保障房项目的全寿命周期管理

◇刘颖春　王冰　岳伟

保障房项目的全寿命周期管理

◇刘颖春王冰岳伟

摘要：近年来，工程项目的全寿命周期管理越来越受到行业的推崇，其中保障性住房的建设作为民生工程更应严格遵循。本文通过阐述保障房的特点以及保障房全寿命周期管理的必要性，进行了保障房与商品房关于项目全寿命周期管理的对比分析。

关键词：保障房；全寿命周期管理；特殊性

10.13999/j.cnki.scyj.2015.06.033

随着我国城镇化进程的加快，保障性住房作为惠民工程成为社会关注的热点。与一般的房地产开发项目不同，保障房项目的建设管理更需要科学系统的理论作为指导。在保障房项目的建设管理过程中，要运用工程项目管理的全寿命周期理念，针对保障性住房自身的特点，充分考虑其项目管理的特殊性，做到为工程建设增值。

一、保障房项目的特点

1.政策法规的特殊性。与一般的房地产开发项目不同的是，保障性住房的政策法规根据其不同的类型而不同。主要涵盖价格政策、技术要求、政府补贴等政策。

2.组织管理的特殊性。保障性住房属于政府的公共事业，在保障房的建设管理过程中，政府的组织管理贯穿其中，进行监督指导，与有关建设部门及房地产公司相互协调，确保保障性住房建设管理的有效性。

3.质量要求的特殊性。保障房项目作为惠民工程，其投资建设量大，对质量要求很高。加之工程建设的一次性，使得保障房建设对工程质量的要求更高。

二、保障房项目全寿命周期管理的必要性

1.严格控制资金和土地的使用。保障性住房的资金和土地由政府提供，应该严格做到专用。通过项目的全寿命周期管理可以明确资金和土地的使用明细，明确责任人。

2.设计、施工更有参照性。在设计和建设阶段可以参照其前期的资金和土地量来合理安排施工。

3.后期物业管理更容易。由于保障性住房从前期策划、施工再到后期物业实现了项目的全寿命周期管理，所以如果在后期物业管理中遇到专业问题可以最快速度找到原设计施工责任人，及时向住户反馈。

三、保障房项目与普通房地产项目全寿命周期管理的对比

1.前期决策阶段。在前期决策阶段，保障房项目的建设资金存在缺口，保障房项目用地供应紧张，有特殊的准入退出机制。由于保障房项目属于惠民工程，政府的财政预算紧张，而廉租房租金不足的现状导致保障房的建设资金存在许多缺口，因此保障房的建设要积极引进民间资本，拓宽融资渠道，建立专门的账户，严格做到专款专用。与普通的商品房项目相比，保障房项目的选址通常位于城市较偏的位置，致使大量的保障房资源浪费，因此急需制订专门针对保障房项目用地的政策法规作为指导。普通房地产开发的商品房的购买资格要求很低，更注重经济效益。而保障房作为惠民工程，其准入退出机制十分严格。

2.实施阶段。在实施阶段，保障房建设的特殊性在于保障房的设计要节能适用，保障房的施工管理要分清职责，避免多头领导。普通商品房的设计可以根据住户的需求而多种多样，而保障房的设计必须遵循节能省地、经济适用的原则。

3.市场推广和销售阶段。在市场推广和销售阶段，普通商品房的购买程序比较简单，而保障房的申购审核程序复杂。普通商品房的价格由开发商根据利益最大化原则确定，而保障房价格的确定需要参照当地商品房价格和物价水平以及居民收入状况。

4.物业管理阶段。在物业管理阶段，保障房物业管理的特殊性在于保障房物业管理不能完全依靠市场的运作，必须依靠政府优惠政策的扶持才能得以生存和发展，可见保障性住房物业管理有其特别的地方。通过保障房的物业管理，也可以完善保障房的准入与退出机制。

四、结论

保障性住房作为一项重要的惠民工程，其建设的成败、好坏至关重要。要想真正达到“住有所居”的目标，就要运用科学系统的管理方法，运用工程项目全寿命周期管理的理念，对工程项目各个阶段进行管理，并且针对保障房项目管理的特殊性制订相应的措施，从而保证保障房项目的顺利进行。

参考文献：

[1]张秀琴，赵丽.保障房的质量谁来保障[J].中国房地产业，2011(07).

[2]路君平，糜云.我国保障房的发展现状与融资渠道探析[J].中国社会科学院研究生学报，2011(06).

[3]张农科.政府保障性住房物业管理模式探讨[J].中国物业管理，2011(10).

（作者单位：吉林建筑大学管理学院）

基金项目：教育部人文社会科学研究规划基金项目（12YJAZH010）；吉林省普通高校人文社会科学重点研究基地开放项目（吉教科合字[2012]第551号）