看标杆房企如何玩转地产众筹

刘芳

5月29日下午，中国房地产众筹联盟在上海成立。

目前，绿地、万达、万科、远洋已相继公布了众筹战略，而碧桂园在5月29日众筹联盟成立当天，宣布将碧桂园上海嘉定项目作为首个众筹开发项目。由碧桂园提供产品，中国平安的平安好房提供平台。

其实，在碧桂园之前，万达掌门人王健林已在4月15日的深交所演讲中提到：万达将以众筹为切入口，从重资产模式向轻资产模式转型；4月25日，绿地已经展开众筹试点，建设中的世界第三高楼宣布众筹一个亿标的。

假如说绿地和万达还算是冷兵器，那房地产众筹联盟可以算是火炮了：碧桂园、宝龙地产、大华集团、金地集团、绿地集团、绿城集团、融创、世贸房地产、万科、万通控股、中国平安组成的中国房地产众筹联盟，也将是中国地产史上第一个巨无霸联盟！

将这个联盟冠以众筹之名，也可见地产圈对互联网转型的决心之坚，随着互联网金融在近两年的井喷之势，地产金融由早年的信托模式向当下时髦房产众筹转型已箭在弦上。

2015年，或许就是房产众筹整体启动的历史元年。

一、碧桂园牵手中国平安打造首个众筹项目

碧桂园上海嘉定项目将以“一平方米”作为众筹单位，投资者可以购买，在楼盘完成后，就拥有了某一套楼房整体或者部分的权益。之后，投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。

据悉，参与碧桂园嘉定项目开发众筹的人士大部分是对该项目感兴趣的人，即未来的购房者。投资者可提出对项目规划、开发、建设等环节的建议，参与到项目的户型设计、装修设计、社区配套等过程中，一定程度上实现产品“定制化”。

碧桂园联席总裁兼执行董事朱荣斌介绍，认购项目众筹金融产品者，不但可以参与到项目开发的全过程，还可以获得份额转让、优惠购房和项目分红等多重收益。

二、绿地、地产宝和世界第三高楼众筹

要说房产众筹，绿地可以说是这个即将发起的地产众筹联盟里布局最早的企业。

今年4月13日，绿地联手蚂蚁金服旗下的招财宝和平安旗下的陆金所，发行了第一期年化收益率6.4%，总规模2亿，名为“绿地地产宝”的线上理财产品。该产品上线后半小时内即售罄，融资金额用于绿地位于江西南昌的棚户区改造项目。

仅仅12天后，绿地位于武汉的世界第三高楼——绿地606项目宣布联手国内最大房产众筹平台中筹网金发起606众筹，预计年化收益率15%，总规模为1亿元，周期为18个月。该项目被圈内视为房产众筹领域的标杆项目。

据悉，绿地此次众筹世界第三高楼，除了传统的1年半之后出售获益之外，还将联手中筹网金参与整个“众筹10楼”的招商及增值运营。内部人士称，绿地正在全国推行类似于Wework的短租移动办公模式，内部代号为Gwork。

而绿地606的“众筹10楼”将成为Gwork模式的一个重要试点：预计绿地将投资数千万人民币将整个10楼改造成为一个可以“拎包办公”的超现代、科技感极强的众创空间，创业团队在里面可以享受到完善的公共服务和先进的移动办公技术。

绿地在互联网金融领域的布局还不仅于此：5月28日，绿地旗下的绿地香港宣布成立绿地金服，同时公布的还有与陆金所、众安保险、东方资产的战略合作协议。绿地金服总裁杨晓冬表示：未来三年，绿地金服目标是平台交易量突破1000亿，注册用户突破300万，打通500个社区。

三、万达的众筹战略与绿地的白手套

在行业起步之初通过参股控股间接切入新兴行业领域，在局势明朗之后通过定增并购手段把参股公司收回到上市公司主体内进一步提升股价，这种手段被资本圈内称为“手套戏法”。“中筹网金或许就是绿地试水众筹的白手套。”业内人士分析称，虽然明面上只是业务关系，但不排除双方在背后已有深层的战略布局。种种迹象可以才绿地近期资本市场风起云涌中窥见一斑。

无独有偶，2015年持有物业面积全球最大的万达集团与作为2014年全球最大开发商的绿地在房产众筹的战略定位上几乎一致地高调。在4月15日深交所举行的内部演讲上，万达掌门王健林第一次提到了万代的转型路线：从以售养租的重资产模式过渡到万达输出模式，人人参与投资的轻资产模式。王健林放言：尽管今年万代开张的商业体还全部是重资产，但到2017年以后，万达要保证每年50个万达广场的速度，其中40个将是轻资产模式。

在万达的轻资产逻辑里，一方面将依靠基金保险等外部机构投资者，另一方面将自行发售“众筹模式”的理财产品来构建融资管道，为此万达已经在今年成立了万达金融电商，并收购行业内位列前十的支付公司——快钱来构架新兴的地产金融版图。

对于万达的众筹战略，在新浪微博上，中筹网金的创始人唐人在万达王健林的转型讲话下评论称：“万达众筹战略与中筹网金生态平台极其相似。我们在产业布局与其不能相敌，但万达的高库存是战略转型的累赘。利用好万达去库存的周期（文中提到2017年后，也就是2年时间），我们作为第三方平台轻资产运作和独立公正性凸显”。

可见两代地产人对众筹的战略定位都是一致的。

四、大佬们的众筹动作

1.郁亮：万科将转型成为一家众筹公司

万科“小草计划”的核心是鼓励员工在万科“城市配套服务商”的产业链上下游，自由破土，开创个人事业。万科除了帮助孵化——提供数额不等的资金入股项目，提供合作方、专家等资源支持外，还可以在两年内为离职员工保留职位。

4月15日，万科集团正式下发了这份名为《万科集团内部创业管理办法》的文件。努力转型的万科，正想尽一切办法寻找白银时代的船票，这个计划背后其实是万科激发员工参与感，改革管理制度的一部分。郁亮的最终目标，是把他现在的位置——金字塔的塔尖削平，把未来的万科变成一家平行架构，员工和合作伙伴都是合伙人的众筹公司。

2.绿城的众筹试验：难题已突破，近期将有动作

2014年8月，宋卫平称：蓝城旗下一家公司已经在众筹开发领域拥有很深入的研究，该公司早在去年初就已经参与了房产众筹开发，所参与开发的项目已经开始动工建设。

由于是众筹开发，蓝城只负责代建而不是自己出资，因此可以让出一部分开发利润，加上项目本身因为获得土地的渠道特殊，地价也要比周边便宜，这才使得上述楼盘最后能以低于市场30%左右的价格进行众筹开发。

和普通房地产项目相比，上述项目的另一个特殊性在于，由当地商会负责人动员几家企业一同组建公司参与众筹。企业的负责人出资认筹大户型产品，剩余的都是小户型房源。

3.远洋地产再牵手京东金融开启房产众筹

远洋地产与京东金融5月27日下午在北京召开新闻发布会，宣布双方将进行第二次合作，将从6月1日起正式推出“金融+”计划，活动内容包括首付分期、装修贷款等。

据了解，京东金融将联合远洋新推出一款名为“白居易”的互联网房地产金融产品，可为购房者提供购房首付分期服务，首付款最长可分期24个月，远洋为购房者承担6个月的分期利息。此外，交房后，京东金融则可为业主提供10万元额度的“装修白条”，即将京东金融原有的“白条”服务，扩展到装修贷款，额度为10万元，可用于在京东商城线上购买家电。

届时，远洋地产将拿出全国13个城市24个项目近万套房源参与活动。根据远洋方面的解释，此次活动最大的亮点在于首付分期，远洋与京东共同拿出了大量资金，以免息来降低购房门槛，目的是吸引更多的年轻用户参与其中。

本文由明源地产研究院供稿