租房O2O难言盈利

徐进

“互联网+”的热风一起，吹燥了无数蠢蠢欲动的资本和机构，当租房市场乘骑了“互联网+”的东风，一切都变得不一样了。

放眼如今国内线上租房行业，做平台的、做机构的、做概念的、做投资的，一片大混战；各种概念新颖的租赁平台在资本市场中春风得意，获得一轮轮的投资青睐，同行之间的死掐、肉搏、巷战，竞争得热火朝天。仿佛一夜之间，人人都自称是颠覆者、改革者、人人都要“革”传统房屋租赁行业的“命”。对于普通业主和租客而言，租房搭上“互联网+”、“移动互联网+”的各种新体验，还有“佣金减半”、“免费租房”、“0佣金”等各种免费馅饼，租房市场上真是热闹非常。

话说回来，租房，本来就不是一件省心事，费心劳力还可能随时遇上各种陷阱和奇葩，租房行业的乱象早已饱受诟病。虽然现在平台春风来了，但是在这热闹的背后，仍然有许多不可持续的因素，反映出些些隐忧。比如竞食者增多导致各家利润收益的普遍下滑；诸多线上平台、尤其是后起之秀们，其实仍然没有找到盈利模式；一些概念性较强的新型平台，虽然看起来很美，其实落地困难。对于线上租房模式O2O而言，至少已经经历了三代模式创新，如今三代O2O都在大比拼，这是个平台大混战的当下。

“一个神奇的网站”第一代O2O寻求突破

人们喜欢用高逼格的各种词汇来陈述简单易懂的概念，比如“租房O2O”，即线上线上联动（Online To Offline）的房屋租赁方式。其实，所谓线上房屋租赁的方式早已有之，就是网上看房、实地找房。第一代租房O2O大概十年前就已经出现，代表就是 “一个神奇的网站”这一类信息分类网站。当年，58同城、赶集网等分类信息的服务网站，就是通过一对一的房屋租赁信息业务，打响了自己的第一枪。

第一代租房O2O模式很简单，房屋出租者将信息公布在分类网站上，承租者则通过论坛浏览来获取信息，两者最终通过线下完成租赁交易。这种模式的特征就是租凭平台开发者，也就是这些“神奇的网站”们的参与性极弱。O2O平台并不会对信息进行筛选和审查，只是按照发帖的时间顺序和内容类型进行简单分类，导致租赁信息广而杂，缺乏对信息真实性的审核和监管。同时，线下行为的效率不高，在租房过程中容易产生陷阱和纠纷。比如，大量充斥的假房源信息、重复房源、多次转租、群租等等。

尽管如此，因为可以直接交易，免去中介佣金费用，这一类分类信息网站也获得了一段时间的高增长。一时之间，诸多服务于特定城市区域的线上租凭平台如雨后春笋般层出不穷，同时，越来越多的线上信息平台涉足房屋租赁业务，它们给门店+经纪人的传统租房模式打个措手不及。然而，一些“机智的”经纪人们很容易就找到了第一代O2O的软肋，他们通过平台获取房源信息，或者将这些房源先收入再转租，最终导致平台信息上，房东、经纪人、二房东“傻傻分不清楚”，鱼龙混杂、泥沙俱下。

因为模式单一，弊端明显，人气下滑，第一代O2O如今也在寻求突破。比如58同城在网页呈现上改变最早的论坛发帖模式，区分了个人房源、经纪人房源以及诚信房源专区。其中个人房源由“小编”进行审查认证并推荐，经纪人房源则公布经纪人的服务机构和联系方式。此外，58同城还推出了“租房先行赔付”服务，即凡是申请诚信房源租房被骗而蒙受经济损失的注册会员，可以申请58同城的保证金赔付，先行赔付服务的单笔交易上限为人民币3000元。

中介“触网”租赁机构的神器

第二代租房O2O部分解决了平台参与者角色过弱的问题，有效地实现了信息真实性审核的难关。很简单，第二代O2O就是传统房屋中介机构“触网”之作，是中介机构所开发的线上信息平台，既有网页，也有PC客户端和移动客户端。比如链家网、掌上链家APP等。在这一模式下，房源信息、中介服务者信息都有效地审核并公开，能提高租赁行为效率，成为一线经纪人的便利“神器”，提高了他们的工作效率。弊端是线上沟通方式较弱，租赁双方仍然比较依赖线下的行为，同时仍然需要支付相对较高的中介服务费。

为了克服这些弊端，第二代租房O2O也在谋求转型。链家网近期宣布将和明源云客合作，打造成为具有移动化、社交化的营销服务平台。具体而言，就是既能在链家网上呈现出楼盘信息，也能通过大数据技术分析用户的行为，以提供更加精准的服务推送。

对于中介机构而言，投入大量人力和资金打造的O2O平台，并不仅仅为了挣取佣金，他们似乎在下一盘更大的棋。通过第二代O2O，传统中介机构尝到了积极拥抱互联网的甜头，它不仅仅是经纪人找客户的“神器”，更为机构带来了“互联网+”的福利。据链家网提供的数据，掌上链家APP的日均启动次数呈现直线上升式的增长，今年上半年就增长了四倍，目前日均启动次数是30万-40万次，每次五分钟，每天APP停留时间是150万分钟，预计到2017年这一数据估计还将增长十倍。这一数据流量的背后，就是实实在在的资产潜力。在北京，链家已经打造出基于大数据分析的“楼盘宝典”，将北京600余万套存量房的信息收入其中，其中包括租售状态，同时还可以通过点击量、委托量、房客比等数据响应，对市场动态变化进行实时监测。

第二代O2O解决了线上信息真实度、丰富度、及时度的问题，并让零散的租房信息发挥出更大的价值。同时，它可以实现基于用户行为分析做出的信息推送，不论是C端用户、经纪人还是对业主，从而发掘他们潜在房屋需求。据链家网CEO彭永东介绍，链家旗下的租赁品牌自如友家，目前在北京已经积累了超过30万的“自如客”。

互联网+租房O2O盈利方式的革命

终于到了第三代租房O2O，确切的说是互联网+租房O2O，趁着“互联网+”的东风，租房市场这个号称是亿万量级的大市场，强烈地吸引着各路资本和机构，它们都希望能成为这个行业的掘金者和重塑者，迫切地寻找着业务新格局。不到一年的时间内，已经诞生了一大批互联网+租房O2O的品牌，涵盖了丰富的租赁业务格局，包括长租、短租、度假租赁、办公租房等等，品牌有丁丁租房、爱乌吉屋、YOU+、火炬租房等。租房市场这一片红海变得愈加拥挤。

号称要“革”租赁行业“命”的新一代租房O2O，一开始就以颠覆者的形象出现。他们放出的“大招”就是大幅度削减中介服务费，有的甚至打出“0佣金”，这背后反映是盈利方式的彻底改变。就北京市场而言，租赁中介服务费是一个月的房租，由承租方支付，而第三代租房O2O率先对这笔支出“开刀”，比如爱屋吉屋实行的是“佣金减半”，随后有大量平台跟进，有的甚至“佣金全免”。今年初杀入市场的丁丁租房就提出“0佣金”，不向承租方收取中介费，转而向房东收取5天的租金，以此获得业务收益。为了解决佣金减少影响经纪人收入的问题，这些新平台的方法是彻底变革经纪人收入构成，将他们的收入和金额业绩脱钩，不再通过租房佣金收入提成，而是通过成交件数来进行业绩考核。大幅度削减租房佣金水平，成为这些“新生代”租房平台迅速杀入市场的法宝。

此外，有的平台裁去了中介的角色，让租房人和房东直接在平台上沟通，线下的租金支付也转移到了线上，并通过第三方能够平台支付来保证交易安全。比如，火炬租房的做法是“无中介，0费用，房东、租客直联直签”，并通过在线交易和第三方平台监管来避免租金被骗的损失。

这一切看起来很美。这些轰轰烈烈的互联网+租房O2O，虽然看起来高逼格，其实骨子里却仍旧具有草莽气质——扩张迅速、势头很足，可是底子薄，未来看不清。在佣金收益大幅度锐减之后，大部分平台仍然没有找到自己的盈利之道。丁丁租房相关负责人就表示，现在还没想好盈利模式，只是想把规模做大，规模做大了，自然就有盈利模式了。对于第三代O2O盈利模式的猜想，外界给出的答案不外乎几种：免租期里租金收入的差价、“羊毛出在羊身上”变相提高月租金，垄断市场房源以获取主动定价权等。然而，一些互联网+租房O2O却另辟蹊径，将眼光放在了同样新颖的互联网金融之上，试图通过金额服务来获取收益。

目前的O2O租房市场上，三代o2o平台并存而立，激烈地争夺着用户和数据资源，它们之间的较量正在倒逼着传统租房行业变革。从鱼龙混杂到信息公开透明，到陷阱骗局潜伏到第三方安全监管，从简单的收取佣金到复杂的金融增值服务，尽管平台之争日益激烈，但毫无疑问，行业在快速进步。