地方版救市将更精彩

严跃进

对于“3·30”央行及各部委的救市政策，市场普遍看好。虽有观点认为此类政策拷贝了2008年末的政策思路，但不可否认的是，此类政策的实施，将对2015年楼市稳增长注入一剂强心剂。此类政策效应将是积极的，即促使房地产各类指标从过去的黯淡状态转变为红润，如市场成交活跃、库存去化加快、房价提振等方面都有望得到实现。

但市场各参与者不应对此过于沾沾自喜。新的问题在于，房地产市场是否会沿袭老套路，或者说是否会沿袭2008年末救市的逻辑？2009年全国房地产市场从疲弱转为持续复苏，进而出现大幅度上涨。而这又导致2010年限购限贷政策的出台。反观这样一个楼市和政策的周期波动，背后的反思则是，如何确保楼市平稳且长效的发展？

换句话说，若依赖“3·30”各部委的救市政策，在总量调控方面势必出现立竿见影的效果，即体现为去库存压力持续释放、房企经营业绩得到改善等。但这样一个模式显然还是一刀切思路下的表现，并不会对楼市结构形成改善优化的效果。实际上，除了总量调控的问题外，各个城市之间特有的楼市问题治理更显迫切。

当然，在今年两会和李总理的答记者问上，都明确阐述了“分城施策”的思路。如这样一个思路能结合“3·30”的政策，那么完全可以切入各地楼市的要害。这才是让央行各部委政策效力得到最大化体现的途径。

温州此次扮演了地方救市版本出台的领头羊。除了拷贝各部委各条政策外，“温8条”的第六款格外引人注目：“规范估价行为，稳定资产价值。房地产抵押估价由商业银行委托，估价费用由委托人承担。房地产估价机构应坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或低估要求，恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。”该政策思路可以理解为击中温州楼市要害的地方细则。

若从国家统计局最近一期公布的70城房价指数看，从2011年9月到2015年2月，温州房价同比增幅已连跌42个月。

但房价下跌的问题还不是最严重的，最大的问题是各类烂尾楼、司法拍卖住房的价值被人为压低，进而使得各类中小房企在不公平待遇下，再次陷入雪上加霜的困境。这或比房价下跌具有更大的社会危害性。

温州此次较好地落实了“部委政策+分城施政”的理念，或引发其他各个城市的模仿。即简单拷贝部委政策还不够，而需要结合各地实际植入特色条款。在改善房地产各类指标的同时，这将增强各地楼市运行的机能。

纵观全国各个城市的楼市运行，亟需借鉴温州模式，进行地方版本的制定。比如从去库存的角度看，对部分沿海城市而言，海景房的库存去化压力最大，如何针对海景房制定新政策，则是地方政府需要考虑的问题。而对于内蒙古、山西等区域，因为投机资本充斥而形成了较大规模的库存，未来如何规范此类民间资本运作，则显得尤为迫切。而对于东北地区的各城市，出台防范潜在劳动力流失的政策，则是缓解库存压力的最佳策略。

最值得期待的是，各地不再满足简单拷贝央行政策的做法，而是根据各地实际，分城施策，进而制定更细化的版本。这样的地方救市版本将更精彩。提醒一句，在这样一个地方版本制定的过程中，必须规避有权不作为、有权乱作为的政治陋习，这是让地方救市版本更精彩的重要前提。