现行保障房政策的居民响应及影响因素分析——以江苏省徐州市为例

居 祥，黄贤金，金雨泽，汤其琪，顾璟冉

（南京大学 地理与海洋科学学院，江苏 南京 210093）

保障房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般包括经济适用房、“两限房”（限价限面积）、公共租赁房、廉租房四大类。近几年来有关保障房的研究已经成为国内外专家学者共同关注的热点话题。本文中居民对现行保障房政策的响应主要是指居民对现行保障房政策以及政府政策执行力的满意程度。我国现行保障房政策主要有：《经济适用住房管理办法》对经济适用房的优惠政策、开发建设、价格确定、交易管理、监督管理等做出了规定；住建部等九部委联合颁发的《廉租住房保障管理办法》，廉租住房保障方式主要包括货币补贴和实物配租两种；限价房采用政府组织监管、市场化运作的模式，在限面积、限房价的基础上，以招标方式确定开发建设单位；公共租赁房通过政府或政府委托的机构，参照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，并且政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴的措施。

通过分析以往的研究，大部分研究都是从政府的及客观视角来研究问题。从政府的视角来考虑保障房的空间布局规划、保障房的质量管理、如何完善住房保障体系等问题［1-4］。从客观的视角来研究保障房的社会空间特征、住房保障需求在不同阶段的特征、住房保障制度特征等问题［5-14］。然而却很少有人从政策的实施对象角度来研究，即居民对现行保障房政策的响应。相关研究也指出，我国有关保障房的研究缺乏深人的调查和实证分析，对居民的主观感受等问题尚缺乏深入探讨［15］。因此，本文尝试从新的角度和内容出发来研究居民对现行保障房政策的响应及其主要影响因素，以期为住房保障体系的建立和完善、制定保障房政策以及提高居民对保障房政策满意度提供理论依据。

一、数据与研究方法

1.数据来源及调查对象基本信息

本研究采用的数据通过居民问卷调查获得。课题组成员于2013年8月前往徐州市进行了问卷调查，调查区域包括铜山区、鼓楼区、云龙区、泉山区以及开发区，回收有效问卷239份。调查问卷内容分为两个部分，第一部分为居民的基本情况，包括性别、年龄、职业、户籍、文化水平、家庭人口、家庭收入等；第二部分为居民对现行保障房政策的响应，包括满意程度、对政策的了解程度、建议政府在哪些方面应该改进等。

调查对象男女比例约为1.41∶1，20-30岁的有35位，30-40岁的有71位，40-50岁的有91位，50-60岁的有38位，60-70岁的有4位，调查对象遍布各个年龄阶段，且主要集中在青壮年时期，分布合理；调查对象的文化水平分布广泛，且主要集中在高中、本科文化水平，占57.74%；调查对象主要以本地人为主，其中，本地城镇户口的有181位，本地农村户口的有30位；调查对象主要从事服务业与工业之类的职业活动；调查对象以三口之家居多，其次就是家里有老人的家庭，大部分家庭的年总收入在2-6万，住房建筑面积主要集中在50-90这个区间，且大部分均为廉租房、公共租赁房、经济适用房以及自行租赁的住房；在所有调查对象中，有住房公积金和补贴的有19份，有住房公积金的有60份，有住房补贴的有38份，什么都没有的有122份，有超过半数的人既没有住房公积金，也没有住房补贴。

2.变量选择

根据以往有关满意度评价相关问题的研究和实际调查数据，一般将影响满意度的因素分为内在因子与外在因子，再结合当地政府实际需求，考虑到调研数据的可获取性，初步筛选出的变量如表1所示。

采用因子分析方法，运用SPSS统计软件对调研数据进行计算，分析各变量对居民政策满意度的影响程度。在14个选择变量中，只有性别V1和家庭人口V6因子负荷相对较低，故剔除这两个变量［16-22］。

3.计量模型选择

Logistic回归模型适用于因变量为两分变量的分析，是分析个体决策行为的理想模型。居民的政策满意度在一定程度上也是一种个体决策行为，居民的政策满意度是二分变量，满意（非常满意、基本满意）=1，不满意（一般、不太满意、非常不满意）=2，因此可以利用Logistic模型分析居民的政策满意度与各影响因素之间的相关关系，从而可以量化上述12个影响因素对居民政策满意度的影响程度，进而最终确定居民政策满意度的主要影响因素［23-26］。

表1 初步选择的变量

表2 模型参数估计与检验

二、结果与分析

1.模型估计结果

模型估计结果以及相关的统计检验见表2。从估计结果来看，除文化素质、户籍、家庭收入、住房面积、是否采取网络方式外，其余变量的系数皆为正数。户籍在11%的水平上显著，住房面积在1%的水平上显著，住房公积金或住房补贴在10%的水平上显著，申请手续的方便程度在16%的水平上显著，其余变量均不显著。模型拟合优度检验表明模型估计结果可以接受，因此，可以采用估计结果来解释各因素对现行保障房政策居民响应的影响。

2.现行保障房政策居民响应的主要特征

居民根据自身个体特征和社会环境因素对现行保障房政策做出响应。根据对调查问卷的统计，调查对象对所在地住房保障政策总体非常满意的有5份，占2.09%，基本满意的有196份，占82.01%，一般的有35份，占14.64%，不太满意的有3份，占1.26%，非常不满意的有0份，大多数人对住房保障政策总体是基本满意的。若是将非常满意、基本满意划分为满意，一般、不太满意、非常不满意划分为不满意，则满意的有201份，占84.10%，不满意的有38份，占15.90%（表3）。

表3 调查对象的政策满意度

由表3可以看出，大多数居民对现行保障房政策是满意的。从非常满意到非常不满意，所占比例呈倒U型分布。在满意类别中，非常满意的比例相对基本满意而言，差距较大，可能的原因是虽然居民在总体上对现行保障房政策是满意的，但可能由于政策只能满足大部分人大部分的利益，不能也不可能满足所有人的全部利益，或是政策本身还存在着部分瑕疵，做不到令所有人都非常满意。还有一个可能的解释是，调查对象在接受访问时往往不会给出特别极端的答案；在不满意类别中，一般所占的比例最大，不太满意次之，非常不满意为0，说明在对现行保障房政策不满意的调查对象中，没有人是持极端态度的，可能的解释是即使有少部分人对现行保障房政策不满意，但该政策还是满足了其部分利益，只是有些方面还有待改进。

3.现行保障房政策居民响应的主要影响因素

由计量结果可以看出，住房面积的系数为-0.027，回归系数为负值，处于1%的显著水平，发生比为0.973。说明住房面积与居民满意度的选项值呈负相关。由于居民满意度的选项值为1时是非常满意，为5时是非常不满意，因此住房面积与居民满意度正相关，即住房面积越大，居民越满意。发生比的解释应为自变量高水平和低水平相比，导致因变量向高水平发展的作用强度。此处即表示在控制其他变量的作用后，住房面积大的促使居民不满意的能力是住房面积小的0.973倍。换句话说，住房面积每增加1%，居民的满意度就会增加到原来的1/0.973=1.028倍。说明对于居民而言，住房面积直接影响其生活质量，从而影响其对住房政策的评价。对于居民而言，住房面积与居民的利益直接相关，处理好居民利益问题才能获得好的政策实施效果及评价。就我国目前状况而言，经济适用房标准60 m2，最多不超过90 m2，廉租房标准50m2，未考虑到家庭人口因素，这样势必对那些多子女又亟需住房保障的家庭产生影响，进而损害其切身利益，产生不公平心理，必然会对住房政策产生负面的评价。此外，由于地区差异，人们的生活习惯不同，对于住房面积的需求也不一样，所以在确定住房面积时要将这些因素考虑在内。

除了住房面积之外，处于较高显著水平的还有户籍、申请手续的方便程度以及住房公积金或住房补贴。户籍的系数为-1.014，回归系数为负值，处于10%的显著水平，发生比为0.363。说明外地人普遍比本地人对现行保障房政策满意，本地人，尤其是本地城镇人口，相对不满意。可能的解释是，外地人到本地，多数是打工，对当地环境不熟，人际网络不发达，亲戚朋友不多，只求安身立命之所，故对住房问题要求不高，更容易得到满足；相反，本地人除了能够居住以外，还会提出更高的要求，反而不容易得到满足。发生比为0.363，说明外地人的满意度是本地人的1/0.363=2.755倍。在我国户籍制度改革之前，外地人的户籍分为城镇人口和农村人口两种。外地城镇人口虽然也居住在城镇，要求相对较高，但他们到本地打工并定居是因为本地更为发达，较之家乡更符合他们的要求，甚至超出他们的期望，故较之生于斯长于斯的本地人要更容易得到满足。对于外地农村人口来说，由于过去长时间生活水平较低，起初的要求就不高，因而较之外地城镇人口更容易得到满足。

申请手续的方便程度的系数为0.388，回归系数为正值，较为显著，发生比为1.474。说明申请手续的方便程度与居民满意度的选项值呈正相关，即申请手续越方便，居民越满意。发生比为1.474，表示申请手续方便程度选项值每减少一个单位，即方便程度每增加一个等级（过分繁琐—较繁琐—一般—较为方便—非常方便），居民的满意度就会增加到原来的1.474倍。申请手续的方便程度反映了政府的工作方法以及工作效率，会给申请者以最直观的印象，从而影响其对政府制定的政策的评价。我国目前保障房申请手续较为繁琐，申请时间也较长，大致分为申请、审核、公示、保障四步。申请手续的繁琐主要体现在材料的申请和资产的审核上，国内已有很多对这方面的研究。此外，问卷访问对象大多反映轮候时间过长，也反映了申请手续上的繁琐。导致申请手续的繁琐主要有以下几个原因：收入资料的真实性、资产审核的困难性、服务网络不健全、管理机构不统一以及相关法律的缺失。因此，为了简化保障房的申请手续，提高居民对住房保障政策的满意度，可以尝试从以上几点入手。

住房公积金或住房补贴的系数为0.435，回归系数为正值，处于10%的显著水平，发生比为1.545。说明住房公积金或住房补贴与居民满意度的选项值呈正相关，即居民的满意程度随着住房公积金或住房补贴的拥有而增加。发生比为1.545，表示住房公积金或住房补贴选项值每减少一个单位（什么都没有—有住房补贴—有住房公积金—有住房公积金和补贴），居民的满意度就会增加到原来的1.545倍。住房公积金和住房补贴是政府住房保障政策的经济手段，是该项政策的重要组成部分，居民应当是真正的受益者。然而，有超过半数的调查对象既没有住房公积金，也没有住房补贴，说明住房保障政策并没有能够很好的贯彻实施，居民的利益没有得到保障，进而影响到居民对现行保障房政策的评价，即满意程度。在住房公积金和住房补贴问题上，一方面是因为我国的社会保障体系还不完善，住房公积金和住房补贴还未能实现全覆盖；另一方面，目前我国保障资金稳定性、流动性不高，公积金增值收益少，投资回报长，再加上保障房分配、使用、后期管理压力日益加大，都需要大量资金的投入。而且保障性住房具有福利性住房的特点，依托市场化融资困难，目前我国对其的融资渠道相对单一，政府财政压力较大。这些原因都导致了部分居民无法获得住房公积金和住房补贴，无法成为住房保障政策的真正受益者，从而影响到对现行保障房政策的评价。

此外，就业状况、保障性住房相关政策的了解程度、住房承担能力、是否采取网络方式以及相关人员是否定期上门了解虽然系数较大，但均因置信水平太低，不具有统计意义，故排除；年龄、家庭收入以及文化素质不仅系数较小，置信水平也低，故也不是居民政策满意度的主要影响因素。

三、结论与政策建议

现行保障房政策的居民满意度的主要影响因素为住房面积、户籍、申请手续的方便程度以及住房公积金或住房补贴。这些影响因素的作用方向及影响程度也不尽相同，其中，住房面积越大，居民越满意；外地人普遍比本地人对现行保障房政策满意，本地人，尤其是本地城镇人口，相对不满意；申请手续越方便，居民越满意；居民的满意程度随着住房公积金或住房补贴的拥有而增加。

为了更好地建立和完善住房保障体系，满足住房保障对象的需求，针对以上分析得出的现行保障房政策的居民满意度的主要影响因素，并结合问卷中调查对象的意见，提出以下几点建议：

1.在确保住房保障对象居住的前提下，适当考虑增大住房面积；进一步努力完善户籍制度，特别是针对流动人口的管理制度；尽量简化保障房申请手续，最好能够开发网络申请、审批平台；严格贯彻实施住房公积金制度，对企事业单位公积金的发放建立监督机制，并有针对性的发放住房补贴，强化资格审核，确保优惠政策使最需要的群体受益。

2.注重保障房的选址问题，不要造成住房保障群体与普通群体的隔离。多数人希望保障性住房能够建设在普通小区中，而不是专门新建一个小区。在保障低收入群体物质生活的同时，也要给与其心理上、人性上的关怀，要与普通群体同等看待。

3.在对住房保障申请管理实行网络化操作时，大多数人担心泄露私人信息，因此要注意对私人信息的保护。对住房保障申请管理实行网络化操作是历史的必然趋势，也是提高政府工作效率、节约申请者时间的需要，但在建设网络信息化平台的同时，也应当注意网络监管的重要性。

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