高铁对贵阳房地产的影响研究

袁嗣陶，黄福卫

（贵州师范大学 地理与环境科学学院，贵州 贵阳 550001）

长期以来，由于受地形因素的影响，交通发展的滞后已成为制约贵州经济社会发展的瓶颈.2014年12月26日，随着贵广高铁的开通运营，标志着贵州开始步入“高铁时代”.而贵阳作为贵州高铁枢纽站点所在地，“高铁时代”的到来将影响贵阳社会生活的方方面面，而房地产作为贵阳经济的重要组成部分，也必将深受其影响.本文拟在分析贵州高铁建设概况及贵阳房地产发展现状的基础上，深入探讨高铁建设对贵阳房地产发展的影响，以期更好地促进贵阳房地产的健康发展.

1 贵州高铁建设概况

在我国步入高铁时代的大背景下，为了实现贵州省经济社会的跨越发展，我省也正在加紧高铁的建设.目前，规划建设中经贵州省境的高铁主要有四条：贵广高铁、沪昆高铁、渝黔高铁、成贵高铁，这四条高铁都交汇于贵阳北站，现将各条高铁的建设情况概述如下：

贵广高铁：贵广高铁是联系西南地区与珠三角地区的重要区际铁路通道.该铁路已于2014年12月26日正式通车运营，这标志着贵州开始迈入“高铁时代”.而此时，贵广高铁的起点站（贵阳北站）作为西南地区最大的高铁枢纽站也正式投入营运.

沪昆高铁：沪昆高铁是联系西南地区与长三角地区的快速交通大动脉，途经昆明、贵阳、长沙、南昌、杭州、上海等城市，全线总长度2264公里.贵阳至长沙段高速铁路预计2015年6月通车，2016年下半年将全线通车.

渝黔高铁：此高铁是联系贵阳与重庆的快速城际通道，预计2017年底投入运营，届时贵阳至重庆运行时间从现在的11小时缩短为1小时40分钟左右.

成贵高铁：成贵高铁全长515公里，是我国西北、西南至华南的区际快速铁路新通道，预计2019年12月竣工通车，届时贵阳至成都的运行时间将由12小时左右缩短至3小时.

当以上高铁全部建成投入使用后，贵阳至北京、兰州7小时，至上海、郑州6小时，至广州、西安、武汉等地4小时，至长沙、南宁、成都3小时，至昆明、重庆2小时，至黔中城市群其他中心城市只需1小时，届时贵阳将全面进入“高铁时代”，同时也将跃升为国家级的交通枢纽，这必将对贵阳旅游房地产发展、居民的置业观念、房地产的价格等产生深远的影响.

2 贵阳房地产发展的现状

2.1 房地产开发投资逐年增长

从1998年全面实施住房制度改革以来，房地产开发投资不断增长，对经济发展的拉动作用越来越明显.从总体上看，2010年以前开发投资增速较为平缓.2010年之后，由于受购房刚性需求增长和保障性住房大量建设的影响，开发投资的速度快速上升.2012年投资额达到908.52亿，比2011年增长94.39%，达到历年来最高.2013年后因大盘开发减少，投资增速有所下降，但开发投资额依然处于高位.2014年开发投资额为1017.6亿元，占固定资产投资的28.15%，房地产开发投资的热情仍未消退.

2.2 商品房市场供需两旺、但区域分布不平衡

从1998年实施住房改革以来，商品房销售面积总体上呈逐年上升态势.2008年因受金融危机的冲击，销售面积出现小幅度下滑，而2014年因两城区“超级大盘”处于收官阶段，供应面积减少导致销售面积有所下滑，为948.11万平方米，比2013年的1301.54万平方米下跌27.2个百分点.但2014年却出现量跌价涨的局面，商品住宅整体成交均价6537元/m2，环比上升16.1%，总体上看，整个房地产市场仍呈现供需两旺的局面.

从供给来看，区域分布不平衡.老城区因“花果园”“未来方舟”等超级大盘的存在，供给、销售还是主要集中于老城区（云岩、南明）.由于老城区房地产高密度、大体量的开发也引起了老城区交通拥堵等一系列“城市病”问题.从需求来看，贵阳市商品房销售对象中，外来购房比例接近60%，其中外省市及境外购买接近25%，外来购房已成为推动贵阳市商品房需求持续增长的强劲力量.

2.3 房价相对较低

从2004年以来，贵阳市商品房价格不断上涨.2004年，全市商品住宅销售均价为2340元/平方米，至2013年，上涨为4473元/平方米.十年间商品住宅销售均价上涨了近1倍.除2012年有所下跌外，各年房地产价格均呈现出不同程度的上涨态势.但贵阳作为一个省会城市，其房价与周边的大中城市相比，价格却相对较低.（见表2－1）

表2 －1 贵阳与省外高铁沿线部分大中城市商品住宅销售均价比较表

2.4 旅游房地产发展缓慢

贵阳市的旅游房地产项目较少，多分布在贵阳市的城市郊区和风景区，产品类型非常少，主要的产品类型以第二居所为主，时权酒店、产权酒店、养老型酒店等多种类型的旅游房地产几乎没有，目前以第二居所形式存在的主要有溪山御景、中铁逸都国际、山水黔城、保利温泉新城等楼盘，其余的大多为旅游景点周围的小型度假村及休闲屋，如贵阳扎佐的高尔夫度假村、百花湖休灵达假村等.可以说贵阳市是旅游房地产发展的一个“洼地”.

2.5 产品低端化现象明显

随着贵阳房地产市场快速启动，房地产企业数量也迅速增加，但其中很多为项目公司，由于开发理念落后、资金实力不强、品牌意识不强等原因，造成了贵阳房地产在开发过程中出现产品低端化、产品质量不高等现象.如今贵阳随处可见“火柴盒”式的建筑，或者模仿欧美风格的建筑，而缺少有着贵阳区域特征和地方文化烙印的房地产产品.尤其是针对那些旅游休闲、季节性居住的高端客户，缺少满足其需求的高端服务设施，故房地产产品中能吸引国内外高消费顾客群体的高品质居住区较为缺乏.

3 高铁对贵阳房地产的影响

3.1 推动旅游房地产快速发展

高铁时代的到来，将极大缩短贵阳与其他区域的时空距离，使长线旅游变为短线游.人们利用高铁出行，可以节约旅游的时间成本，减轻旅途劳顿，这将扩大贵阳旅游资源吸引力的范围，旅游市场半径将得以快速扩容，来筑旅游的人数将呈“井喷”之势.据贵阳市旅委相关负责人介绍，仅贵广高铁开开通运营后，预计从省外入黔的游客每年到少会增加30%以上.旅游业的快速发展，要解决来筑游客吃、住、行、游、购、娱的需求，必将推动贵阳旅游房地产的快速发展.同时贵阳市作为省会城市和贵州境内极为重要的交通枢纽，承担着旅游客源集散地的重要功能，这些又在另一层面上增加了对旅游房地产的需求，进一步推动旅游房地产的发展.

3.2 进一步扩大贵阳房地产市场

高铁的开通运营将冲击着人们传统的时空观，无疑会改变人们固有的物业区位观念，增加对不同位置物业的选择机会.从省外市场看，随着贵广高铁的开通运营，沪昆、渝黔等高铁也将相继开通运营，届时，贵阳与高铁沿线火炉城市的时间距离极大地缩短.贵阳与周边火炉城市相比有两个显著优势.首先是爽爽的气候资源优势.其次，贵阳的房价相对较低（见表2－1）.贵阳的这两大显著优势将吸引高铁沿线城市的人们来筑购房，作为他们的第二居所或者季节性住宅，这将增加贵阳房地产需求.从省内市场来看，全面进入高铁时代后，贵阳到都匀、凯里、毕节、遵义等省内其他地州城市只需1个小时，这将打破贵阳与其他地州城市之间的时空瓶颈，使得城市边界的概念变得更加模糊，届时京津城际的“双城生活”也将上演贵阳.在遵义、都匀等城市工作的人，他们很可能在贵阳定居，因为这样可以享受到省会城市更为先进的医疗、教育等服务.这又将进一步拓展贵阳房地产市场.

3.3 推动房地产价格上涨

高铁全面开通后，从外部改善了贵阳的区位条件，省内其他地州市及省外来筑购房的需求将一步增加，在未来几年之内将推动贵阳房价不断上涨，受从众心理的影响，当外地人不断来筑购房时，本地人的购房热情也会更加高涨，进一步带动房价上涨.同时高铁通车后，受地缘关系的影响，可能会把广州、重庆、长沙、桂林等地楼市的涨幅传导到沿线城市，缩短两地的房价差距，也会带动贵阳房价的上涨.

从贵阳各城区的涨幅来看，观山湖区上涨幅度将更加明显.以贵广高铁开通为例，据悉，在贵广高铁开通前，观山湖区的商品住宅均价仅仅为2000多元/平米，曾因入住率低而被传为“鬼城”，而根据合富辉煌数据统计显示，2014年贵阳市整体商品住宅成交均价为6537元/平米，观山湖区成交均价则达到了8630元/平米，为贵阳成交均价最高的城区.贵广高铁的开通运营，只是贵阳进入“高铁时代”的一个开端，当贵阳全面进入高铁时代后，高铁推动房价上涨的趋势还会更明显.

3.4 引起城市内部空间结构的变化，给贵阳市房地产发展带来新的机遇

高铁北站位于贵阳市观山湖区甲秀北路东侧.作为中国西南铁路的核心门户，全面进入高铁时代后，高铁站将聚集来自不同城市的旅客，形成大量的旅客流.高铁带来的旅客流需要第三产业为其提供餐饮、住宿、购物等服务，这又会吸引第三产业从业者向此聚集，至此，高铁北站将成为人们又一社会活动中心.而房地产作为为人类提供活动空间的物质载体，也将在此成为投资的热点.根据级差地租原理,城市中心地价高昂,随着与中心城区距离的增大,土地价格开始下降,这在一定程度上决定了城市用地结构.具体来讲，贵阳北站的设置，改变了其附近土地的区位条件,使之成为又一高地价区域，必然会引起土地开发密度提高，吸引大型购物商场等前来入驻,可重点发展商贸、金融、总部办公等功能，这对贵阳商业地产以及住宅地产的发展提供了广阔的发展空间.随着“高铁时代”的来临，高铁北站区域将演变为贵阳又一交通枢纽和繁华的城市商务中心，从而打破贵阳长期以来单核心的城市空间结构，使得观山湖区作为又一城市核心区的地位更加突显，进一步吸引老城区的人口、产业等向此转移，为房地产的发展带来更多机遇.

3.5 推动住宅产品转型升级

当贵阳全面进入高铁时代时，制约经济发展的交通瓶颈将被彻底打破，投资环境将进一步改善，区位优势将进一步突显.在建设“黔中经济区”“黔中城市群”的战略背景下，贵阳作为黔中经济区、黔中城市群建设的核心区域，其巨大的发展空间必将成为国内、甚至国外企业关注的焦点，这将吸引国内外众多名牌企业来筑投资.随着众多名企的到来，大量的高技术人才也会落户贵阳.由于现代经济活动越来越依赖于知识创造与高科技劳动力，为了留住高素质的人力资源，必须为其提供高品质的居住与生活空间.而目前贵阳住宅产品开发的低端化现象普通，其品质无法满足外来高技术人才的居住要求，因此应开发更多与发达地区接轨的高品质住宅.同时作为高品质住宅并不多的贵阳，随着居民人均可支配收入不断增多，越来越多的原著居民对住宅的改善性需求也非常旺盛.因此，进入高铁时代的贵阳需要更多的高品质住宅，这将推动贵阳住宅产品的转型升级.

4 结语

高铁的建设改变了贵阳的区位条件，缩短了贵阳与外界的时空距离，正对贵阳房地产的发展产生着深刻的影响.无论是政府的房地产决策部门，还是房地产投资者，都应对高铁建设对房地产带来的影响有所预见性，政府应根据所预见的影响制定合理的房地产政策，以引导投资者进行理性投资，从而更好地促进贵阳市房地产的健康发展.

〔1〕贵州全面进入“高铁时代”指日可待 或促楼市发展[EB/OL].多彩贵州网.

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