真能“豪”得起来？

曾慧娟

一边是品牌房企的顶级豪宅产品，一边是限价房、自住型商品房，东坝或许是2015年最让购房者纠结，也最让开发商犯难的板块。被围在保障房中的顶级豪宅，还能“豪”得起来吗？

尘土飞扬

东坝与天通苑、方庄、望京、回龙观、石景山等区域同属北京市规划的十大边缘居住集团，2010年，东坝被规划成北京最大规模居住区，伴随喜悦而来的是东坝居民对区域交通、教育、医疗、商业配套落后的担忧。

9月28日上午9点，记者从回龙观出发，乘地铁13号线、公交前往东坝，经历了将台路的堵车后，终于在11点半到达了北京奥林匹克花园（以下简称北奥花园）。

实地探访颇耗心神，尤其是第一次，当记者站在北奥花园公交站前，面对不算开阔的马路和有限的公交路线，对东坝的交通产生了些许担忧。

目前东坝中路为区域主干路，随着区域项目业主的逐步入驻，目前不太宽敞的东坝中路，未来出行或出现拥堵现象。

不过在北奥花园业主林女士眼中，这些担忧似乎都不是问题。

东坝区域将建成3条地铁线（3号线、12号线和平谷线）、6条对外联系通道和7公顷各类公交设施，形成连接东坝、望京、首都机场等重要节点的城市交通联络线。其中6条对外联系通道，2条包括快速路，即东侧已经建成的机场第二高速和北侧的待建东坝快速路，3条主干路包括东坝大街、驹子房路和东苇路，另外还有一条次干路。

“这条也是市政道路之一，虽然不是主干道，但它连接北奥花园南区两区，紧邻东坝中路，也十分重要。”林女士指着东坝二街，向记者说到。

沿着东坝中街、东坝中路和驹子房路可以看到，路上的行人和车辆不多，公交线路也比较有限，一些住宅密集的区域有生活、商业配套，但更多的还是连片空地、正在盖着的楼房。满载着砂石的货车轰鸣而过，扬起一片尘土。

“混搭”的隐忧

“自住房和豪宅混搭，总感觉不是那么舒服。”一位东坝区域自住房购房网友如此评论。

依照此前恒大、龙湖等房企在东坝的拿地价格，区域内高端商品房售价可能几乎都在八万以上，东坝板块以保障房为主的居住结构已经基本确定，而且难以改变，这对于顶级豪宅的影响是非常负面的，区域高端氛围很难形成，而同样的价格可以购买东四环成熟高端生活圈内的产品。这与自住房两万多的均价相比，确实存在较大差距。

从成本计算，这些项目的高价显得理所当然，但事实上，购房人尤其是顶级豪宅购房人是否能立即接受这一价格水平尚未可知。

另一位不愿具名的机构人士表示，即使是以东坝目前最高价格60000元/平方米来看，这个价格在北京楼市的选择空间很大，甚至一些四环左右，品质较好的二手房也就在50000元/平方米，五环外的东坝显然在区位上没有明显优势。机构人士还透露，虽然东坝一些地王项目对外透露的信息价格都很高，但这些项目首期开盘价格很难站上十万元大关，从他的判断，超过7万元的数字是比较可能的。

不过，也有观点认为，不同产品类型的出现，正是东坝产品未来供应多元化、多层次化、有丰富度的体现。在今年上半年举行的2015东坝区域发展论坛上，首开龙湖·天璞项目营销负责人张智晴说。

中原地产首席分析师张大伟表示，从东坝几个高价地释放的信息看，推出的产品与目前东坝板块在售的项目有很大差异化，与现存项目在价格上不具备可比性。10万元/平方米的单价不会一步达成，但随着这些高端项目的高端品质呈现出来之后，这个价格会很快实现。

长期价值被看好

东坝此前的定位是北京的十大边缘集团之一，在绿化、交通上具有一定优势，但发展速度却是十大边缘集团中最缓慢的。虽然从长远看，东坝的配套规划很完备，但短期内难以有明显改善。

比如上述三条地铁线建成还需要一些时日，短期内东坝居民想要地铁出行，还有一定困难。在产业规划上，《东坝国际商贸中心区控制性详细规划》中可以看出，东坝被规划为国际商贸中心区，将由国际商品交易中心、国际会展中心、世界文化交流中心和高品质国际社区等部分组成。但这些长期的规划短期内也无法改变东坝的区域配套。

目前区域最大的商场是金隅在东坝开发的大型购物中心金隅嘉品mall，总建筑面积9.77万平方米，分为地上5层，地下4层。项目总体业态规划融汇了时尚购物、特色餐饮、休闲娱乐与生活服务为一体，BHG超市、保利影院、麦当劳、肯德基等三十余家业内知名品牌已经进驻，该购物中心9月份已经开业。

对于东坝未来的发展，无论是从规划上看，还是品牌开发商进驻后的推动，业内都给予了一致的看好。

“东坝周边商品房已经成规模，而且区域的整体规划也比较完整，预期还是不错的。”华高莱斯副总公衍奎指出。东坝不仅紧邻CBD，目前，东坝区域内还规划了高端商务区，将建成多条地铁线和第四使馆区，区位优势较明显。

东坝位于望京和国贸CBD板块的中间位置，受多重核心商圈的共同辐射，且区域本身亦被规划为高端国际商贸区和第四使馆区，未来的东坝板块将媲美美国长岛高端居住区。

同时，东坝区域规划绿化率高达50.5%；而国际特色商街的规划、环铁一线、艺术城等几个艺术家工作室的集中，也让东坝区域拥有浓厚的艺术人文氛围，有望成为下一个三里屯。