试析房地产开发企业税收筹划

张艾灵

福建农业职业技术学院

试析房地产开发企业税收筹划

张艾灵

福建农业职业技术学院

在我国经济不断发展的过程当中,房地产开发行业一蹴而就,成为了推动我国经济水平以直线上升的强大动力。然而,在目前,繁重的税收却加重了房地产行业的业务难度,使得房地产行业出现了许许多多的问题。这些问题一旦出现,就会给房地产行业带来巨大的影响。于是,为了有效地避免这些问题的出现,房地产行业就必须要作出一个符合规范的企业税收筹划。因此,本文将针对房地产企业,对其的税收筹划进行深入的分析与探究。

税收筹划 业务 房地产开发 发展

一、简析税收以及税收筹划

（一）税收

所谓的“税收”,指的就是:以实现国家公共财政职能为目的,基于政治权利以及法律规定,由国家政府的专门机构向居民和非居民就其财产或特定行为实施强制、非罚以及不直接偿还的金钱或者是实物课征,它是国家最主要的一种财政收入形式。

税收具有三个特征,它们分别是:强制性、固定性以及无偿性。值得提出来的是,税收所具有的这三个特征,是一个完整的体系,他们相辅相成,是紧密联系在一起,不可分割的。

（二）税收筹划

税收筹划的前提条件是:必须要符合国家相关的法律以及税收的法规。税收筹划的目标是:让纳税人的税收利益达到最大化,这里所说的“税收利益最大化”,包括很多方面,比如:税负最轻、企业价值最大化以及税后利润最大化等等。

二、探析房地产开发企业税收筹划

房地产开发企业是按照城市房地产管理法的规定,以营利为目的,来从事房地产开发以及地产项目经营的一个行业。因此,为了有效地提高房地产开发企业的投资效益,也为了促进我国房地产开发行业的进一步发展,房地产开发企业就必须要建立一个完善的税收筹划。值得提出来的是:房地产开发企业在建立税收筹划的时候,一定要遵循三个原则:第一个原则是不违背国家税收法律的相关规定;第二个原则是事前筹划;第三个原则是讲究效率。因此,房地产开发企业在建立税收筹划的时候,可以从以下几个方面去进行考虑:

（一）多个地产项目同时开始筹建

房地产开发企业在进行地产项目开发之前,可以提出“多个地产项目一起筹建”的这个计划。这样,房地产开发企业在进行地产项目筹建的过程当中,就会有两种不同的税收计算方法可供其进行选择,这两种方法中有一个是一对一的地产项目税收计算,也就是对不同的地产项目进行各自的税收计算;另一个则是将这几个地产项目合并起来,一同进行税收计算。有了这两种税收计算的方法,就可以从很大程度上扩大房地产开发企业的税收筹划空间。

比如:成都市某一房地产企业,它目前正在筹建中的地产项目总共有两个,第一个地产项目的卖价是900万,它的税收费为300万。第二个地产项目的卖价为1200万,它的税收费是500万。

1、当企业对这两个地产项目进行分别核算的时候,第一个地产项目的增值率是20%,需上缴的土地增值税为230万,营业税和附加税总共49万。第二个地产项目的增值税是14%,需上缴的土地增值税是210万,营业税和附加税总共66万。那么,照这样计算下来,该房地产开发企业筹建的这两个地产项目的总利润就是745万。2、但是,如果将这两个项目合并在一起进行税收计算的话,那么这两个地产项目的总卖价就是2100万,税收费1000万,增值费700万,增值率70%,土地增值税为230万,其营业税和附加税总共是155.5万。据此算下来,该房地产开发企业筹建中的这两个地产项目的总利润就是1014.5万元。相比之下,第二种税收计算会给该房地产开发企业减少269.5万的税收费。

（二）增设代建机制

该机制的具体内容是:让房地产企业为其它的客户进行房地产项目的筹建。这样一来,房地产开发企业不仅可以获取相应的代建效益,还会从很大程度上免去许多的税收费用,比如:土地的增值费等等。

（三）与其它房地产开发企业进行合作

房地产开发行业当中的“合作”,指的就是:签订合作合同的双方,其中的一方要为地产项目的建设资金进行投注,另一方则要为地产项目提供建设的场地。这种合作筹建地产项目的方式,可以让合作双方在进行项目筹建的过程当中,都免去土地增值税。直到地产项目竣工之后,合作双方可以将该地产项目进行转让,这样接受转让的那一方才会负担起相应的土地增值税。

（四）多售清水房

房屋的装修是必须的,但是随着社会经济的不断发展,装修费用也呈现出了大幅度上升的趋势。因此,房地产开发企业就可以通过出售清水房的方式,来减免装修上的土地增值税。与此同时,也可以降低房地产开发企业的税率。税率一旦降低,房地产企业需要上缴的税收总金额也就会随之降低。

（五）费用列支的选择

税收筹划的指导思想就是在税法允许的范围之内。因此,房地产开发企业就可以尽可能的列支当前筹建项目的费用,并预计该项目可能发生的损失,以减少总税费以及延迟纳税的时间来获取税收的利益,其具体表现在以下几点。

1、把正在筹建中的地产项目已经支出的所有费用及时地进行审核入账。2、合理地预算出地产项目支出额的总费用,采取预提的方式让其及时入账。3、尽可能地缩短地产项目筹建成本的摊销期,以增大前几年的费用,递延纳税的时间,从而让其达到节税的这一目的。

三、试析房地产开发企业税收筹划的意义

现针对房地产开发企业税收筹划,对其的意义进行简单的分析与探究,并将其概括成以下几点。

1、有利于实现国家税法的立法目标,充分发挥出税收杠杆的作用,提高国家政府的经济收入。2、有利于增加国家财政的收入。3、有利于增加国家外汇的收入。4、有利于国家税收政策法规的落实。5、有利于增加房地产开发企业的可支配收入。6、有利于房地产开发企业正确进行投资、生产经营决策,获得最大化的税收利益。7、有利于房地产开发企业获取延期纳税的好处。8、有利于我国税收代理行业的进一步发展。9、有利于房地产开发企业减少或者是避免相应税务的处罚。

四、结束语

综上所述,房地产开发行业,对我国来说是非常重要的。而房地产开发企业对地产项目的筹建与经营,也直接影响着我国的整体经济水平,同时也影响着我国广大市民的生计。因此,房地产开发企业在进行地产项目筹建的过程当中,就必须要针对国家税法,并以遵从国家相关法律法规为前提条件,合理地对地产项目实行税收筹划。因为只有这样,才能够降低房地产开发企业的税收总额,让房地产开发企业能够获取更多的投资效益,从而让房地产开发行业为我国的经济发展做出更大的贡献。

[1]楼林海.国内房地产开发企业税收筹划研究[D].西北农林科技大学,2013.

[2]龚磊.房地产开发企业税收筹划研究[D].湘潭大学,2013.

[3]黄岐颖.房地产开发企业税收筹划研究与案例分析[D].广东商学院,2013.

[4]李哲.房地产开发企业税收筹划空间探究[D].西南财经大学, 2012.

[5]蒋娟. 房地产开发企业税收筹划研究[D].东北石油大学,2011.

张艾灵（1968-）,女,籍贯:福建福州,工作单位:福建农业职业技术学院,副教授,高级会计师, 研究方向:税收筹划,企业内控规划。