房地产业融资现状分析

张湛

摘 要： 房地产融资一直以来都是房地产行业首要解决的问题，能否对庞大资金链进行有效管理常常是危及到企业生存的关键因素。本文将从房地产业的资金来源入手，并结合当前房地产市场投融资环境及现状的基础上来分析房地产业融资所存在的问题。研究表明，为解决我国房地产融资问题，在努力提升企业综合能力的同时，走融资多元化道路是必经之路，房地产企业需寻求新型创新融资模式，提高非信贷和直接融资比例，配合监管部门做好风险防范和风险预警工作。

关键词： 房地产业；融资多元化；新型创新融资模式

1.引言

房地产业作为我国国民经济中的一个重要的支柱产业。其发展对于保证发展生产和保障生活质量，拉动相关行业，扩大内需，促进我国国民经济的发展，有着极为重要的作用。而在房地产项目开发运作的过程中，充足的资金供应是房地产企业稳定发展的重要保障。但由于政府调控效果不明显、相关配套法规不完善、政府部门的严厉宏观调控政策、企业的融资模式及其引发的资金问题，使得我国房地产企业发展程度与我国经济发展不相匹配，发展过程中还常出现矛盾和混乱的局面。

纵观国家出台的一系列政策，尤其是自2011年以后，协议式的土地出让方式开始转变为招拍挂式，同时土地交易价格和购地成本均呈上升趋势，开发商延期向政府支付地价的行为被禁止，而原有开发商以往拖欠资金的做法也被限制，资金包括建筑商建筑款和工人工资，使得房地产市场在资金和市场方面备感压力。同时，银行贷款、上市融资、信托融资等门槛的提高对开发商们的资金而言，将引发了更大的断链危机[1]。

一旦房地产企业倒闭，首当其冲肯定要影响到银行贷款无法回收，从而造成金融风险。另外也会使投资或购买房地产金融产品的投资者蒙受巨额的经济损失，除此之外，一些和房地产行业相关性高的上下游行业也会受到影响。更甚者，一旦房地产项目资金链条中断，建设被迫停止，由此必将造成相当严重的资源浪费。

由此可以看出，房地产企业的融资问题无论是对于房地产行业还是对整个金融业而言都起着重要作用，有时连国家的经济发展和社会稳定也会受到直接影响。

2.融资现状分析

所谓房地产企业融资，就是指房地产企业凭借企业或个人信誉在金融市场上筹集房地产企业开发项目及经营管理所需资金的一种行为。制定符合房地产企业实际的融资决策是房地产企业融资的关键环节，决策内容涉及融资方式、融资结构、融资成本和融资风险等方面。其中，融资结构是由房地产企业所选择的融资方式及在该方式下确定的融资量所决定的，是不同融资方式选择下带来的结果。融资风险就是指房地产企业在融资过程中因不确定的客观因素带来的损失，一般研究表明其与融资成本为反向关系[2]。

众所周知，房地产是一种固定资产。这决定了在房地产开发与交易过程中，最为重要的环节是融资方式的选择和金融市场风险的控制。由于我国特殊的国情，政府这只“看得见的手”对房地产市场管控较为严格，其直接结果就是对大多数房地产公司而言，开发融资就成为了最亟需解决的困难。从2010年以来颁布的条例就能看出融资环境的严苛，如《公司法》和《企业债券管理条例》中对债券发行企业相关资质和审核等方面的严格限制，使得我国房地产融资过程中，债券融资所占比例较小且呈持续下降趋势。这种逐渐严格的信贷和预售制度使得开发商的资金来源受到了更大程度的限制[3]。纵观我国货币当局所采取的宏观调控政策，从2010年1月至2011年6月，共12次上调准备金率，达到21.5%，这是减少货币流动性、紧缩性的货币政策。这对房地产业的影响就是极大的限制其融资规模，特别是在2011年之后，国家政策的限制、货币流动性的收紧极大的限制了地产项目贷款的规模，难度和压力空前大，开发商资金回笼受阻，资金紧缺的局面较为严重[4]。

表1、2显示自2008年至2014年我国房地产开发投资资金来源，可知我国房地产资金来源主要渠道有：国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金及其他资金（主要是购房定金及预收款）。

由表1和表2可以看出，2008年至2014年，我国房地产开发投资资金总额呈逐年增加趋势。同时，在资金结构上，企业的自有资金占据了很大的一部分，这表明通过外部渠道融资的难度越来越大，企业只有动用自有资金来维持房地产项目开发。另外，资金来源中其他资金来源占比在逐年上升，而传统的几项筹资来源，如定金及预付款、国内贷款等占比却开始逐步下降，这意味着我国房地产企业正在转移融资重心，积极探索传统融资渠道以外的现代融资方式。

3.融资的环境分析

（一）房地产企业融资的环境

主要包括外部环境和内部环境，外部环境主要是指在当今市场经济中，由于房地产企业融资与居民房产投资、房地产宏观政策及经济运行环境必然存在着直接或间接的联系，由此决定房地产企业的融资活动与其所处的外部环境是紧密相连的，外部环境的约束程度将直接影响到房地产融资的效果。外部环境包括：①行政干预。②经济环境。③市场需求。④金融政策。⑤行业法规。内部环境包括：①房地产企业融资内部化。②房地产企业的所有制性质。③房地产企业规模。

据有关数据表明，在2013年，房地产开发商资金来源为122590亿元，同比增加了26.5%，增长速度有所减慢，此外，在资金结构中，企业自有资金规模有了很大上升在2011年达到了41%，从中我们可以看出房地产市场上流动的资金在减少，其主要影响因素就是融资渠道狭窄和国家宏观调控[5]。在当前，我国房地产市场上融资方式主要分为外源性和内源性两种融资方式。其中内源性融资方式主要是存在于企业的内部，不与外界进行。其来源以企业自有资金为主，兼有部分企业内部员工融资等多种内部集资方式。其中就包括由资本公积金、企业注册资本金和其它各类企业自有资金等。自有资金是指企业在经营开发项目前期所拥有，属于企业自身的财产[6]。外源性融资包括：①银行贷款融资。②上市发行股票融资。③房地产信托融资。④房地产债券融资。⑤房地产基金融资。

（二）当前房地产市场投融资环境特征。

紧缩性的货币政策使货币流动性降低，房地产业可贷资金减少，客观上推动了信托、地产基金等多种金融创新工具的产生与发展[7]，而产业自身的升级和分化又无形中使房地产投融资市场发生新的变化。一系列复杂因素的综合影响，为当前房地产投融资市场带来如下环境：

1.投融资格局较为单一

在房地产投融资的过程中，对商业银行较为依赖。当采取紧缩性货币政策时，缺乏相应的投融资渠道进行及时有效的资金补充，在房地产市场中，匮乏的不是资金，而是资金注入产业的高效渠道。

2.投融资渠道日益多元化

随着金融工具的创新与金融产品的多元化发展，资金信托计划成为最受欢迎的地产投融资工具，虽然融资总额相较于投融资总量较低，但其灵活性、创造性、较强的适应能力等使低迷的房地产投融资市场再度充满活力和希望。国内争相上市融资、积极寻求海外融资，再加之政策的放宽，使资金信托的发展成为可能。对于企业长远的战略发展而言，资金信托有助于改善国内房地产企业直接投融资难度较大的困境。

3.投融资市场体系不甚健全

当前房地产投融资市场缺乏适合中国国情、符合产业发展需求的较为健全的房地产金融市场体系。一套完整、合适的体系对产业发展的重要性毋庸置疑，市场体系不完善将导致金融创新的不足、政策引导的失误等，监管限制过多也不利于产业的发展。更严重的是市场中资金供求失衡，资金链的断裂将造成房地产投融资成本升高，多数项目可能会因此喊停出让，借助地下金融或盲目“寻租”等不利现象也将出现。在房地产投融资渠道多元化发展形势下，房地产业所提供的产品仍难以满足市场需求，这又进一步反映出投融资市场体系存在着缺陷[8]。

4.融资存在的问题

1.房地产融资金融工具单一

我国还未形成真正意义上的房地产融资渠道和方式的多样化，我国房地产金融市场仍然主要依靠银行贷款该融资手段融资。根据央行数据记录，主要金融机构房地产贷款余额，2011年年末为止，达到9.35万亿元，同比27.5%的增长点，各项贷款余额增速比其增速低了7.6%。房地产贷款余额占了各项贷款余额的两成多，高于上年末1.3%。全年房地产贷款全年共增加2.02万亿元，成为各项贷款新增额的27.4%的来源。房地产开发贷款仍占领了巨额的银行信贷的大片江山。

2.房地产金融市场资金来源有限

资金短缺和房产发展不足一直是我国房地产难以解决的问题。融资不仅仅是为了解决建设和发展筹集资金的瓶颈问题，更是一种通过资金供求方式体现的资源配置过程。经过多年发展，中国房地产项目融资市场虽然经历了近几年的发展，但是仍然没有找到解决融资渠道单一的途径[1]。目前我国房地产金融市场资金的主要来源是金融机构利用储蓄等方式筹集的资金和政策性资金，如住房公积金，这严重制约了房地产市场抵押贷款业务的发展。

3.房地产金融市场融资体系不完善

在我国房地产市场，投融资制度改革尽管在上世纪80年代中期就有所开展，但直到1992年才有一个实质性的转变。我国政府自1993年起取消商品房限价，允许土地有偿出让后，房地产行业才正式步入市场化运作的轨道上来。可见，国家政策限制容易导致房地产业融资困境。具体到投融资方面来说，对于开发企业的资本结构、来源、用途，商业银行贷款、境外资金流入，项目立项对自有资本比例的限制等，都存在着诸多变化，抑或是各部门之间的规定没有很好的协调性。相比较于国外已经发展得比较成熟的房地产证券化、房地产基金等新型房地产融资形式，在我国仍处于摸索阶段，并没有形成相应的制度性规范。

5.未来融资建议

房地产业的发展离不开完善的金融市场，但由于我国金融市场发展较晚，这就对房地产业的发展造成一定的阻力，也提出了更高的要求。因此必须在探索适合我国国情的融资方式的基础上，积极借鉴发达国家的融资经验，以发展我国金融市场，拓宽房地产企业的融资渠道。

1.逐步推动住房抵押贷款证券化

资产证券化对于供给资金的商业银行而言，其融资成本会降低、筹资机会会增大，且便于资产负债的管理，可以使其资本充足率和使用效率得到提升，经营范围得到扩展；对于资金需求者——房地产开发企业而言，运用资产证券化进行融资，不仅能避免由于净资产不足限制了来自银行贷款的表内融资这种情况的发生，还能解除无法在资本市场使用股权直接融资的阻碍[8]，丰富了投资品种的风险/收益结构。因此，加快住房抵押贷款证券化，发行抵押贷款债券、引进抵押贷款投资者，可以有效地解决银行资金问题，避免将所有风险都集中在商业银行，并帮助房地产企业突破融资的瓶颈。当然对监管的要求将更高，以规避由此产生的风险。

2.积极发展REITs

REITs即房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。将房地产投资证券化，直接在资本市场进行金融交易，促进其流动性。房地产业不同于其他商品经营企业，它是集开发、销售、物业管理等一系列流程的有机综合。将房地产业证券化可以有效的激励资产的运作效率，以达到投资者收益的最大化和风险的最小化。首先，大力发展REITs能够将中国房地产业的各类要素资源和管理优势结合起来实现优势对接，还可以促进房地产企业间的重组与并购，使行业规模化和资源配置合理化。其次，利用房地产投资信托基金进行融资，建立稳定的资金供给机制，对于房地产业的长期投资需求而言，REITs长期回报率较高，专业化的管理可以分散投资风险。最后，REITs的发展需要建立和发展高效、透明、完善的房地产信托产品的二级市场。加快培育成熟的市场参与主体，保险基金、养老基金投资机构具有资金量大且信息丰富、投资技术高等优势，可以为REITs提供高质量且稳定的资金。

3.政府大力支持，建立住房金融公库

任何一个产业的发展都离不开政府的大力支持，房地产业多元化的融资更是。企业只能在内部运营范围内调整发展战略和规定，对于宏观政策的制定是无能为力的。因此可以说，积极的政府扶持与监管是发展金融市场及发展企业的强大助力。目前，我国政府应以维稳房价为核心，切实采取有效的措施。对住房抵押贷款市场进行实时监控，在危机爆发前向放贷者和投资者发出警告，减少或停止恶性住房抵押贷款。新的金融工具需要在更加稳定、完善、合理的金融市场发挥作用，政府设立的公共监管机构是促进其健康发展的强大后盾。应充分发挥我国计划经济与市场经济相结合的优势，双管齐下，既发展自身的融资渠道，又借助政府监管的力量维护融资渠道的长远发展。 （作者单位：四川农业大学）

参考文献：

[1] 洪金福.房地产企业的融资环境和模式研究——以万科地产为例[D].武汉工程大学，2014（05）：1，12.

[2] 刘卫卫.房企联姻银行——房地产金融化迈出坚实一步[J].中国房地产，2014（09）：59-62.

[3] 赵先立，李子君.我国房地产业多元化融资分析——以万科地产为例[J].中共合肥市委党校学报，2013（01）：17-23.

[4] 陈倩倩.浅谈我国商业地产融资模式[J].时代金融.2015（05）：56-66.

[5] 赵先立，李子君.我国房地产业融资存在的问题及多元化融资的对策建议——以万科地产为例[J].西部经济管理论坛.2013（03）：62-67.

[6] 邓振春.我国房地产业融资模式的系统分析框架[J].中国房地产.2008（09）：65-67.

[7] 陈小丽.中国房地产企业的海外投融资及可持续发展探讨—基于万科与保利的比较分析[J].对外经贸实务.2014（12）：93-96.

[8] 程杰.房地产业资金来源及投融资现状与发展探析[J].财经界（学术）.2009（5）：69-70.