楼市政策连环计

龚小锋

3月30日晚，无数颗心开始骚动，大街小巷里的中介门店夜里还灯火通明，各大售楼处连夜备战，不少看房人深夜赶到售楼处，已经签约的购房人担心是否会被毁约……

当天傍晚，央行、住建部、银监会联合下发通知，从首付、商业房贷、公积金房贷和税收等多角度入手，出台了一系列宽松政策。业界一致认为，本轮政策在信贷和税费方面“直指要害”，其中放开“二套房贷”成为最具代表性的标志，改善型需求松绑成为本轮调控的目标。

新政落地市场沸腾

3月30日晚上，原本晚上10点左右就会下班的中介门店，在这天晚上为了客户签约，甚至加班到了凌晨。当晚，不少中介公司各区域经理都给经纪人开会讨论新政出台后如何给客户、业主讲解，甚至如何对已经有意向购房的客户“逼订”。

经纪人们三三两两地在门口翻号码，挨个打电话。一名中介人士说，部分购房者入市犹豫明显降低，废话少了，签字的多了。

几乎同时，京城知名经纪公司思源在第一时间知道了信息，将之反映给经管团队，高层下达全市所有店面，从店长到经纪人，充分全面了解新政细则。

各大售楼处几乎是连夜备战，如龙湖双珑原著就有客户签约到了深夜12点。典型的样本还有合生滨江帝景，新政出台后，就有客户连夜来看房。据合生创展华北营销总监刘芸岐透露，当天晚上就成交了12套，第二天早上8点，仍有客户赶在上班前来订房。

“现在客户的反应也够迅速的。”次日，方兴地产一名负责人在微信朋友圈晒出了亦庄金茂悦的一组照片，售楼处内桌子坐满来访的客户。

万科、绿城和碧桂园、雅居乐等大型房企纷纷打出了“24小时不打烊”的信号，龙湖顺势推出了一轮暖春活动，一些地产公司甚至放出了“7天不涨价”的信号，意思显得有些“露骨”，即一周之后难说。

不少业内人士都欢呼“上述政策远远超过市场预期，特别是首付比例降低到40%，可以说是历史上最宽松的”，北京中原地产给出的预测是，起码可以直接增加10%的直接有效购买需求。

另一个让二手房市场亢奋的政策是，财政部对营业税全额征收的免征期由5年转变为2年。“以总价200万元的二手普通住宅计算，本轮营业税调整后，将会减少10万元的营业税。”亚豪机构市场总监郭毅说，这将使得很多改善性购房者的需求得到积极释放。

组合拳“托底”意图明显

此次新政出台的前两天，国土部和住建部发文，要求各地按市场差别化供应土地，以往供应规模过大的城市要减少甚至暂停供地。另外该文件还首次表态，允许开发商申报改变产品类型，并鼓励地方将新房库存回购转化为保障性住房。

在全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌看来，各部门政策倾向均有侧重，国土部和住建部是以行政手段调整房地产的供应环节，而央行和国税总局是以金融手段调整消费环节，目前政府组合出拳的政策意图已经非常明显，是中央对于改善性购房需求积极扶持的一个决心和表态。

中央连番救市的背后，是经济和房地产市场的双尴尬局面。全国整体销量仍未企稳，库存居高不下，而地方政府土地出让金收入减少，加剧了地方财政和债务压力。

如今，政策祭出，不少房地产从业者都表示看好。“接下来，救市政策会成为常态，四五月会成为今年最佳买房时机，现在不买，可能会后悔三年。”泰禾一名人士说。

不过，顾云昌认为，一线城市的房价可能会上涨，但由于市场环境不同，即使上涨也不是暴涨。

上海中原地产研究总监宋会雍也认为，期望房价出现2009年的报复性上涨并不现实。对比2009年楼市政策出台的节点，此次新政出台的市场背景有明显不同。“首先在供求关系上，当前楼市供求比达到1.3：1，而2009年供求比才1.1：1，当前供大于求的情况明显严重。

此外，楼市的提振，已经无法从根本上扭转中国中长期内经济下行，供应过剩以及人口老龄化所致需求疲软，从而导致房地产市场将逐步下行的趋势。

对于刚刚出台的中央3？30政策组合拳，万科集团总裁郁亮近日就表示，从黄金时代到白银时代，政策的调整并不能改变行业本身的趋势，此番刺激政策出台对于市场信心的恢复能起到一定作用，但中国经济整体仍处于敏感、关键期。

业内人士认为，对于上市公司来讲，在这个阶段尽快跑量，尽量完成或缩小与半年销售业绩指标的差距。

仍有政策空间

此次房贷政策出台以后，不少业内人士惊呼信贷政策堪称史上最宽松。但实际上也并非如此，2008年为了刺激房地产消费，央行曾实行了首付两成、利率7折的政策，相比之下，此次信贷政策并没有2008年那么强大的救市意图。

在税收政策方面，尽管营业税“五改二”传闻终于落地，但二手房交易中税负最重的个人所得税并未调整。按照2013年的楼市调控政策，北京就实行了20%的税率，只有房产交易满五年且是家庭唯一住房时才会免征。

郭毅认为，二手房个税并未与营业税同步下调，无疑将会影响新政效果，弱化政策对二手市场交易量的拉动力度。但这也说明在二手房政策上，政府同样保留了一定的调整空间。

在经济增长放缓的大背景下，政府还有后招。而来自CRIC研究中心的报告认为，接下来应该看银行和地方政府如何落实了。至于地方政府的救市招数，未来还有许多政策储备尚未落地，如加大公积金贷款额度，首套房住房补助，放宽单身人士购房等等。

此前不少业内人士还呼吁，部分一线城市可以在限购等环节进行微调。郭毅认为，广州和深圳房价涨幅并不高，有可能会适度对限购政策加以微调。而北京和上海尽管已经表态不解除限购，但有可能会对限购的执行层面加以调整，比如北京居住证办理的放松、通州的积分落户等。

总体来看，楼市库存压力仍然较大。在一线城市、部分二线城市比如合肥、南京、苏州、南昌等大中城市市场基本面仍然为供求合理或供不应求，已经没有去库存的压力。但市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市，房价在2015年年内仍然有下行压力。