国民党“CC”系之探微：兼析“CC”系与陈氏兄弟的关系

摘要：押在物业服务合同的履行过程中，抗辩权的不当行使可能会给公共环境和公共利益造成损害。从物业服务合同履行中抗辩权的表现类型入手，分析物业服务合同履行中滥用抗辩权的弊端以及我国法律规定的缺陷，提出规范物业服务合同履行中抗辩权行使的措施，旨在对解决实践中频繁发生的物业纠纷起到一定的借鉴作用。

文献标识码：A

文章编号：1674-0033（2015）03-0093-04

doi:10.13440/j.slxy.1674-0033.2015.03.021

收稿日期：2015-02-28

基金项目：商洛学院教育教学改革研究项目（13JYJX139）

作者简介：王潇雅，女，陕西商州人，硕士，助教

Study on the Right to Defense in Performance of the Property Service Contract

WANG Xiao-ya

(College of Econmics and Management, Shangluo University, Shangluo 726000, Shaanxi)

Abstract:In the performance of the property service contract, improper exercise of right to defense might hurt the public environment, and harm public interests. This article starts with the type of the right to defense in the performance of the property service contract, detailed analysis is done on the abuse of the right to defense in the performance of the property service contract and the defects of the law in our country, and finally the standard measures of the exercise of the right to defense in performance of the property service contract are propsed to provide certain reference to the solution to the frequent property disputes in practice life.

Key words:property service contract; performance of the contract; the right to defense

随着我国城镇化速度的加快，城市小区的和谐化建设越来越受到关注，物业服务合同能否全面的保护业主委员会、物业服务企业和业主等三方主体的权利是影响小区和谐稳定的重要因素。近年来学者对物业服务合同的研究较多，但大多数是基于《物权法》中的建筑物区分所有权对物业服务合同的性质、主体和效力进行法律分析，专门针对合同履行中的抗辩权进行分析的研究较少，而物业服务合同履行中抗辩权的行使直接关系到物业费的缴纳制度、物业纠纷的合理解决等物业服务合同中的核心问题。在中国裁判文书网上，以“物业纠纷”为关键词，检索到的523份判决文书中，大部分纠纷与物业服务合同中相关主体行使抗辨权有关。所以，规范物业服务合同履行中的抗辩权具有重要的理论和实践意义。

我国《合同法》规定，在双务合同中，一方不履行债务或者其履行债务与约定不符时，另一方可以通过行使抗辩权来拒绝其相应的履行请求，所以，抗辩权就是对抗请求权的权利。抗辩权有三种基本形式：先履行抗辩权、同时履行抗辩权和不安抗辩权。先履行抗辩权是指在有先后履行顺序的合同中，先履行一方没有履行义务时后履行方可以拒绝履行的权利；同时履行抗辩权主要体现在无先后履行顺序的双务合同中，一方没有履行，另一方拒绝履行的权利；不安抗辩权的行使有严格的条件，必须是先履行方有足够证据证明另一方丧失了履行债务的能力，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，拒绝履行的权利 [1]。区别主要表现在是否有履行的先后顺序和是否是提起抗辩的适格主体，都是为了保护当事人的权利。根据合同的分类，物业服务合同应该属于双务合同、有偿合同 [2]。在物业服务合同中，物业服务公司应当向业主提供合同中约定的服务，业主向物业公司支付物业费，任何一方不履行义务，另一方可基于《合同法》所赋予的抗辩权进行抗辩。

一、物业服务合同履行中抗辩权的类型

（一）业主行使抗辩权的类型

1.业主对物业服务企业先履行合同义务的抗辩

在大多数物业服务合同中，物业服务的项目基本都做了规定，但对完成相应项目的时间并未作明确规定，比如公共设施报修后的维修时间等，所以如果在应缴纳物业费的这一段时期里，物业公司未按照物业服务合同约定完成服务，业主则会因为物业服务公司未履行先合同义务而行使先履行抗辩权，拒交物业费 [3]。

2.业主对物业服务企业服务质量不符合约定的抗辩

物业服务合同中会约定物业服务的质量，比如地面的清洁程度、花草的修剪频率、安保人员的巡逻次数，等等。合同中还经常会出现“保安必须24小时值班”“建筑物公有部位的养护每月一次”等约定，如果物业服务企业未保质保量的完成合同约定，业主就有可能依据《合同法》赋予的抗辩权，拒交物业费。

3.业主对物业服务企业经营状况恶化的不安抗辩

当物业服务企业经营状况严重恶化，拖欠高额水暖气费，出现转移财产、挪用专项维修资金，履行债务能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险，因巨大债务被诉诸法院，被申请破产时，业主依法行使不安抗辩权，拒交物业费 [4]。

（二）物业服务企业行使抗辩权的表现类型

在物业服务合同中，在部分业主未按合同约定的期限缴纳物业费，或经业主委员会的催缴，仍不缴纳时，物业公司则会通过行使抗辩权来对抗欠费业主提出的要求提供维修服务的请求权，促使欠费业主及时缴纳物业费。

在较多的业主拖欠物业费时，物业公司可能会出现资金周转困难的情况，拒绝给整个小区提供物业服务。这虽然也是物业服务公司为了维护自身合法利益所行使的抗辩权，但在实际生活中此种抗辩权的行使会带来很严重的后果，比如在大多数业主不交供暖费的情况下，如果物业服务公司停止对整个小区的供暖，这不仅会侵害已缴纳供暖费的业主的利益，而且会增加小区的不和谐因素，激化业主与物业服务公司的矛盾。

二、物业服务合同履行中抗辩权行使之利弊分析

在实践中，业主通常以拒交或少交物业费来行使抗辩权；物业服务公司则通过拒绝为欠费业主提供服务项目等形式进行抗辩，抗辩权如果行使不当会带来很大的危害。

第一，影响业主的正常生活。物业服务公司会对少数未交费业主采取停止物业服务的措施，如得不到合理解决，则会过激的采用一些自认为合理或合法的方式进行抗辩，例如停水停气等，这些行为严重侵犯了业主的合法权益，而业主又有可能采取其他方式对停水停电等行为进行抗辩，如此将会进入到一个恶性循环当中，进一步激化业主和物业服务企业之间的矛盾。

第二，破坏物业服务企业的正常经营。物业费的收取是物业服务合同赋予物业服务企业的权利，也是其生存和发展的需要，是其为业主提供优质服务的基本保证。如果业主经常采取拒交物业费的形式进行抗辩，其他业主也进行效仿，难免会提高物业服务企业的经营成本，严重时可导致物业服务企业经营困难，难以运转，最终撤离小区。

第三，损害公共环境，影响公共利益。如果业主过多行使抗辩权，影响到了物业服务企业的正常经营，肯定会出现小区卫生无人清洁，公共设施无人养护，公共环境造成破坏，公共安全无法保障等情况，这不仅会对本小区居民的生活造成不便，也会影响到周围其他居民甚至整个社区的公共利益。如果业主和物业服务企业的诉求还是不能得到更好地解决，则难免会出现诉诸政府或者媒体的情况，因业主数量较多、诉求不一，处理不当可能会造成群体性事件，危害公共安全。

由此可见，虽然《合同法》在合同履行中设计抗辩权是为了保障合同的交易安全和交易效率，保证债权的实现，更好地防范合同风险 [5]，然而，物业服务合同属于有业主委员会、物业服务企业和业主等三方主体的新型合同，在合同性质、合同主体、合同标的等方面都具有特殊性，物业服务企业所提供的服务也是不可计量的，对业主来说具有一定的依赖性和不可替代性。所以，实践中物业服务合同中双方主体抗辩权的行使很难达到立法目的，甚至会影响到合同的正常履行、损害合同交易的安全和效率，所以对物业服务合同中双方主体抗辩权的行使加以详细规定和限制很有必要。

三、物业服务合同履行中抗辩权的法律规定之缺陷

（一）抗辩权的行使法律规定之缺陷

2003年颁布2007年修改的《物业管理条例》明确了各主体间的权利和义务，更好地保护了业主的利益。为了正确审理物业纠纷案件，维护当事人的合法权益，2009年最高人民法院发布了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），第一次明确规定了物业服务合同履行中抗辩权的行使 [6]。

《解释》第5条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”《解释》第5条虽然对抗辩权提供了法律依据，但对抗辩权规定并不完善，存在一定的缺陷。

第一，主体不完整。该条并未涉及对物业服务企业抗辩权行使的规定。在实践中，物业服务企业应该如何行使抗辩权，急需法律法规加以规定。

第二，行使抗辩权的情形单一。本司法解释规定只有违规收费的行为可以抗辩，而对物业服务合同中经常出现的情形并未提及。比如对物业服务企业未按照合同的约定履行义务或者履行合同有瑕疵等情形没有规定，在实践中业主抗辩权的行使还是无法可依，不利于各主体权益的保护。

第三，行使抗辩权时应采取的措施未作规定。业主主要通过拒交或者少交物业费来进行抗辩，那这种行为到底是否合法，如果拒交行为给物业服务企业带来很大损失应该如何处罚，物业服务企业是否可以采用其他方式来对抗业主的拒交行为，均未作明确规定。

（二）抗辩权的限制法律规定之缺陷

《解释》第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本条旨在限制业主的抗辩权，但也存在很多问题。

第一，未对物业服务企业行使抗辩权进行限制。而在现实生活中，物业服务企业过多或者不当使用抗辩权会造成比业主滥用抗辩权更大的危害。如果不加以限制就相当于无限制地扩大了行使抗辩权的范围，这就违反了合同的公平性和平等性，业主则会处于弱势地位，业主的权益不能公平地受到保护。

第二，未明确正当理由的范围。该条只规定了业主必须在有正当理由的情况下才能行使抗辩权，但并未明确何为正当理由。

第三，未对业主行使抗辩权进行全面限制。如果对业主抗辩权的行使仅仅用本条所规定的内容进行限制，根本达不到防止业主滥用抗辩权的目的，比如根据建筑物区分所有权，业主对小区的公共部分享有共有权，如果业主对共有部分使用抗辩权是有违合同法设立抗辩权的法律目的的。

所以，在物业服务合同的履行中，业主如果因物业服务企业服务不符合约定或服务有瑕疵提出抗辩，无法律依据可以参考，物业服务企业也会因业主拒交或者少交物业费而降低服务质量，这就会陷入到一个恶性循环当中，使双方利益都受到损害。只有规范我国法律关于物业服务合同履行中抗辩权的相关规定，才能在业主和物业服务企业之间建立良好的关系，建立和谐的社区，维护基层组织的稳定。

四、规范物业服务合同履行中抗辩权行使的措施

（一）明确抗辩权行使的情形

物业服务合同在履行的过程中，只有采用法律法规的形式明确业主以及物业服务企业行使抗辩权的情形，才能让当事人明晰自己权利义务的边界，最大限度地避免合同双方滥用抗辩权，化解业主与物业服务企业之间的矛盾，在一定程度上对法官的自由裁量权进行了限制，使法律适用更具有稳定性。

在物业服务合同履行中，对业主而言，正当行使抗辩权的情形除过法律已经规定的违法收费外，还应包括：经过对物业服务质量进行评价，认为物业服务企业提供的服务不符合要求、存在瑕疵的；对物业服务企业经营状况恶化的不安抗辩等。对物业服务企业而言，对单个业主的欠费行为，可以根据建筑物区分所有权，针对其专属的服务，行使抗辩权；对大部分业主欠费有权拒绝继续为小区提供服务，但不能采取停水、电、暖、气等四停的方式进行抗辩，避免矛盾的进一步激化 [7]。

（二）建立完善的物业服务质量评价体系

在实践中，物业和物业服务企业大部分纠纷都是关于物业费的欠缴，而采用欠缴物业费的形式抗辩的主要原因就是物业服务企业的服务存在瑕疵或与合同约定不符，所以，要规范物业服务合同履行中的抗辩权，首先要建立完善的物业服务质量评价体系。

第一，健全物业服务合同的内容。严格按照《合同法》《物权法》《物业管理条例》等法律法规的规定订立物业服务合同。内容应完善、全面，明确物业服务企业服务质量不合格的认定方式，对物业服务质量进行详细约定，物业服务合同的约定是判断物业服务是否达标的一个重要依据。

第二，完善物业管理法规，加强行业自律。各级政府要结合国家的相关法律法规建立适合自己区域物业管理的地方性法规、地方规章和规范性法律文件，细化物业服务企业的服务标准，使得物业纠纷的解决，有法可依、有章可循；加强管理，相关部门要定期对物业服务企业的纠纷处理机制和管理机制等进行监督检查；发挥物业管理行业协会在本行业的自律作用，形成管理标准，加强自我约束。

第三，质量评价采取举证责任倒置。业主以物业服务企业没有按合同约定履行义务提出抗辩的，则由物业服务企业提供其已经完全履行了约定义务的证据；物业服务企业抗辩业主拒绝缴纳物业费的，可以由业主来提供其不缴纳物业费的原因和相关证据，这样既可解决在实际纠纷中取证难的困境，又能更好地判断物业服务企业的服务是否达到标准 [8]。

（三）完善物业费收缴制度

业主采用停交或少交物业费的形式进行抗辩会给其他业主甚至整个小区都带来危害，所以为防止这种行为，我们有必要进一步完善物业费收缴制度。

1.按服务项目收费

目前大部分物业服务公司都是按照住户的房屋面积来收取物业费，对于物业费收取的详细项目并未进行公示，这种收费方式非常不利于双方主体请求权的行使和抗辩权依据的确定，所以，为了解决这些问题，有必要全面落实按项目收费和公示制度。

按项目收费，就是把物业服务企业所提供的服务分成不同的项目，每个项目又分成不同的等级，服务等级和服务项目由业主在法律规定的范围内自由选择，作为收费的依据计算物业费的总额 [9]，并在小区定期进行公示，保证收费的公开性和合理性，为主体间物业费纠纷的解决提供依据。

2．优化物业费催交程序

首先，物业服务企业通知。通过上门告知、电话通知、短信提示的方式提醒业主物业费的最后缴纳期限，也可进行第二次的通知和提醒，对仍未缴纳的业主，按照物业服务合同的约定收取滞纳金。

其次，发挥业主委员会的积极作用。按照《物权法》《物业管理条例》的规定，催缴物业费是法律赋予业主委员会的法定义务。对拒不缴纳物业费的业主，业主委员会可以对物业服务质量进行评价，如果评价结果认为符合合同约定，则应当督促业主缴纳；如果服务有瑕疵，则应按照详细的物业服务项目标准收取与服务相对应的物业费 [10]。

最后，使用督促程序。根据督促程序，人民法院可以根据债权人的申请，以支付令的方式，催促债务人在法定期间内向债权人履行给付金钱的义务 [11]。当然，督促程序的使用应该要有严格的限制，对于经过物业服务公司和业主委员会催缴之后，无正当理由长期拖欠物业费的业主可以考虑使用督促程序，由法院直接发出支付令，强制执行。

总之，物业服务合同的三分主体在行使抗辨权的实际操作中，应坚持以减实信用和禁止权利滥用等合同法的基本原则为指导，使抗辨权的行使更加规范化，便各主体的权益都能得到最大的保护。