凯德抽身天宫院

曾慧娟

6月初，一则“凯德商用即将抽身保利春天里商业”的消息引起舆论大哗。凯德商用一向以“私募基金+REITs”模式蜚声商业地产市场，被称作是商业地产界的教科书，即将退出的是其在京的首个自建商业地产项目凯德Mall？天宫院。

一时间，“撤资说”、“资金问题”成为凯德Mall停工的注解。随后，一向低调的凯德和保利都给出了解释：项目停工并不是因为政策、资金或策略出现问题，而是合作双方在交易执行过程中的合约出现了问题。

收购之初，双方协定凯德须在中国境内设立一家专门针对此项目转让的项目管理公司，但该事宜迟迟未能得到落实，进而影响到了双方交易的继续。因而，保利便向凯德方面发出了解约通知。目前，双方已就项目转让过程中的争议提请仲裁。

曾经的甜蜜

两者分手的传闻，让在这里买了房子的人很是恼火。

“买保利春天里SMART空间时，看中的就是凯德MALL，现在如果凯德撤出，真不知房子还好不好出租，房价还能不能涨起来。”30出头的孙素芳是距离凯德Mall？天宫院一街之隔的保利？春天里SMART空间的项目业主，SMART空间为50年产权的商住楼，想着能出租给凯德MALL里开店的公司作为办公地点，租金能高一点，今年因为办银行贷款的事情，来过项目两次，看见项目工地的塔吊一直没动，也没太在意，现在才知道竟然停工了。

另据居住在附近的杨先生介绍，项目自2014年春节之后就没有动静，项目已建到第6层，工地围墙上贴着的是保利？春天里和首开保利？熙悦春天的项目宣传海报，两个塔吊矗立在工地一动不动。位于工地北门的项目招商处，也被保利？春天里的宣传海报墙所遮挡。

双方合作的美好愿景言犹在耳，2012年4月，凯德商用公布与保利地产签署协议，拟购买北京大兴区新源街地段项目以建造购物商场，打造在北京的第一个远郊项目。

该项目位于北京大兴地铁线天宫院站上盖，坐落在保利的开发项目保利？春天里范围内。

该项目总建筑面积（不包括停车场）约12.2万平方米，并预料于2015年竣工。开发成本约23.43亿元人民币。

凯德商用总裁林明志曾表示，该购物中心将成为凯德商用在北京的第九个项目，它将巩固凯德商用中国在北京的市场领导地位，并将业务扩展至南城。此次收购也将深化凯德商用中国在目前已有项目的城市和区域中市场地位的发展战略。

时过迁境，现在双方都承认合作出现了麻烦。凯德商用华北区总经理陈子威在接受媒体群访时表示，天宫院项目有一些待解决的问题，但相信双方会有理智、妥善的处理。

“我们希望做好该做的事，也非常希望双方能够步入婚姻殿堂，这个项目如果能够顺利推进，对天宫院周边居民也是一件好事。其实买房子也是买配套，买一种信任与承诺。”陈子威这样表示。

等待仲裁

一家可以称得上是商业地产方面的“教科书”，一家是著名央企，为什么会出现停工？凯德商用要撤资？双方资金出现了问题？对两者分手原因的猜测五花八门。

最初有消息称，凯德因对该片区的商业前景不看好，由此生出撤资想法。不过，该说法随后在凯德的回应中遭到否认。凯德方面介绍，上述项目停工是因合作双方在交易执行过程中合约出现了分歧。

保利地产北京公司相关负责人称，天宫院商业配套停工不是因为双方资金出了问题，而是因种种原因双方交易无法完成导致的。

停工原因主要是，此前双方协议约定凯德需在中国境内设立一家专门针对此项目转让的项目管理公司，但是迄今为止这一公司迟迟没能设立，从而影响到了交易的继续进行，所以保利才在去年下旬向凯德发出了解约通知，要求解除交易。

凯德对北京市场依然器重。数据显示，2015年一季度，凯德集团的营业额45亿元人民币，增长49%，净利润8亿元，增长近9%。其中，商场资产占比29%，但收入贡献占34%，运营商场的盈利同比增长9%。如果把整个的商用产业，包括来福士综合体、办公楼，这块的利润加在一起应该在57%，就是近六成。所以从整个市场上来讲，凯德是商用产业见长的。凯德曾在多个场合反复强调，中国是其核心市场。

目前凯德中国市场在整个集团总资产中的占比达四成。未来3年要做到50个综合体，其中一半都是在中国。

据了解，凯德在京投资额度已达350亿元，拥有10个商场项目，是单城市里最多的，未来凯德仍将跟着北京的城市外扩发展而继续发展。

双方表示，在该项目上出现的分歧已经交由仲裁机构仲裁，会尊重仲裁结果。据保利方面相关负责人表示，仲裁的开庭时间为2015年7月11日，不管仲裁结果如何，保利都决定复工。如果仲裁裁定继续，将会继续交易下去。如果裁定凯德违约，保利会把项目接过去，继续经营。保利在商业地产方面同样具有优势，目前保利商业已在全国成功运营11个商业项目。

而陈子威也表示将尊重仲裁结果，同时他也透露了希望将交易完成的意愿：“如果项目就此停滞或更换合作方，相信对双方都会有影响。目前，我们正在和保利积极协商，希望找到折中的办法。”

另有隐情？

向来在商业地产领域稳扎稳打的凯德很少失手。在业内人士看来，停工或许还和区域、凯德本身的原因有关。

首先在区域上，“这里的商业实在是太多了。”不愿具名的机构负责人向记者表示，在项目往北一站地的生物医药基地地铁站，已经开业的龙湖时代天街购物中心共23万平方米，与凯德Mall相比，龙湖时代天街的优势在于开发更早、相对成熟、区域人口更密集。凯德Mall所处的天宫院是地铁大兴线最后一站，再往南就是村庄和田地，尽管也在地铁边，但地理位置不如龙湖时代天街。

除此之外，该区域内还有明发广场6万平方米的商业、西红门宜家购物中心、鸿坤广场、绿地缤纷城等商业分食市场。“东南方要建新航城，未来商业也一定不会缺失。这样激烈的竞争环境下，持续增加的商业存量和人均面积应该是凯德退出的主要原因。”

该机构负责人提醒记者，事件和凯德商用去年退市也有关联。

资料显示，凯德商用于2009年11月份在新加坡交易所上市，并于2010年以介绍形式在香港联交所主板作第二上市。凯德商用管理层曾指出，在港上市只为增加知名度，以方便在中国内地展开工作，没有在香港集资的需要。

上市后的三年里，凯德商用经营尚可，商业地产四处开花。从其上市后的年报数据看，2011年除税及少数股东权益后利润为4.56亿新元（1新元约合4.6元人民币），较2010年财政年度的4.219亿新元增加8.1%；息税前利润为6.019亿新元，同比增长27.4%。2012年，也就是大举拿下凯德Mall？天宫院同年的年收入增速更是同比达到46.7%。

但从2013年起，凯德商用业绩增速明显放缓。财报显示，2013年度凯德商用实现收入3.8亿新元，同比上涨5.3%；息税前利润为6.8亿新元，同比上涨10.3%。而到了2014年一季度，凯德商用实现收入1.25亿新元，同比增长4.8%，在中国地区除税及少数股东权益后利润为2585.9万新元，同比下降7.6%。

面对不断下滑的业绩，2014年7月在港上市不到三年的凯德商用正式摘牌。凯德集团称，将凯德商用私有化是为了调整架构，实现整体效应。主要原因还是在商业地产和购物中心市场逐渐饱和的情况下，机遇越来越少，凯德不得不将两个地产主体（凯德置地和凯德商用）合并。

有业内人士认为，凯德的产品本身缺乏个性，早期国内商业地产整体开发水平都不高，像凯德这样在行业中有经验、整个体系较为完善的运营商很容易脱颖而出。但随着市场变化，原有的优势未必存在了。当有竞争项目出现时，凯德的压力就会比较大。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，“凯德商用对中国业务进行调整和优化已经是迫在眉睫。为应对不断调整变化的市场环境，目前国内优秀的商业地产商已经影响到了境外的开发商、运营商，促使他们不得不考虑转型。”