不动产登记对楼市调控的意义

张宏伟

自2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》正式入实操阶段。成都、青岛、广州、杭州、厦门、济南、武汉等15个城市提前开展，这些城市居民的“房产证”（中华人民共和国房屋所有产权证）将陆续换发成“不动产证”（中华人民共和国不动产权证）。

从楼市调控来讲，不动产登记其实就是指全国个人住房信息登记联网。尽管个人住房信息登记联网只是不动产登记的一小部分，但是，个人住房信息系统的逐步建立对于以税费调控为主的技术条件的建立、以“差别化”措施对楼市进行分类调控、调节存量房城市供求关系、楼市长效调控机制的建立等调控手段的转向具有积极的意义。

首先，个人住房信息联网是以税费为主的调控手段开展的必要技术条件。从城市个人住房信息系统来讲，早在2013年全国“两会”上，住建部副部长齐骥公开表示，40个城市的住房信息联网工作已经完成（最新媒体报道称60个城市已联网）。下一阶段的目标是，同时实现500个城市联网，但目前看来难度较大，可能需要更久的时间。

从个人住房信息系统与住房和城乡建设部（住建部）联网的作用和目的而言，房地产税（房产税）、交易环节的增值税等税费调控手段的试点及扩围，需要家庭房产的详细数据做为依托，因此，个人住房信息联网是以税费为主的调控手段开展的必要条件。从中长期来讲，（40个或更多城市的）联网为全国范围内开征房地产税（房产税）、交易环节的增值税等做技术上的铺垫已成为共识。尽管目前上海、重庆两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显，但是，我们也应该看到，如果限购、限贷政策一旦取消，房产税征收对象的范围会明显扩大，这时，房产税对于控制投资性投机性需求也会起到一定的市场调节作用，房产税才会真正发挥它的作用。

其次，全国个人住房系统的建立可出台“差别化”措施进行分类调控，抑制不合理的投资与投机性需求，对调节房地产市场健康平稳发展有利。

当前，国家相关部门设法将全国个人住房信息系统通联在一起，通过通联的个人住房信息系统及时发现房地产资金流向的变化，尤其是针对部分城市或区域异地购房、不合理的楼市投资投机现象，可有针对性的出台差别化措施进行分类调控（例如贷款利率、房产税、二手房20%增值税等），从而达到抑制房地产投资投机现象，也可以避免像之前调控政策那样搞“一刀切”，误伤部分市场及购房者。

再次，不动产登记后，可在存量房领域利用差别化“空置税”等措施调节城市供求关系。或鼓励其中长期持有者进行出租经营，发挥住房的居住作用，或引导其出售形成市场供应，缓解部分热点城市市场供求关系紧张的局面。

最后，不动产登记促使楼市长效性调控机制逐步形成。关于房地产方面的税制改革顶层设计势必会逐步推出。最终，房地产市场调控的税费经济手段会更加突出，以税费手段改变市场需求结构，坚持“去投资化”，使市场回归自住属性，促使楼市长效性调控机制逐步形成。