浅析南京养老地产模式

作者简介：刁若昀，南京财经大学公共管理学院，房地产管理，研三。

摘 要：近年来，中国社会的老龄化问题十分突出。南京作为东部发达城市，近年来产业结构不断优化升级，随之而来是老龄化的不断加深。如何“老有所养，老有所依”成为政府民众关心的切身问题。本文介绍了南京市的三种养老模式：“以房养老”，社区居家养老，旅游养老地产。试图找出每种模式存在的问题及原因，提出针对性建议。

关键词：老龄化；以房养老；两代居；社区居家养老；旅游养老地产

一、前言

按国际通行标准界定，中国已进入老龄社会。目前60岁及以上老年人口占我国总人口的13.26%，并保持每年百分之三的增速。南京作为江苏省会，近年来老龄化规模和程度都要高于全国平均水平。去年底南京市60岁及以上户籍老人已达111.16万人，人口老龄化率达20%，全国是13.3%。

中国养老地产前景广阔，但其实际运营过程中面临着很多现实的难题，目前在全国都处在尝试探索期，缺乏成熟的运营模式和服务机构。

本文选取个案研究为南京市实例汤山留园的“以房养老”项目，河西侨馨人家养老公寓，卧龙湖养老旅游地产，试图找出每种模式存在的问题及原因，提出针对性建议。

二、南京市养老地产实例

1、汤山留园“以房养老”

（1）“以房养老”的困局

2005年，国内出现第一个试点“以房养老”的公寓——汤山温泉留园公寓。该公寓声明，拥有南京六十平米以上产权房、年届六旬的孤残失独老年人，可将自有房产抵押给留园，入住后终身免费享用园内资源。老人去世后，房屋产权归养老院所有。

方案推出伊始，社会各界广泛关注。但 “温泉留园”迅速陷入法人与负责人的所有权争端，只办理过寥寥几笔业务，现今，其试点以失败告终。

（2）失败原因

①房价波动风险。老人往往担心房价大涨的话，房产变现时自己吃亏。保险公司也不敢大举推广这一新的险种，若是房价下跌，谁来承担损失呢？某些股份制银行也推出的“以房养老”申请条件苛刻：老人须有两套房产、房产变现时打六折、倒按揭期限不得超过20年等，门槛过高，使得老人望而却步。

②老人寿命难料。老人的寿命预期问题同样是一大难题。生活水平的不断提高以及医疗条件的日益成熟，使得现代人平均寿命越来越长，仅给老年人10年、20年的抵押贷款可能不够，而预期寿命难料，又给金融机构确认支付年限和金额带来麻烦。

③与传统观念冲突。住房是中国人安身立命的所在。“但存方寸地，留于子孙耕”、“养儿防老，积谷防饥”、“房子传给下一辈”则是国人根深蒂固的传统观念。老人独自办此业务，容易让人误会子女不孝，带来舆论压力。

2、河西侨馨人家养老公寓

（1）专业的养老公寓

2012年1月，河西的侨馨人家养老公寓正式开业。作为南京首家高端新型酒店式养老公寓，占地11400平方米，大楼采纳人性化无障碍设计，图书馆、棋牌室、健身房等一应俱全。大楼配千人食堂，临近鼓楼区社区医院，可实行入户就诊、医保支付。公共活动区域有小型中央空调，室内恒湿、恒氧、恒温，智能对讲、液晶电视、空调、热水器等配备齐全。

虽然侨馨人家高标准，精装修，前景广阔，但每月3000元的住宿费还是令人望而却步。目前公寓的入住率仅30%，运营商也担心导致运营入不敷出，难以为继。

（2）失败原因

中国目前是一个典型的未富先老的国家，高端养老项目的高昂价格是绝大多数中国老年一代都承受不了的，仿照国外盲目上马，受众只能是中国的少量精英群体，项目实际运营时必遭遇困境。当前中国的养老地产应当迎合更普遍层次的市场需求，照顾到更多阶层的养老产品目标群体，才是现阶段养老地产市场应该优先考虑的问题。

3.卧龙湖“炫公寓”

（1）旅游度假养生一体的养老公寓

该项目今年推出的“炫公寓”，每套面积在70到110平米之间，总价合理，又依山傍水、吸引了众多老年客户，其中大部分是退休的大学教授或公务员，他们表示在此可享受高品质的退休养老生活。

（2）短板

旅游养老地产往往描绘出一个老年人居住的世外桃源，近郊楼盘在山水资源和价格方面的优势确实明显，但其医疗护理、交通以及基础设施配套的不足是短板。楼盘地处偏僻，从公寓前往市区的三甲医院往往需要至少一两个小时车程。

国内的老龄康复护理服务业也处于严重供给不足的状态，护理人员的缺乏和护理质量的低下已经是制约中国高端养老业发展的一大瓶颈，这个问题显然不是保险企业和房地产商依靠自身的力量能够解决的，需要一整套制度设计和模式创新。

三、如何破解困局

1.政府出台整套政策

（1）土地政策

现行土地政策导致土地价格过高导致养老地产房价过高。目前养老市场的土地政策分两类：一是招拍挂，建养老地产，成本将非常高。二是划拨，主要是政府部门给予扶持的养老院。政府应当对于中高档老年公寓进行市场化，；对于中低档，借鉴保障房的供地模式，类似公租房性质的老年社区进行准市场化。地方政府也要提供一定政策倾斜，在传统居住区中适度比例安排包括适老化住宅。

（2）金融政策

养老地产相比较普通商品房，往往其配套服务、建筑成本、物业、医疗护理、后期配套等成本更高，加上其盈利模式不清楚，银行贷款意愿低，往往使得企业回笼资金周期更长。

政府应当加大对民间资本进入养老服务领域的资金支持，符合条件的民间资本兴办养老机构或服务设施，按照土地划拨目录依法划拨。

（3）医疗政策

政府应当逐步将老年疾病纳入医保，对高龄困难老人增发低保和长寿补贴。国家甲级医院或老年专科医院应当在老年人聚居区设立分院，政府、房企与医院共同洽谈各种合作模式：租赁土地给医院，直接买地皮给物业都可。

2、开发商加强养老公寓针对性设计

专业的养老地产，应该是在园区规划、建筑设计、精装修、硬件配套和专业服务等各个方面，都要充分顾及老年群体特殊性。首先应有相应的医疗机构，以便于生病时得到及时的抢救和治疗。周边要交通顺畅，有大型公园或绿地和银行、购物场所等配套，可以方便老年人日常生活和购物。

四、总结与展望

南京养老地产仍处于探索起步阶段，各种模式都没有成功，其市场现状也是全国大形势下的表现。养老地产想要获得更大的发展，不仅需要政府给予相应的政策扶持，财政部、土地部门、发改委、保险公司完善配套设施和制度设计，银行、开发商、医疗机构等多个领域和行业的协调配合，也需要有专业性针对性的房屋设计，民众改变传统养老观念。各方齐心协力，才能实现老人权益的最大化、生活质量的最优化，真正让老人老有所依，老有所养。

（作者单位：南京财经大学公共管理学院）

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