“矛盾体”东坝

陈禹铭

东坝位于北京东北五环外，一直以来是保障房、经适房的集中地。但自2013年底恒大拿下东坝地王以来，东坝区域就成为了业内关注的又一热点。一年多来，东坝作为京城东北部最后储备用地，在政府支持下正在悄然发展。

自住房、高端盘共存

据了解，去年东坝集中供地，不少地块均在土地出让环节通过竞争自住房配建面积来决定胜负。这一土地供应格局无形中抬升了可售商品房部分的楼面价，也决定了未来东坝楼市高端商品房和大量自住型商品房共存的供应格局。

目前进驻的房企包括首开、恒大、保利、金隅、湖南富兴。从去年开始，东坝区域大规模入市，经过众多房企拼抢，东坝区域楼面地价因此一路高涨，普遍楼面价超过32000元/平米，最高达5万元/平米。

在自住房方面，今年已有金隅汇景苑、保利首开丽湾家园等入市，明年恒大、湖南富兴的自住房也将相继入市。自住房集中入市，对东坝商品房市场产生了不小冲击。记者调查发现，去年7月，在首开常青藤开盘时，恰逢自住房金隅汇景苑以22000元/平方米的价格入市，为了吸引购房人，常青藤将价格从原来的42000元/平方米下调至34000元/平方米。

由于东坝区域地块楼面价已涨至32000元/平方米左右，保利首开、恒大、湖南富兴等商品房项目都将打造高端产品，业内人士预计，未来该区域内自住房和高端商品房项目共存的竞争局面不会有太大变化。

配套不足，“被高端”

高端楼盘增多，整体供应量加大，其中位于非传统豪宅板块的新房， 被认为面临更大压力。一位关注东坝板块的分析人士对记者表示，东坝是目前高端住宅潜在供应量较大的区域。该位置处于东五环外，目前周边配套并不成熟，高端项目价值缺少足够的支撑。东坝区域楼盘未来可预计价格达到10万元/平方米，价格上去了，但配套没上去。

“东四环的棕榈泉二手房卖六七万/平米，泛海国际新房卖八万多/平米，东坝楼盘卖10万/平米会有多大竞争力？”分析人士如此发问。事实上，在非传统豪宅板块，当周边房价只是每平方米三四万元，高端住宅冲到8万元/平方米以上“就费点劲了”。新的高端住宅要胜出，就必须拥有更独特“软件”。

记者实地调查发现，不仅高端产品目前还没有成品可以参照，东坝区域整体行业配套也远称不上完善。目前区域内仅有金隅嘉品MALL一个体量在10万平方米左右，定位为次区域性商场的购物中心在建，整个区域商业配套同其聚集的人口消费能力并不匹配。

“我们也做过调研，现在这一区域常住人口在15万左右，商业也是以底商为主。”金隅嘉品MALL推广经理表示，未来该区域人口有望达到30万。而在居民结构中，本地居民大约占30%，外迁过来的白领、购买自住商品房以及限价商品房等政策性住房人群将占总数的七成左右。“相对来讲，这一部分人群有着强大的消费能力。”