楼市新政成解决刚需利民之举

郭拴敏

3月30日，国土部、住建部、央行、国税总局等多个部委一天之内接连发布三大房地产新政，明确公积金购买首套房最低首付降至20%，商贷购买二套房首付最低降至40%;个人住房转让营业税政策免缴年限由5年下调至2年。

政策的出台立即在冷清的房地产市场搅起轩然大波。有人认为此举对改善购房需求和二手房交易是重大利好，毕竟交易成本降低了，会促使成交量大增;还有一种声音则认为，此番集中公布新政是为拯救房地产开发商，旨在救市，在目前经济低迷时期，此举势必使投机资金涌向楼市，投机炒房将促房价大涨，对刚刚稳定的房价带来危害。

时隔一周，效应初显。由于房地产市场此前的分化态势，新政实施以来在不同区域的刺激效应也存在差异。《民生周刊》记者对房地产市场展开了走访调查。

二手房市场低迷

“楼市新政实施一周来，仅成交一套住房，业绩和楼市调控新政出台之前没有明显变化。”宜居地产朝阳北路店的周经理告诉本刊记者。据介绍，该地产公司主要经营公园地产1872小区的二手房交易和租赁中介业务，该小区是一个高档小区，服务的对象主要面向改善性、投资性的购房者。

“降低首付比例，对普通住房刚性需求的人来说是很有诱惑力的，对改善性住房者来说就没有太大影响。”北京市朝阳区“常楹公元”售楼中心姓王的主管称。

该主管告诉记者，由于常楹公元小区是一个精装高档小区，规划设计的都是大套房屋，开盘以来他们公司主要面对的是改善性购房者，楼市新政出台以后对他们的销售并没有产生多大影响，因为楼市新政在降低首付比例的同时，必将加大贷款的数额，“常楹公元”小区的房子动辙上千万一套，如果贷款的话，每个月的还款最低在三四万以上，这就要求购房者每月有七八万元的收入，才能满足银行放贷的基础条件，这样一来，很多人难以达到贷款的条件，同时也难以负担巨额的月供。

“买房者看到首付比例和税费降低了，可是卖方也看到了，于是就把房价涨了起来，把国家优惠的那部分税费加在了房价上。也就是说，政策免收的这部分钱并没有让利给购房者。所以说楼市新政对北京的二手房市场并没有起到多大的促进作用。”链家地产置业顾问杜经理告诉记者。

根据杜经理介绍，他们公司主要经营“远洋一方”普通住宅的二手房交易，楼市新政出台以后明显房源多了，人气很旺，但是成交率却没有太大突破，这一周时间他们只卖出七八套房子，与前期并没有太大区别。因为现在的购房者都比较理性，认为房价短期内不会大涨，比较沉得住气。他认为，二手房市场也许还将继续低迷。

刚性需求井喷

与北京有所不同的是，上海、福州等地都出现了市民连夜排队购房的现象，根据中国指数研究院发布的房地产市场最新交易数据显示，一二线城市的楼市回暖迹象较为明显。

数据显示，楼市新政实施一周以来，该机构监测的22个主要一二线城市累计住宅成交面积环比前一周上升 4.9%。其中，一线城市成交面积环比上升约7.5%，广州、北京成交量涨幅均接近四成;二线代表城市中半数成交量环比上涨，成交总量较前一周小幅上涨 4.0%。楼市新政出台楼市成交量都较之前有上涨，究竟是什么人以怎样的需求在购房呢？

4月21日，福州某楼展现场，咨询者甚众。

记者来到北京市通州区某新开楼盘的销售中心，发现现场人来人往，一副繁忙的景象。该中心置业顾问小张告诉记者，该楼盘单价3万左右，由于受到新政的影响，清明节期间人气很旺，很多市民趁着假期到楼盘看房。楼盘来客来电量比平时多了30%以上，销售量也比之前有了大幅上涨。

在朝阳路上，记者看到一处拟于4月中旬以后开盘的普通住宅小区，从过春节后便开始进行排号，此次受楼市新政首付下调、销售价格公司没有上调的影响，清明期间人流量就比以前多了很多。

“我家原来住在呼家楼，几年前老房子就拆迁了，儿子找了个对象要结婚，我们不想让儿子住郊区，可是市内的房子又付不起首付，买房的事情就一拖再拖，这次国家出台新政策了，原来手里的百十万元就够付首付了，这不就来排号了。”在售楼现场排队的张大妈高兴地告诉记者。据记者在现场的了解，类似张大妈这种情况的购房户占了很大比例。

记者经过多方走访后发现，楼市新政的出台并没有出現房价大涨、投资和投机性炒房一拥而上的局面，反而是刚需人群出手买入的占比较大。

对于新政后楼市的后续发展趋势，业内人士分析指出，预计未来一段时间内在持续宽松的市场环境以及“楼市新政”利好下，首次置业的刚需购房者和改善性住房的需求者积极性还将会提高，楼市成交规模或逐步扩大，房价也将更为理性、触底回稳，这次楼市新政策的出台或成为保障市民购房、解决刚需的利民之举。