上海：楼市成交加速，后市还有空间

王海春

楼市回暖动力何在？银行对房贷的大力支持，各地公积金贷款额度的提高，都加大了购房者的杠杆率，使楼市交易量更加活跃。然而，业内人士认为，最主要的原因，还在政策。

楼市回暖，一季度前买房的都赚了

不到两周的时间里，上海宝山区大场镇地区二手房价格就上涨了近3000元/平米。

德佑链家透露，6月初该区域内当代高邸、聚丰园的售价还在2.5万-2.6万元/平米的水平，而到了6月12日，上述楼盘的价格已经涨到2.8万-2.9万元/平米。“起初还只是小部分房东上调价格，但很快引起了其他房东的跟风，现在跳价的情况迅速扩散。”德佑链家聚丰园店工作人员说。

位于郊区楼盘价格的快速上扬，从一个侧面反映出上海楼市的火爆。据上海永庆房屋统计，5月份上海二手房住宅成交量为3.5万套，成交均价为2.5万元/平米；成交量比去年同期上涨162%，成交均价环比4月上涨3.5%，比去年5月上涨了15.8%。

不仅仅是二手房，上海新房市场中的高端商品房，也由春节前的持续遇冷转为交易量和价格齐升。据德佑链家披露，上海5月份单价在5万以上的高端商品住宅成交1153套，首次突破了单月成交千套的大关，超出上一次單月历史高点（2014年12月）273套，增幅超过三成，创下了上海有史以来单月交易量的最高纪录。

“只要是今年一季度之前在上海买了房的，在差不多半年的时间里，基本都赚了一大笔。上海楼市回暖速度之快，价格上涨速度之猛，连我们都感到意外。”中指研究院研究总监陈延彬如是评价。陈延彬认为，上海高端商品房热销的背后，一方面是中高端改善需求正处于爆发期，而更重要的是与市场资金走向有关。

在上海周边的南京、苏州，5月成交量也分别出现同比52.6%和39.87%的上涨；就连备受库存量困扰的杭州楼市，也出现了量价齐升的局面。是什么力量，推动了上海及周边城市房价的加速上扬？中原地产联合金融机构对买房人群的资金来源进行了调研，结果令人意外。

中原地产高级研究员卢文曦指出，的确有一部分资金从股市流到了楼市，但其中所占的比例并不大。由于今年股市上涨的预期很强，所以多数人仍然想把资金放在股市中再滚几轮，希望再多赚些钱。“目前来看，这些资金从股市流到楼市的意愿并不强，散户的大部分资金仍留在股市里。”卢文曦说。

股市资金外溢效应不强，进入楼市的资金从何而来？商业银行信贷和地方公积金政策的催化作用不可小视。陈延彬指出，虽然去年9月底政府放松了限购，但银行对购房贷款一直没有松动。今年3·30政策后，银行对房地产支持的力度明显加大，加之各地先后出台各种提高公积金贷款额度的政策，在两者的相互作用下，楼市去库存速度明显加快。

二套房首付4成，此前只有极少数小的商业银行在做，但4月以后包括四大行在内的大型商业银行都开始这样做。此外，房贷利率的优惠，也刺激了相当一部分仍在观望的购房者，加快了他们入市的脚步。“再加上各地陆续出台住房公积金贷款额度的政策，都增加了买房者的资金标杆，让他们可以用更少、相对更便宜的资金来购房。”卢文曦说。

短线操作不宜，中长线仍有想象空间

楼市加快回暖，短期快速站上高位的背景下，上海楼市是否仍具有投资机会？

在海通证券首席经济学家李迅雷看来，未来房价会继续上涨。“种种迹象表明，中国经济仍处于加速下行中，这种下行从趋势来看还会延续。拿什么来支持中国经济的发展？只有房地产。从政策角度看，肯定会继续降准将息，而这对房地产行业将是利好消息。因为在经济下行过程中，政府对房地产的依赖度会越来越高。”

李迅雷判断，经济发达城市楼市的供需关系可能会发生逆转。在需求上升的时候，新房的供给却并没有跟上，目前开发商无论是新开工还是拿地的意愿都不强。需求在回升的时候，行业供给却出现了滞后，这个滞后差不多6到9个月，而供给如果要增加，要等到明年。这势必将影响今年下半年房地产的供给，“原来为了去库存可以压低价格，而当供求关系发生变化后，开发商则不急着卖，价格自然将开始上涨。”李迅雷说。

与李迅雷相对明确的乐观预期相比，多位业界人士认为，楼市短期内快速上扬的几率很低，因此，并不建议做短线操作。

仲量联行研究总监周志锋认为，上海及周边城市的房价很难再次出现像2009年那样快速上涨的情况。虽然房价开始出现上涨，但总体来看目前上海周边楼市仍没有从低谷走出。去库存，仍然是今年房地产市场的主基调，对很多三四线城市来说，暖风可能还没有吹过去。“整个市场仍在回调的过程中，冀望房价短期快速上涨并不现实。”周志锋说。

分析人士认为，房地产短线投资不宜，但对上海及周边城市做长线投资的价值仍然存在。