REITs破冰

龚小锋

商业地产一直是对开发商资金链的巨大考验，资产证券化尤其是REITs是解决资金的重要手段。6月26日，一款名为鹏华前海万科的REITs（以下简称前海REITs）发行，这是国内首只公募REITs（房地产信托投资基金）产品。

随着政策环境的日趋宽松，万科和万达等地产商开始纷纷尝试推进REITs，尽管这些产品与国际意义上的真正REITs尚有差别，但新一波房地产资产证券化浪潮已经开始蓄势。

“两万”率先试水

这款备受关注的前海REITs总规模达到30亿元，预期年化收益率8%。发行渠道主要是银行的柜台，面向个人投资者。发行期间，投资者单笔认购门槛为10万元。产品成立并在深交所挂牌上市后，在二级市场以1万元为单元进行交易。

前海REITs的收益主要来自万科企业公馆租金与固定收益类产品回报，预计年化收益率在8%-10%之间。万科一名内部人士表示，“万科企业公馆目前已经全部出租，租金大约在250元/平方米，年租金收入约1.5亿元。”其租金水平已经达到了深圳福田CBD的租金水平，预计未来还将温和上扬。

这是迄今为止，与国际主流的REITs最为接近的一支产品。对广大中小投资者开放交易，1万元以上即可购买。这意味着，普通市民也可以通过投资前海REITs，成为前海物业的“二房东”了。

万科集团高级副总裁谭华杰近期表示，这款产品的意义在于，一是突破了传统的私募REITs产品，公募的形式让更多投资者参与进来；二是这只REITs针对的是不动产，此前很多与此类似的资产证券化项目并未投资房地产。

国内商业地产龙头万达集团的动作更快。6月7日，万达金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚1号”，这是一款类REITs的产品，以万达广场作为基础资产，募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。

据了解，“稳赚1号”投资门槛为1000元，期限为七年，预期租金年化收益率为6%，物业增值收益预期年化收益率为6%。“稳赚1号”上市三天内就被一抢而光，并顺利完成50亿元资金的发行计划，创造了全球众筹行业的新纪录，为此万达集团董事长王健林十分重视，甚至亲自敲定“稳赚一号募资50亿元”的新闻稿。

万科与万达的上述举动意味着，房地产作为大类资产，在经过证券化之后，可以被分割为1000元或10000元从而让大众购买投资，让更多的人可以成为万科、万达项目的“股东”。

同时，也为企业自身开辟新的融资和退出渠道，是持有型物业资产证券化探索的意义所在。

“稳赚1号”本身是万达轻资产化的加速器之一，自转型商业地产以来，万达开业了109家万达广场，而在未来十年，万达宣称要开业1000座万达广场，必然要将借助外部资金才能达到这一目标。

此外，去年12月，苏宁云商将公司旗下11家门店资产转让给中信金石基金管理公司，成立私募投资基金，从而盘活40亿元资金。尽管是私募形式，但也是REITs发展过程中的一次创新尝试。

尚不是真正的REITs

前海REITs是否算是真正的REITs受到了争议，在业内人士看来，尽管万科、万达和苏宁的资产证券化尝试都是有益的探索，但离真正的REITs均尚有距离。

王永平认为，目前市场上的各种REITs，有的仅仅是开发商融资、营销手段的变种，有的更接近于债权、资管产品。最终物业产权仍在开发商手上，并非退出渠道。

相对而言，由于公募性质，前海REITs的模式比较接近真正的REITs。从事金融分析研究的北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹认为，“前海REITs严格意义上不能成为真正的REITs产品”，由于设定了8年的存续期，更像是一种债券性质的产品。而在美国，上市流通的REITs产品不会告诉投资者期限长短。

谭华杰也承认，目前国内在REITs方面仍处于发展初期，鹏华万科REITs已经是很大的突破，“离真正的REITs又近了一步”。

对于投资门槛较低、带有众筹性质稳赚一号，王健林此前就表示，“稳赚1号其实就是一个准REITs”，待有关部门一批准，稳赚一号可以上市，变成公募而不是私募，就会成为真正的REITs。而在万达本身的产品介绍中，稳赚1号最终的退出方式也是以REITs形式上市。

不过，从国内相关立法、监管、风险评估等各方面来看，资产证券化的推行时机尚未成熟。REITs的监管权属也一直混乱，目前仍未确定是归银监会还是归证监会。

与美国REITs收益在企业层面不收税相比，国内REITs仍然存在双重征税的问题。国内商业地产的租金收入需缴5.5%的营业税和一定比例的房产税，以及25%的所得税。

收入分红后个人还要交纳所得税；而涉及物业资产的收购和转让，需要缴纳高额的资产转让所得税，多重征税使得投资者收益大打折扣。

试水资产证券化

尽管国内尚不具备大规模推行REITs的条件，但这一融资方式正以在前所未有的力度推进中。自去年“央四条”提出开展REITs试点后，房地产资产证券化的进程明显加快。万达、万科两家公司的REITs试验，背后得到了上海自贸区和深圳前海管委会的支持。

一名接近万达的人士表示，上海自贸区给予了万达特别支持。此前万达就和上海自贸区着手搭建准REITs权证交易平台，这一平台是上海自贸区为万达设置的定向开闸REITs平台。

6月30日，记者从万达集团内部获悉，万达和快钱联手推出“稳赚1号”二期项目，定于7月2日上午10点至7月8日晚10点开放申购。同时，项目的转让功能已经进入内测阶段，有望于近期开通，使投资者可以轻松将项目转手，实现流通变现。

在王永平看来，万科和万达带头之下，将激发其他开发商和公募机构投身REITs的热情。商业地产商把旗下的优质物业未来资产证券化打包成REITs上市，将成为一大趋势。

不仅是万科、万达，涉及商业地产的国内大型房企如华润置地、保利地产、龙湖地产、中海等基本都有将商业资产证券化的打算。保利地产、龙湖集团、中海外的持有物业建筑面积都已超过200万平方米，华润置地旗下的持有物业建设面积更是达到341万平方米。

在房地产资产证券化的大潮中，金融机构无疑是另一大推动力。鹏华基金有关人士近期透露，与万科合作的产品获批后，公司接连接到多家地产公司的询问和合作意向。

中信金石基金管理公司和嘉实基金均为证监会REITs试点企业。2014年，中信证券推行了两款私募类REITs产品，分别为“中信启航专项资产管理计划”和“中信华夏苏宁云创资产支持专项计划”。前者在深交所综合协议交易平台挂牌转让，后者推出售后返租。

“只要中国拥有越来越多的优质物业拿来投资，REITs的发展肯定会迎来突破。”王永平认为，但REITs发展还主要取决于两个因素，一个是政策层面尤其是税收问题的解决，否则难以保证REITs的收益。另一个是商业地产商运营能力的提高，如果运营能力差，物业收益低，REITs就失去了意义。