农地漫漫入市路

方王洋 自增晖

2月27日，全国33个拟允许农村集体经营性建设用地入市的试点出炉，“农地入市”成为最热话题，在招拍挂之外，开发商等各类企业是否又多了一条合法合规、却更便宜的买地捷径？农民是否能从土地转让、转租中获得更大的经济收益？

记者了解到，大兴区作为北京唯一获批的试点区县，在今年1月召开的北京两会上就出尽风头。虽然目前大兴的试点方案还在制订中，但位于五环内的大兴西红门镇地段优越，试点带来的新增土地资源吸引了各类资金的目光。

记者采访的多位业内人士都表示，农村集体建设用地入市可以更好保障农民利益，降低开发成本，但获取这类型土地的难度不比“招拍挂”低，此外政策还在试点的初期，步伐求稳，不求快，且目前可允许入市的农地只能开发产业地产，不允许建成住宅销售，对承接合作的企业方也有较高要求，目前不会对楼市产生太多影响。

业内人士介绍道，由于土地法规滞后于市场需求，农村集体建设用地的“私下”流转从上世纪90年代起就在全国盛行，目前不少土地所有权仍然属于村委会、乡政府，但使用权已经转让、出租给了企业，此次大兴西红门镇被“钦点转正”，其村民以土地入股、持续获得分红收益的模式得到官方认可，此外朝阳、通州、平谷等地也已有多个相关的农地合作开发尝试，亟待“转正”，以获得更多法律支持和政策优惠。

目前仅西红门镇推行试点

在现有政策下，这些集体经营性用地流入市场后，也不能进行住宅开发销售，只能进行产业开发。

早在今年1月底，北京市副市长林克庆就在北京两会上透露，今年将在大兴区试点农村集体经营性建设用地入市交易，类似于国有土地的招拍挂。

“新政策批准大兴村委会自己卖地了？”户口在南六环边、大兴区北臧村镇的小李问道。他说北臧村镇附近很多村子都已经响应政府号召拆迁了，不过据他了解，这十几年来，土地产权仍属于村委会，但村里集中建造厂房后交由中介出租，这在大兴成为常态。

“可能对这个政策有一些误解，其实这次试点只针对西红门镇的特点地块，不包括大兴的其他区域，而且这个试点是统一规划，企业想要获得土地，需要通过政府的考察，并不是和村里买地。”亚豪机构副总经理任启鑫对记者如是说。

记者了解到，目前农村的集体建设用地分为三大类，即宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。宅基地、村公所、道路等并不属于农村集体经营性建设用地。

值得一提的是，在现有政策下，这些集体经营性用地流入市场后，也不能进行住宅开发销售，只能进行产业开发。

据新京报报道，北京市经信委副主任、新闻发言人姜贵平2月27日透露，北京农村集体经济组织可利用农村集体经营性建设用地建设产业用房，出租给中小企业使用；也可以将集体经营性建设用地使用权入股，投资设立中小企业或者创建小企业创业基地。

“这对大兴来说是千载难逢的发展好机会，对开发商来说，进入地价较低，也是大大有利可图，”任启鑫透露，西红门镇位于五环内，地理位置较好，大兴对这一试点寄予厚望，使得未来的产业开发定位也较为高端，目前已有的项目是鸿坤金融谷，未来还将引入更多开发商，但难点在于，企业如何通过政府的考核，获取这些试点土地。

记者获悉，北京老牌国企首创置业也有意拿下大兴西红门镇的集体经营性建设用地项目，但首创置业相关负责人表示，目前双方只是在接洽中，还未有定论。

鸿坤金融谷显现示范效应

鸿坤金融谷采用的村民以集体土地入股、持续分红的模式，或将成为西红门镇试点引入企业的普遍模式。

知情人士透露，鸿坤金融谷是大兴西红门镇试点的首个成功项目，从2011年开始启动，目前已经进展到招租阶段。该项目采用的是村民以集体土地入股、持续分红的模式，这或许将成为西红门镇试点引入企业的普遍模式。

西红门镇副镇长王彪此前接受新京报采访时透露，包括鸿坤金融谷在内，总体上，西红门镇27个村内，有27个工业大院，总面积约960万平方米，计划在2017年拆除腾退完毕，这些拆除腾退完的土地所有权归属于村集体，西红门镇政府成立了“盛世宏祥资产管理有限公司”，负责经营各村入股的土地，政府会为公司的规划、产业引进、基础设施和服务等方面提供支持，待公司发展成熟后，则交由盛世宏祥公司自主经营和管理。

产业园的投资者在建设期间支付的土地租金也交给盛世宏祥公司，项目建成后，该公司还会以“土地换资产”的模式，持有一定的产权和物业。同样由盛世宏祥公司负责的，还有对村民收益的分配。

“目前招商的情况很好，”鸿坤集团相关负责人表示，鸿坤金融谷的项目定位是以创新金融服务平台为特色的“总部聚集区”，园区内入驻的企业将突出国际化、功能性、总部型特点，主要招商对象是互联网金融、电子商务企业，目前，鸿坤金融谷已经吸引了中乾集团、亿润金融等企业入园。

类似合作模式早已开展

在农村集体经营用地上的合作模式不仅限于家居建材产业，不少产业园区也采用这种合作模式在拓展经营。由于没有相应政策保障，这些项目在推进过程中可谓困难重重。

实际上，除了大兴西红门的“官方认可”外，目前在北京早已有不少乡镇和企业开展了农村集体经营性用地的合作经营尝试。

据了解，目前北京的不少家居建材卖场都是在农村集体用地上建设经营的。据一位资深家居卖场从业者介绍，他所在的家居卖场是和南四环附近的一个乡政府合作共建的。家居卖场和该乡政府管辖下的一个村子共建独立公司，双方共有股权，每年卖场都会按照经营情况给予村里一定比例的分红。

“虽然红星美凯龙、居然之家这些连锁卖场一般都有自有土地，但目前北京相当大一部分的家居建材卖场都是通过这种合作形式，在农村企业建设用地上开展业务。”花乡国际建材城总经理李宇介绍，之所以会出现这种局面，一方面与家居建材城的选址标准、租金标准和商圈选择有关。由于家居卖场多是靠招商收租金“为生”，且租金多是长期稳定的，因此偏好通过上述合作模式来降低前期拿地成本。

类似这样的合作模式不仅限于家居建材产业，近些年来，不少产业园区也采用这种合作模式在拓展经营。位于定福庄传媒走廊的某文化创意产业园，采取和当地乡政府合作的模式，是在原水泥构件厂的厂址基础上所打造的典型项目。据熟知该项目的业内人士介绍，该项目的投资方使用该地块的条件是向土地所有方缴纳收益分成和保底收益两个部分。“当时有合建公司入股和租赁两种方式，但最便捷的方式就是租赁。实际上保底收益就相当于土地租金。”

据了解，当时投资方选定在定福庄板块打造该文化创意产业园，和政府大力发展文化产业的政策导向、定福庄区域自身的产业升级需求和当地对文化创意产业园的需求三方面机密结合。

“当时项目所在的乡政府整合了存量土地资源，规划发展动漫产业园，并引进企业进行合作，可以说是集体经营性用地使用模式的一种较为成功的尝试，”该业内人士介绍，该项目从2008年开始建设，目前已投入使用，已吸引超过800家客户进驻，成为北京拥有较大影响力的文化创意产业园。

合作模式隐藏重重困境

虽然已有较为成熟的合作模式，但没有相应政策保障，这些项目在推进过程中可谓困难重重。

北京非凡博治投资管理有限公司副总裁邹吉峰表示，在没有集体经营性用地相关流转和使用规则的背景下，采取此种模式的产业地产项目实际上要比在国有土地上开发的产业园要多花3-5倍精力，从拿地环节、相关许可证的办理到融资环节都会花费更多的时间和沟通成本。部分企业甚至要从土地一级开发做起，项目推进中的很多问题找不到相应的反映部门，也没有现有的法律法规可以解决，常常需要市、区里开展协调会来商讨解决方案。

更重要的是，上述的合作模式都面临违法的处境。北京市炜衡律师事务所李霄然律师介绍，目前上述这种在乡镇企业用地上开展的合作，基本上都是违法的。

据了解，目前在乡镇企业用地上合法的公司形式分为两种。一种是集体经济出资，另一种就是联营入股。“可实际上大多数联营入股的模式都是不合规的，一旦联营入股合同中出现缴纳保底款项的条目，就反映出这种联营形式并非共担风险，因此该联营入股合同并不会受到法律认可。”李霄然表示。

因此有不少业内人士表示，一旦农村集体经营用地入式的构架形成，那些经营情况良好，确实带动当地就业的项目就有可能被转正，获得合法的承租权、使用权。但另一方面，部分经营堪忧、打着发展产业由头牟利的项目也面临着被打压和清除的风险。

谁是红利受益者？

在不少一线的操盘手和职业经理人看来，改革最大的受益者是土地的所有者，同时对于商业地产、产业园区的投资者来说也是更大的一块蛋糕。

农村集体经营用地入市，谁将是最大的受益者？企业在其中面临怎样的新机遇？这是业内共同关注和争议的问题。

一位长期研究土地规划与政策的专业人士表示，目前试点针对的主要是存量用地，有些正在使用的用地，只涉及土地权属转变问题，对整体土地市场并不会产生明显影响。但土地产权完善后，土地流转更活跃，会对行业的资本运作产生一定的激活作用。

尽管如此，在不少一线的操盘手和职业经理人看来，改革最大的受益者是土地的所有者，同时对于商业地产、产业园区的投资者来说也是更大的一块蛋糕。

上述熟悉产业地产的相关人士表示，融资是目前的产业园运营中的老大难。国有土地上的项目可以通过土地抵押获得项目开发的资金。而由于集体经营性用地无法流通，在该类用地上开发的项目就无法得到银行的贷款。一旦未来农村集体用地流转起来，企业可以通过合法合规渠道获得或使用这些土地，实际上也是拓宽了项目的融资渠道，政策对行业的红利才会进一步落地。

李宇则表示，农村集体经营用地的流转，对于新兴的建材家居市场没有很大影响。作为家居行业来说，政府在执照和经营资格方面的审核很严格，目前已经无法获得新经营执照。而对于连锁家居卖场来说，则是个新机遇。毕竟开分店的难度没有那么大。

试点大范围推广的可能性

虽然不少行业对农村集体用地入市抱有期待。但农村集体用地入市的大规模开展仍存在诸多挑战。

一直以来，国有土地出让的主要方式为招拍挂。农村集体经营用地想要流转，必须经过政府征用，转为国有用地之后，再经过招拍挂的模式出让。

一旦集体经营性建设用地摆脱了原有模式的限制，将会给现有城乡建设统一市场的运行、管理及其增值收益分配带来哪些变化和挑战？

中国人民大学农业与农村发展学院教授郑风田表示，打破目前资源一头沉的现状，是农村集体经营性建设用地入市对城乡建设统一市场有效运行的重要益处。以往，大量的要素向城市流动，包括土地用途从农用到非农地的巨大增值收益也基本上流向城市，导致城乡发展失衡。农村经营性建设用地入市可以让增值部分留在农村，实现城乡均衡发展。

但另一方面，农村集体经营性建设用地入市带来的挑战也是巨大的。在业内看来，土地财政失衡和分配不均的失衡将是农村集体经营性用地入市带来的重大挑战。

郑风田介绍，基层政府的土地财政依赖严重，如果经营性建设用地直接入市，对目前的征地制度造成直接冲击，地方政府的地有可能卖不出去了，因为用地单位可以直接到有农村经营性建设用地的地方去购买，价格还有可能更便宜。基层政府过去依靠土地抵押累积的巨大债务有可能因为土地无法再卖出形成资金链断裂，引发经济不稳定。

一位长期研究土地规划与政策的专业人士表示，目前各地政府对征收耕地和宅基地的补偿标准有所不同。耕地征收补偿主要分为耕地补偿费和安置补偿费。宅基地征收补偿主要分为区位补偿价、房屋价格和拆迁补贴等。除了一线城市的近 郊区，这些征收补偿的标准很低，耕地征收补偿款一般仅能保证每户农民5-6年生活。因此，农村经营性建设用地入市，对于补偿标准一定要有全新的调整，保证分配公平。而这则需要从体制、法律、政策层面进行长时间调整，不可能一蹴而就。