个开放共享的房地产信息系统，评估机构想要获取政府相关部门的信息比较困难，行业竞争激烈，评估机构之间往来较少，减少了评估师获取交易实例的渠道。

(三)可比实例的选择、各因素的调整多依赖评估师的经验、主观性强

如何选择满足要求、符合客观实际的案例，目前并无统一标准，该工作的完成完全依靠估价师的经验，这势必影响到评估结果的准确性。评估机构和评估师面对业务竞争的压力，在经济利益的驱动下可能有目的性地选取一些实例。另外，系数调整在实践中很难用数学公式或模型将其量化，往往依靠评估师的经验及对行情的了解作出主观判断。

四、对更好运用比较法评估房地产价格的改进措施

(一)政府进一步完善房地产市场机制、法律机制，推进房地产信息公开化

政府应该加强对房地产市场的宏观调控，尽快完善房地产市场预警信息系统和信息披露制度，及时防范房地产过热和泡沫现象，引导房地产业健康发展。同时，敦促立法机构构建公正合理的法制秩序，完善监督机制，保障制度和法规的实施和执行，推进信息公开，增强市场透明度。

(二)评估机构之间要增强联系，完善房地产市场信息库

行业协会要鼓励评估机构定期交流，利用计算机和网络，积极建立起自己的市场信息资料库，强化评估信息的搜集、处理、储备能力。另外，要加强评估师的职业道德建设，自律和他律相结合，提高评估师的综合执业水平。

(三)采用集对分析法选择可比实例，减少主观性

集对分析法简介如下，假设目前有栋待估房地产R，市场上的可比实例有A、B、C,根据分析建立房地产R与各交易实例组成的同异反联系集对向量,记为 μk=aki+bki+ckj（k=1,2,3…，n）。通过赋予权重，组成集对，逐步建立待估房地产R与实例A、B、C的同异反联系向量，记为联系度 μk=ak+bki+ckj，接着计算待估房地产R与各实例A、B、C之间的同异反距离，可利用来确定待估房地产R与实例A、B、C的距离。比较各同异反距离 ρk的大小,越小，说明待估房地R与 ρk相对应的实例越接近。最后根据择近原则选择可比实例，提高了选择的准确性。

五、结束语

综上所述，虽然我国房地产评估行业起步较晚，各方面体制机制都还不完善，比较法在实践中还存在着不少问题，但随着市场发育的不断成熟，更多模型对市场法的辅助以及评估人员业务水平和道德素养的不断提高，比较法在我国房地产评估中的应用将更加广泛，更加科学。

[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].中国建筑工业出版社,2013.

[2]黄鸣强.房地产评估中市场法的分析与研究[J].商业经济,2014