房企频“出走”

曾慧娟

2015年情人节前一天，上海证大公告显示，2015年2月7日，证大集团董事长戴志康以总价12.507亿港元将其和女儿戴陌草持有的上海证大房地产有限公司42.03%的股份，全部卖给中国东方资产管理（国际）控股有限公司，相当于每股销售股份0.2港元，这比每股约0.446港元的资产净值打了个五折。

证大之前，2014年年底，佳兆业的资金链危机人尽皆知；亿城股份转型金融投资，连公司名字也变更了。TCL转让地产全部股权，华丽家族也表示将逐步退出房地产。

从数据上来看，记者在北京产权交易所网站看到，2015年1月至2月23日 ，共有5家房企挂牌转让股权，其中2家房企将100%股权全部挂牌转让。

“一方面是房地产市场普遍利润率在下降，房地产发展空间逐步受限制，另外房企在这样的环境下，有意布局多元化发展，转而投资一些新兴产业或许是一种好的选择。” 北京银联信总经理符文忠分析道。

剥离地产业务

五折出售地产业务，证大集团董事长戴志康对外表示这是“半卖半送”。他称房地产太拥挤了，不需要这么多公司。未来公司的主攻方向，将是互联网金融。

而在四个月之前，戴志康还野心勃勃要造一个南非金融城的“南非沐德坊”。上海证大2014年中报显示，上市公司旗下项目以商业地产居多，包括上海大拇指广场、喜马拉雅中心、青岛大拇指广场、南京大拇指广场、扬州商业项目等12个商业地产项目；住宅方面则有上海九间堂、南京九间堂以及河北、内蒙古等为数不多的几个项目。

为什么退出？缺钱是一个绕不过的话题。其2014年中报显示，2014年6月30日，上海证大资产净额约为65.21亿港元，流动资产净值约为64.81亿港元，综合银行贷款约为71.31亿港元，其中27.92亿港元须于一年内偿债，43.39亿港元须于一年后偿债。上海证大拥有银行节余及现金24.82亿港元，负债比率已经从2013年年底的0.81倍上升到去年年中的1.13倍。

随着房地产行业从黄金时代转向白银时代，明确宣布退出房地产的房企则陆续增多。

经过一年多布局转型的亿城股份，2015年1月14日更名为“海航投资集团股份有限公司”，公司公告指出，这是为了顺应公司战略转型及未来经营发展的需要。

事实上，遭遇了2013年全年净利润下降34.8%的重击后，亿城股份指出要在2014年深化转型战略，由房地产开发企业转型为金融投资企业，以信托和基金为重点，并探索其他金融服务业和相关产业投资业务。期间，亿城多次转让手中项目，回收大量资金，为转型做足储备。

全部退出地产的企业也大有人在，早在2014年3月，制造业企业德赛集团，及云南白药、人福医药、中恒集团、羚锐制药、西南药业等多家医药公司都已经宣布退出房地产领域。主营业务为食品的恒顺醋业、大江股份、金发科技、建发股份、獐子岛、酒鬼酒、金种子酒等企业也都宣布退出地产领域。

此外，香港巨头李嘉诚2014年多次抛售内地房地产业务，2015年1月9日，李嘉诚对外界抛出“重磅炸弹”：新成立的长江和记实业有限公司将接手长实及和黄的所有非房地产业务，包括港口及相关服务、零售、基建、能源和电讯业务的运营及投资；新公司长江实业地产有限公司将持有长实及和黄在中国香港、内地及海外的所有房地产业务。

据国内知名券商介绍，除了销售不利，占用公司资金外，从2008年的楼市第一次严重低谷开始，资本市场就不看好国内房地产业务，而国内楼市调控下房产题材的公司再融资很难，这也成为上市公司退出房地产业务的一大原因。

弯腰捡钱时代结束

作为一个精通资本运作的商人，戴志康的此番动作显然让投资者对这个已经有不少唱衰言论的市场更加惶恐。

克而瑞研究院副总经理林波分析，戴志康对市场的节奏把握非常准，其在2006年进入房地产行业期间，资本市场的投资回报远不如房地产。如今，房地产的回报越来越差，收益也会越来越低，地产在规模上很难再延续以前快速增长的趋势。

“楼市正告别人人弯腰就可以捡钱的时代，”万科集团副总裁毛大庆去年底的一番言论点破房地产行业当下的经营窘境。

虽然标杆房企的销售规模屡创新高，但房地产行业的利润率下降趋势已难逆转。

截至1月19日，Wind资讯统计数据显示，沪深两市共计36家上市房企公布了2014年年报业绩预告，其中，7家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的房企后，按照预告净利润同比增长下限来看，净利润同比下滑企业达17家，占比近五成。一些主流房企核心利润率下跌幅度增大，部分跌破10%。

“远离”房地产行业的朱孟依将高速公路作为其转型投资的一个产业，该领域的利润率远远超过房地产行业水平。相关数据显示，广东地区多条高速去年上半年利润率达26%，全国其他高速公路利润甚至高达30%以上。

除了剥离地产业务，多位采访对象认为，2015年房地产行业破产、并购潮将是常态。

2014年以来，地产行业集中度加速提升。根据亿翰智库跟踪地产行业销售金额分析，前十位的销售金额市场份额从2013年的13%提升到2014年12月底的18%。而该数据在2010-2012年期间一直位于10%-12%的比例之间。

“2014年，千亿房企规模不但没降，还上升了，而排在20名之后的房企规模都出现了下滑，排名100之后的房企规模下滑程度更为明显。”同策咨询机构研究总监张宏伟分析表示，宏观政策上，略微定向宽松，但是微观环境对大房企和中小房企态度不一样，金融机构愿意给大房企贷款、利率也会有优惠，对其周转有保证；中小房企不但难以贷款，而且贷款成本越来越高，在市场好的时候，这些房企还能通过涨价来对冲融资成本，但是市场不好的情况下，降价都未必卖得动，出现破产增加就比较正常了。”

地产仍有机会

如此看来，地产市场并不是好的投资渠道，那么，地产行业是否还值得进入呢？

“一些房企并不是单纯在做物业开发，更多的是出于一个投资者的策略。所以，一切战略调整本质上都是为了符合追求更大投资收益的目的。换言之，若从投资的角度看，他们转移市场并不值得大惊小怪。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，“一些房企在国内市场主要是集中在一、二线城市。虽然一、二线城市的地产业在2015年有上升的迹象，但是对于这些企业来说，可能竞争优势已大不如前。”

领盛投资则认为，未来中国的地产投资机会还是非常丰富，特别是在那些物流仓库的开发项目上，尽管土地竞争激烈，但是由于电商等因素的发展，这类市场未来潜力还是非常大。领盛投资也建议投资者可以去投资那些中心城市管理欠佳的中国写字楼物业并为其增值，这样也会获得不错的收益。

“每一个市场的资金都是有进有出，在全球范围内也是这样一个趋势。”领盛投资管理亚太区策略研究部主管高博立这样回应“大佬资本外流”现象。

高博立也认为，中国市场投资价值还是非常大，境外资本也仍热衷于这个市场。当然，住宅市场可能未有想象的那么好，这也不难理解绿地要增加地铁产业投资，而万科则成立自己的商业地产公司。转型是每个地产商都需要面对的。

麦格理也预计未来将会有更多刺激措施以防止住房投资下滑，主要是向行业注入更多流动性，包括放宽买家的房贷及向开发商提供较宽松的融资，或是提供补贴。

“戴志康的投资转型，可能由于他更精通资本，毕竟他是做金融出身的。虽然中国未来地产要和金融结合，但这个也是需要时间的。”一位地产从业超过10年的业内人士分析。

严跃进认为，考虑到未来市场的变化，尤其是随着美元汇率走强，投资海外的一些机遇也在增加。通过抛售流动性差的物业，能够获取更多的现金流。待未来政策层面重新制定后，也不排除他们继续回中国部分重点区域进行拓展。