抢占丰台

陈禹铭

42亿元、44.9亿元、86.25亿元，2015年的头一周，丰台区域就在北京土地市场上再三掀起波澜。三块高价地连续出让，其中的白盆窑地块更是刷新了北京土地市场的总价地王纪录。

这一系列动作让业界将目光再一次聚焦丰台。

高端产品带形成

丰台此次之所以引起业界的关注，同整个城市西南板块区域价值的迅速升高不无关系。事实上，在之前相当长一段时间，丰台的发展速度在北京市城八区中一直较为滞后。

有业内人士向记者透露，在北京的城市功能定位中，东、西、北三个方向上都有明确的城市功能区，唯有南中轴附近没有城市功能中心区分布。复杂的区域构成以及缺乏明确的战略规划，在一定程度上制约了区域整体发展水平。

而张大伟也分析认为，丰台区域由于处于城乡接合部，地铁迟迟没有贯通，因此在北京区县中发展较为缓慢，房价涨幅也无法同海淀、朝阳等板块相比。不过2015年开年，该区域三宗高价地的出让使得区域“面粉贵过面包”，这对区域整体发展来说无疑是利好。

2015年刚开年，北京土地市场就一扫2014年的阴霾。供应了三宗高价地的丰台区无疑成为了众房企的主战场。仅仅一周之内，丰台区就为北京土地市场贡献了170亿元以上的成交额。记者发现，从2013年开始，丰台区域，尤其是西南三环、四环沿线的板块就已经云集了一批高价地，并吸引了相当数量的资金和实力房企。

北京市国土局资料显示，2013年7月，懋源以超4万元/平方米的高价摘得南三环夏家胡同地块。而自去年2月起，丰台区更是连续有高价地出让。先是位于丰台区西三环的西局两地块出让，龙湖和泰禾分别以6万元左右的楼面价摘得上述两宗地块。10月28日，紧邻北京园博园的张郭庄区域两宗地再度出让，最终金隅房地联合体分别以2.4万元和2.57万元摘得两地块。而丰台于今年年初成交的三宗高价地，其纯商品住宅部分的计算楼面价也均在3.7万-4.9万元/平方米区间内。

“年初成交的三宗高价地同之前出让的西局、夏家胡同等地块距离不算很远，可以说目前，一条沿西南三环、四环分布的高端住宅带已经形成。”亚豪机构市场总监郭毅分析认为。目前丰台区的几个高端项目，京投万科西华府、中海九号公馆以及紫辰院等都处于这一区域。

“区域地价摆在这里，房企没有选择，未来这里成为新的高端聚集地已成定局。”泰禾集团品牌总监沈力男向记者表示。他认为，北京房价高低和资源有很大关系。而决定区域价值的主要还是看区域所处的环线位置和城市中心位置之间的距离。“有在环线附近这个硬性条件，这个地方一定能够起来。”

除此之外，沈力男还指出，丰台这个位置，由于邻近西单金融街，将来会承接金融街的辐射和外溢。多家品牌房企同时进入开发该区域，会形成连带效应，对于整个区域来说是持续利好，其效果也要比单打独斗好一些。

而龙湖集团媒介总监刘男男认为，从供地结构上来讲，丰台区已经是北京目前仅存的核心地块，因此成为目前房企争夺的焦点顺理成章。“现在，南四环南五环的房价基本上也已经到了四、五万的水平，与之相比，西南三环、四环沿线，包含西局、玉泉营、花乡这一区域发展得更为成熟，有商圈、有地铁，未来的发展空间非常大。”

丽泽助推区域升级

围绕西局、亚林西以及白盆窑等相继出让的五宗高价地，丰台区2015年楼市战场已大致形成。丽泽-西局板块地处西南二环至西南三环之间，主要以丽泽金融区和西局两个大区域构成。目前整体区域还处于刚刚开发阶段。其中东起西二环的菜户营桥，西至西三环丽泽桥的丽泽金融区，占地面积8.09平方公里，规划总建筑规模800万-950万平方米，是北京三环内最后一块成规模的待开发区域。

按照北京丽泽金融区商务控股有限公司官网数据显示，目前，该金融区已完成投资270亿元，总建筑规模120万平方米，累计引进114家机构和大型企业。而丽泽路北侧的133公顷土地开发即将启动，为新兴金融机构提供宏大的金融商务承载空间。紧邻丽泽金融区的西局地块则迎来了龙湖和泰禾两个以打造品质项目为主的大型开发商入驻。

不过，记者实地了解到，丽泽金融区的建设进度一直较为缓慢。目前在丽泽板块内还存在着大面积的城中村，丽泽路北侧房屋拆迁工作才刚刚开始，整个区域距离规划落地尚需时日。

与之相对的，于去年年初出让的西局区域则进展迅速。龙湖和泰禾两家企业均已经进场，目前正处于加紧开发阶段，项目入市的具体日期，两家企业的相关负责人都没有明确透露。

记者调查发现，目前无论丽泽金融区还是与之毗邻的西局板块，都无在售商品房。而菜户营桥附近链家地产一门店经理人则向记者透露，目前这一区域内的二手房价大约在4.2万元/平方米左右，并没有受到丰台高价地连续出让的影响。相比去年最高点时还有不小幅度回落，一些品质较好的项目降价幅度甚至更大。比如紧邻西二环的顺驰蓝调均价4.8万元/平方米，而去年同期，均价大约在5.2万元/平方米左右。“丽泽金融区马上就要起来了，现在这里绝对是价值洼地，以后会升值的。”

板块整体价值提升

区域地王出现往往会对一个区域整体价值的提升带来利好，但是白盆窑地块入市对于该板块的影响却更多地停留在增强房企信心这一层面，于周边房价上并没有明显波动。对此，郭毅分析认为，这主要是因为在白盆窑附近目前已经形成了一个城南高端住宅带，地块楼面价相对此前出让的几块高价地来说并不是很高，因此暂时对于周边房价不会产生影响。

白盆窑地块所在的总部基地-郭公庄板块位于四环的西南角，其中总部基地于2003年就已经开工，规划中将建成总面积约6万平方米的金融广场。形成一个能够和CBD、金融街、中关村并驾齐驱的城市新经济中心。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，由于北京东富西贵的传统城市格局，南城区域一直以来都不被投资者所看好，目前这一区域还远不能和望京、朝外等地相比。但他同时表示，随着白盆窑地王的出现和总部基地的发展成熟，该区域未来还是有非常大的升值潜力 。

郭公庄板块近年迎来了不少品牌开发商入驻。京投万科以及中海等房企相继进入该区域，打造高端项目。据了解，京投万科西华府以及中海九号公馆这两个项目的房价均在4万元平方米以上。而张大伟也向记者表示，目前该区域二手房的总体价格也已经超过了3万元/平方米。

事实上，郭公庄区域的价值提升已经开始。同朝青板块情况相似，随着地铁房山线和9号线的贯通，郭公庄板块占据西南四环外沿线片区，毗邻丰台科技园的总部基地，不仅成为该片区商务经济发展的延伸，也能够承载总部基地、丽泽商务区的外溢置业需求。