对绿城中国内部控制的分析

郑文强 薛斌

对绿城中国内部控制的分析

郑文强薛斌

1、公司简介

绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），国内知名的房地产企业之一，专注开发城市优质房产品系列，总部设在浙江省杭州市。绿城注册成立于1995年1月6日，2006年7月13日，“绿城中国控股有限公司”在香港上市（股票代码：3900），绿城房地产集团有限公司为其全资子公司。

然而，2011年风云突变，绿城深陷“信托调查门”、“退市门”和“破产门”。虽然公司已发声明辟谣，但外界对绿城的评价仍是“2011年关注度第一、负债率第一、危险程度第一的中国大型房地产企业”，究竟是什么原因让绿城变成一座危城？

2、内部控制分析

2.1内部控制环境

2.1.1公司治理结构

在2012年6月8日前，绿城集团的股权结构为典型的家族式企业，一股独大的模式。作为集团主体的绿城中国的股权结构是宋卫平家族占33%的股份，是第一大股东，寿柏年家族占23.4%，是公司的第二大股东。罗钊明家族，占股6.1%，是公司第三大股东。绿城中国设有董事会、监事会等，但企业的实际运作是家族式企业的治理特征明显。在2012年，绿城中国引入了九龙仓集团，斥资51亿进入绿城，成为绿城的并列第一大股东。同年，融创中国也进入绿城，但此时的融创只购入绿城中国的9个项目来自我建造房产，冲击更高的业内地位。2013年融创中国、九龙仓和绿城成为了“三足鼎立”的状态。2014年，融创中国与绿城就管理权的争夺产生了纠纷，双方没有谈妥继而融创退出绿城中国。同年12月23日，中国交通建设集团入股绿城，成为其并列第一大股东。

2.1.2企业文化

宋卫平是个理想主义鲜明的企业家，对产品精益求精，“不赚钱也要做得最好”。绿城的员工都知道董事长对品质的态度，只要绿城的产品存在少许的色差或者瑕疵，也会被要求拆去重建。

坚持“以人为本”的精神，从企业内部服务建设到客户服务的服务建设都做出了亮点。绿城中国的员工都知道他们的董事长宋卫平是个理想主义鲜明的企业家，对产品精益求精。

2.2监督

如果不是绿城中国的一份公告，新疆鸿远投资有限公司原董事长赵星如还不知道自己管理的公司大股东已经“换人”了。

在其他股东不知情下，新疆鸿遠公司的大股东绿城集团通过一份“秘密出让协议”将新疆鸿远公司60%的股权以平价的方式转让给了个人，而此人恰恰是绿城集团的高管，也是新疆玉园的高管。此次股权蹊跷转让最终也揭开了两年前绿城中国在“破产危机”中所进行的股权辗转腾挪，也为引进香港九龙仓而剥离优质资产做准备。

2.3控制活动

2.3.1成本控制

2014年绿城的销售成本率是89%，而中海的则为68%。比较绿城和中海的销售成本率，我们看到绿城的销售成本率比中海高20个百分点，有两个原因，第一个是绿城一直奉行高价买地，高价卖地的政策，这和绿城的企业文化和企业战略有关，上文我们在企业文化讲到绿城奉行产品主义至上的精神，他的董事长宋卫平奉行的则是“不赚钱也要做到最好”，第二个原因就是绿城是从设计到管理一条龙服务，从不外包。

2.3.2存货管理

2011年6月30日，绿城共有75个在建项目，总在建面积达1381万平方米，而2011年上半年销售面积为95.84万平方米，按照这个趋势，绿城一年建造的房屋需要7年销售。根据2011年年报显示，由于新购政策的出台以及“一系列门”事件，绿城集团的实际销售情况仅完成83%方。

2.3.3营销模式

对于营销模式，由于绿城一直都是中高端优质产品，所以绿城的员工一直都有一种优越感，他们认为只要房子质量好，一定会有人自动来购买，因此他们都没有动力推销自己的房子，绿城在营销上略显“低调”，处于一种“坐销”模式。

2.4风险评估

2.4.1战略风险

战略风险，绿城有两个特点显著的战略。第一个是集中化战略，集中化战略具体表现在两个方面，第一个是产品定位集中化，绿城主要定位于中高端产品，第二个是销售产地集中化，产地以浙江为主，对于集中化战略的风险，实行集中化战略的企业转型很困难。第二个战略是高品质，高成本开发战略，高品质当然好，但是高品质会导致高成本。

2.4.2环境风险

第二个风险是环境风险，2011年的时候，正值房地产市场大热，国家采取了一系列宏观政策来对房地产市场进行调控，包括银行贷款利率提高，买房首付提高，一线城市限购等政策。由于绿城做得都是中高端房地产，存货周转率就会比一般房地产企业慢，这些外部政策进行打压，使得绿城的销售更加惨淡。

2.4.3财务风险

财务风险主要体现在三个方面营运能力，盈利能力，偿债能力。

营运能力，绿城的营运能力差主要表现为存货周转率低，存在大量的存货，从上图表格我们可以看出，绿城的存货周转率要远远低于同行业的万科和中海，由于存货周转率低，所以绿城的资金回收速度也相应的慢很多，并且由于存货周转率低，绿城必然存在大量的存货，这些存货又占用了企业大量的资金，导致企业的资金效率降低。

盈利能力，盈利能力我们同样是选择与万科和中海对比，由于绿城的成本过高，所以他的销售毛利率就会很低，上文说由于宏观政策的打压，绿城的销售受到很大的影响，大量的资产都被存货占用，所以他的资产净利率很低。

偿债能力，由于绿城的资金被存货大量的占用，而我们知道房地产市场对资金的需求很大，绿城缺乏足够的资金来运营企业，因此绿城不得不向银行大量贷款，绿城的净负债率尤为高。

三、结论

综合以上分析的要素，我们可以得到以下几点启示。第一：轻资产方向：做强代建业务，输出其品牌第一谨慎拿地，谨慎开发项目。第二：多元化通路：转型，农业，保障房，养老地产，多元化经营模式。第三：全新销售模式：坐销，行销，“全民卖房” 降价销售。第四：优化资本结构，筹资政策有所改善。（作者单位：南京理工大学经济管理学院）