经济新常态下如何推进我国房地产市场健康发展

董峰

摘 要：我国目前已经进入了经济新常态的发展阶段。对于房地产市场来说，如何适时地进行政策调整避免楼市进一步严重供求失衡，给中低收入人士买房、住房更多的优惠与减免税；从融资和贷款的角度给房地产企业、开发商更多的支持；吸引包括国外资金在内的社会资金进入房地产业，欢迎外国人到国内置业等等举措，推进我国房地产市场的健康发展，是当前政府部门以及相关人士需要重点关注的问题。

关键词：房地产市场经济新常态健康发展

中图分类号：F293

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2015）05-019-02

“经济新常态”是党中央、国务院对我国今后一段时期经济发展战略的重要部署，也是目前各种媒体中出现频率最高的一个术语。对我国房地产市场来说，经济新常态下将会面临一个什么样的状况？在经济发展速度回归正常的、理性的态势下，房地产市场如何向常态回归。是摆在每一位房地产市场管理者与企业领导者面前的一项严峻的任务，需要我们认真、深入地研究，从而能够以全新的思维、全新的理念、全新的方式，以新作为引领新常态，推动我国房地产市场健康、可持续发展。

一、房地产市场的供需格局正在发生变化

房地产行业是高杠杆行业，资金是行业的血脉，而银行贷款又是资金的主要来源。近年来，在国家对房地产实施宏观调控的大背景下，银行对房地产相关贷款已经较为谨慎，主要体现在门槛提高、权限上收、额度压缩。一些实力较弱的中小型房地产企业，根本申请不到房地产贷款，也不符合“四三二”要求（项目四证齐全、自有资金30%、二级以上资质”），所以只好转向其他渠道，通过信托公司甚至民间借贷等方式进行融资。

涉及房地产市场的贷款种类，大致上可以分为土地开发贷款、房产开发贷款和个人住房贷款等几种。事实上，到目前为止，多数商业银行没有也不会全面停止开发贷款，但对整个房地产市场特别是房地产信贷业务的风险，会给予更多的关注。商业银行的开发贷款总基调是：总量控制、结构调整、区别对待。定价合理、销售前景较好的商品房依然会得到信贷支持，但是在利率执行上的差异化会进一步扩大。

国内的房价，近十年来一直是“边涨边调，越调越涨”。吴敬琏先生认为，房价上涨的根本原因是货币超发。供求关系决定着房价的升与降。国内目前的购房者主要有两种：其一是广大的消费者，目的是拥有抑或是改善住房条件；其二是一些投资者，目的是通过投资房地产达到资产保值增值的作用。从长期发展来看，决定房价的高或低还是要由消费者的需求所决定的，政府要让市场发挥作用，不做过多的干预。同时，对银行来说，根据市场情况适时进行房地产信贷政策的调整，其实是件再正常不过的事情，这也是优化信贷资源配置的一种做法，也有利于降低房地产市场的整体风险。

2015年以来，全国各地陆续出台了一系列的刺激政策，对房地产市场构成了实质性的利好状况。在一系列的政策中，既有中国人民银行的降准、降息、公积金政策调整，也有二套房贷首付比例降低以及房产营业税免征“五改二”，同时还有上海市普通住宅标准调整等等。这一系列利好消息与举措，都极大地刺激了市场购买力的释放，为一直低迷的房地产市场注入了新的活力。

新常态下，我国经济发展的结构、条件、环境都将发生比较大的变化，一是增长速度将从高速发展转为中高速发展；二是发展动力也将从要素驱动、投资驱动转变为创新驱动，内涵驱动。这就意味着房地产市场也必须从长期以来着眼于解决人民群众的最低层次的住房需求，转变到如何“提质增效”、提升品质、提升内涵，理性开发的层面上来。

二、政府管理部门要转变角色，为房地产市场的健康发展保驾护航

新常态下，政府管理部门要着力打造一个“公平、公正、公开”的竞争环境，更多地发挥市场调节作用，提高政策科学含量的执行力。减少政府的调控与干扰，坚决打击扰乱市场、大肆炒房买房牟取暴利的不法行为。

1.要深入基层，调查了解目前我国一、二、三、四线城市房地产市场不同的发展情况与市场结构，按照党的十八届三、四中全会的战略决策，进一步加强市场机制与资源配置中的作用，根据不同的需求制定不同的政策。加大市场调节力度。

2要积极推进住房保障，加快棚户区改造，完善城市公共设施建设，统筹解决中低收入特别是资源型城市的贫困家庭住房问题。既讲公平，也讲效率，坚决遏制腐败，杜绝暗箱操作，发现一起，打击一起，将保障性住房真正落实到切实需要的人手中；同时，要避免产生新的库存积压，做好有效配置。

3.要采取有效措施，为房地产市场的健康发展提供绿色通道。近年来，由于一些城市过分依靠“楼市”刺激经济，增长财力，结果导致“百业经房”步入歧途，房地产市场出现了大量的“泡沫经济”，“空城”、“鬼城”频频出现。由“过热”转向了“过冷”，谈“房”色变。这一现象的发生，说明一些地方政府缺乏科学发展的理念，扭曲了房地产市场健康、理性发展的正确思路。因此，要进一步深刻认识新常态下房地产市场的宏观、中观、微观发展思路，认识到通过政府的调控与市场的演变，过去一直困扰我国房地产市场总量性供不应求的问题已经得到改变，结构上的供求不匹配已成为当前的主要矛盾，正在逐步回归正常的增长态势。

4.要根据本地实际情况，采取灵活的政策、措施。针对市场的演变，考虑各自城市的特点、人口总量、城市承载力等因素，进行不同程度的调控。一是要进一步优化供需关系，保持一定的发展速度，既要保障民生，同时也要促进房地产市场经济的发展。二是要采取有力措施，搞活市场，解决库存，尽快消化过去快速上涨时期积累的矛盾；同时，还要避免产生新的问题。

5.要建立与完善房地产市场监控体系，随时对市场运行情况进行监控。要及时了解和掌握本区域内房地产市场的投资额、销售量、商品房空置率以及房价收入比等，通过大数据信息平台发现问题，解决问题，并定期或不定期地通过电视、广播、报纸、微博、微信等媒介，及时向社会公布各种房地产信息。尤其是对无证售房抑或是小产权开发商进行曝光，引导消费者明白消费、科学消费，避免由于信息不对称导致消费者利益受到损害。

三、房地产企业要调整战略，增强抵御市场风险的能力

近年来房地产企业大都处于留守状态，由于市场的不景气，库存积压过多、资金链断裂等原因，结构性、阶段性矛盾凸显，有的中小企业已经退出房地产行业，改行做起了其他产业；有的中小企业虽然还在坚持但也濒临倒闭。随着国家一系列政策的出台，新型化城镇建设的推进，我国房地产企业必将迎来新的发展时期。

1.要树立坚定的信心。“换挡不失势。”房地产业员工要深刻认识发展速度换挡是新经济常态下“提质保量”的必然要求，坚持稳增长、调结构、惠民生、防风险的发展主线、苦练内功，增收节支，紧紧依靠政府给予的政策扶持，积极发现和培育新的经济增长点，向更高级的发展形态、更复杂的项目分工、更合理的结构迈进，变被动为主动，“跳起来摘桃子“，增强抵御市场风险的能力。

2.要树立以消费者需求为导向的服务理念。房地产企业要根据自己的情况，“保持区间调控弹性”，在项目选择、工程开发、规划设计、小区品质等方面都要进一步分工，细化消费者的需求，提升开发内涵，从人文、形态、理念等方面都要突出自己的特色，从而能够在激烈的市场竞争中，以人为本，一花独秀，以独特的凤格和可持续发展的理念，精心打造科技含量高、具有绿色、环保、防雾霾等功能的小区住宅，从而满足不同人群的需求，实现转型跨越。

3.要摒弃“百业建房，牟取暴利”的思维方式，从过去那种只要开发商拿到“地”就能获得暴利的认识中走出来。经过十多年的发展，房地产市场早已度过了老百姓普遍缺乏住房、开发商只要盖好楼就能卖出去，赚得“钵满盂满”的时代已经一去不返了。树立房地产业发展要建立在全心全意为广大人民群众谋福祉的基础上，以品质、服务、质量为群众打造宜居宜业的城镇化小区的全新理念，从长计议，谋划发展，杜绝一切偷工减料、降低标准、“豆腐渣工程“的不法行为。

4.要开门迎客，积极引进社会各方面的资金注入到企业中。房地产企业要深刻认识到企业要发展壮大，必须紧紧依靠金融、税务、财税等相关单位的大力支持，才能在激烈的市场竞争中占有一席之地。同时，要加大创新力度，转变经营理念，采取多种方式，吸引社会各方面乃至国外的资金进入房地产市场，凝聚正能量，共同为促进房地产市场的健康发展出谋划策，添砖加瓦。

四、消费者要理性看待房地产市场的发展，做到理性消费、科学消费

世界上没有只涨不跌的市场。虽然，这个道理在中国过去近20年间的房地产市场面前好像不大适用。尤其是2008年、2011年两次大的楼市调控，房价在短期遭打压后出现的强力反弹，似乎更能证明这一点。其实，大道理并非没有普适性，只是时候未到而已。房价的走势由供求关系决定，也和资金面的松紧有关。房子既是一种商品，又有很强的投资属性。房子供不应求的时候，想让房价不涨是不可能的，一时受到打压过后还会再涨。资金面宽松流动性过剩时，房子越贵反而越有人买，投资品的特点就是追涨杀跌。因此，2008年和2011年两次大的楼市调控措施不可谓不严厉，却在很大程度上被宽松货币政策带来的资金面“大水漫灌”给抵消了，这是宏观调控成为“空调”的重要原因之一。

对于普通消费者来说，的确不必过于担心。关于个人房贷政策，2014年以来，央行采取了“因地制宜，分类指导“的原则，区别对待各种不同的购房信贷，而不是过去的”一刀切“，这样就会使消费者能够有更多的选择空间。比如，在决定购房之前，可以到多家银行了解他们对房贷的政策与标准，寻求更实在、更适合自己的银行进行房贷。随着央行2015年新政的出台，每家银行都分别调整了各自首套房、二套房的利率，这反映了商业银行为进一步适应经济新常态下的市场竞争采取的一系列行动，也反映了银行存在资金较为紧张的局面，而非信贷政策有多大的变化。尤其是大型商业银行，对个人住房贷款的投入一直在可持续地发展。总之，不管是开发贷款的政策调整还是住房贷款的利率上升，都是一种正常的市场行为。媒体无需捕风捉影，社会公众不用杞人忧天，以平常心视之最好。

同时，政府与媒体以及相关单位，要积极引导广大消费者正确认识房地产市场的发展方向，客观把握购房时机，以新作为引领新常态。要深入基层，深入社区，深入群众，定期或不定期地举办各种房地产知识讲座，及时通报房地产信息，对房地产现状进行分析，让广大群众明白消费，理性消费，科学消费。对房地产开发商损害消费者的行为，给予严肃的处理，坚决维护人民群众的权益。

参考文献：

[1] 本报评论员.以新作为引领新常态——一论如何看待新常态下新变化.人民日报，2015.4.16

[2] 中国经济不会失速 新常态推进经济持续健康发展.证券时报，2015.4.20

（作者单位：三门峡市市直房产管理处 河南三门峡 472000）

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