太原市住宅房地产中环快速路效应研究

许娇慧

太原市住宅房地产中环快速路效应研究

许娇慧

本文以太原市住宅房地产价格为研究对象，构建住宅房地产价格特征指标体系，以期更为准确的预测周边商品住宅价格波动，为政府宏观调控政策的制定提供可靠的依据。

中环快速路；享用价格模型；指标体系

一、住宅房地产价格影响因素

国家政策和经济周期等政治经济环境构成了影响住宅房地产价格变动的宏观因素，而微观影响因素更是众多且复杂。国内外很多学者将商品住宅房价影响因子分为一般、区域和个别三个方面。

1.一般因素

商品住宅房价的一般影响因素，大体为宏观的社会因素，包括影响商品住宅价值的经济、社会、政治和心理等因素的各种趋势信息，这些因素并不直接决定某宗商品住宅的价格，但对整体商品住宅市场的价格走势具有决定性意义。

2.区域因素

区域因素是对某位置范围内能够对商品住宅房地产的使用功能及质量产生影响的区域性特征，包括交通状况、城市基础设施建设状况、商服繁华程度以及环境状况等。

3.个别因素

个别因素是指商品住宅房地产的个别特性，是特定商品住宅的特定因素，对于不同的商品住宅，其个别特性是各异的，影响商品住宅价格的个别因素主要分为土地的个别因素和建筑物的个别因素两个方面。

二、模型的分析与选择

目前我国关于城市快速路对房地产价格影响定量分析方面的研究相对较少。本文主要借鉴轨道交通对房地产价格影响的定量分析模型来构建太原中环快速路对周边商品住宅价格的预测模型。国内外学者认可度相对较高的定量分析模型主要是享用价格模型。

享用价格模型（Hedonic Price Model，HPM）认为商品是由多种不同特征组成的，对于特定商品可以描述为一定数量与特定特征的组合，数量不同、特征不同则商品必然表现出价格的差异性。当其中某一特征发生变化，商品的价格相应发生变化，各特征变量的偏导数反应出其对价格的影响程度，在理想市场中，应该能使支付价格与对住宅的满意度等值1。如果假设居民偏好与收入相同，那么可以用下面的函数关系表现房价与特征变量的关系：

X1，X2，X3...Xn—商品的各个特征变量。

商品住宅的享用价格模型的构建是建立在如下基本假设的基础之上的：（1）单位商品的价值由与该商品相关的一连串的属性X（X1，X2，X3...Xn）而决定，各项属性因素均能够得到很好的量化；（2）所研究的市场假定为理想的完全竞争市场，即在市场中供需双方的数量都是足够多的而且他们进出市场是自由的；（3）影响房价的因子是确定的，并容易获取大量研究数据。

享用价格模型的中心要领是要分析商品住宅的各种影响因子，采用合适的手段对数据进行收集和处理，从而得到回归方程。住宅价格（P）与特征因子关系式为：

其中，P—住宅的单价；

Z—住宅的特征向量，包括S、L、N三个部分；

S—住宅的建筑结构特征向量；

L—住宅的区位特征向量；

N—住宅的邻里特征向量。

通过以上分析，可以进一步将单位住宅价格分割为以下形式：

式中：f1（S），f2（L），f3（N）分别是建筑结构、区位因素、邻里特征对住宅借个的分割部分，ε是随机干扰。

检测的具体过程是首先对数据进行多元回归分析，剔除不显著因素，得到在5%显著水平下得到回归分析表和方差分析表，检验各数据是否具有统计学及经济性意义，最终得到比较优越的回归方程。

三、享用价格模型指标体系

建立模型时自变量选取过少不能得到有效的评估结论，但选取过多，则变量共线的概率加大，此时不但加大预测的难度，也不能得到合理的结论。一般情况下，选取与太原市中环快速路周边房地产市场有较大关联度且具有可以量化的衡量指标的影响因素。本文假设各因素与太原市中环快速路周边房价为线性关系，对住宅价格影响因子文献的总结中不难发现，绝大多数研究把变量分为三类：建筑结构特征（S）、区位特征（L）、邻里特征（N）。

根据太原中环快速路周边商品住宅的实际情况，本文建立了符合研究目的的享用价格模型的指标体系，所选取12个特征变量的量化方式和预期符号见表1。

表1 住宅特征因子的量化方法及预期符号

四、小结

本文以太原市中环快速路的建设为契机，分析城市快速路体系的建立对于周边住宅房地产价格的影响，意在通过构建合理的享用价格模型体系，分析周边住宅房地产价格变动趋势。影响太原市中环快速路周边住宅房地产价格变动的因素纷繁复杂，本文通过建立这样一套方便实用的影响中环路沿线房价主要因素的评价体系，全面分析了影响太原市中环快速路周边房价的各个因素，建立了太原市中环快速路周边住宅房地产价格影响因素量化模型，以期为相关政府部门制定政策提供科学性的依据。

［1］罗斌.城市快速路网规划方法与应用研究［D］.浙江大学，2012.

［2］李峰.大城市快速路系统线网规划研究［D］.西安建筑科技大学，2004.

（作者单位：山西工商学院）