青年公寓建设运营问题研究★

宋李民 张蔚琛 程正中

(北方工业大学土木工程学院，北京 100144)

1 青年群体居住现状

青年公寓是指投资人以直接开发形式或通过收购存量房产进行改造，主要面向青年群体提供出租的服务式公寓，可以分为以满足基本住房需求为目标的低端青年公寓和以提供优质住房服务的高端青年公寓。根据我们的调查，大学或研究生毕业后，如果是本地就业，工作地点不远，一般都与父母同住。或者虽然是本地就业，但是工作地离家太远，或者是异地就业，毕业工作后一般都要租房，要么是单位宿舍，要么就是租赁私人空置房屋，因租金较高，往往是与人合租。私人出租的房屋，配套服务跟不上，居住条件差，权益无法得到保护，生活不安定，影响了青年群体的居住质量。公租房产品结构单一，没有专门针对青年群体的公租房。虽然很多城市为了吸引高素质青年人才，增强所在地区的人才竞争力，北京、上海、重庆在内的国内部分大都市建设了一些“人才公寓”。但此类项目主要依靠政府专项扶植，数量较少，而且仅针对部分高新技术等政府扶植产业的人才，惠及面有限，无法全面推广。

2 青年公寓市场的特点

2.1 青年公寓潜在需求旺盛而供应量严重不足

2014年全国高校毕业生总数达到727 万人，创下历史新高。由此可见青年群体对于青年公寓的潜在需求非常大，却面临着供应量不足的尴尬境地。近年来，各大房产企业开始逐步试点开发青年公寓，但是主要集中分布在北上广等一线城市，同时单个项目体量较小，出现了排队认购、网上预约爆满等火热行情。

2.2 青年公寓建设投资不足

目前全国有2.45 亿流动人口，72%的流动人口通过租房居住，超过1.3 亿租客是年轻人，整个租房市场规模超过4 000 亿元。面对这个巨大市场，小米式公寓和链家地产推出了小米公寓和自如友家等青年公寓产品。然而，青年公寓的建设在全国范围内还没有全面铺开，只是作为试点在北上广几个一线城市进行了建设运营，投资总量处于较低水平。由于投资额大，资金回收慢，投资收益率远低于以销售为主的住宅楼，房地产企业投资力度不足。

2.3 青年公寓运营成本较高

青年公寓有两个来源，一是现有物业的收购，二是新建。不论哪种来源，前期投入资金量巨大。青年公寓的后期运营必须将前期改造和新建投资收回，因此较高的投资水平也决定了较高的后期运营成本。青年公寓的管理成本也较高。比如，为了支撑自如友家与自如寓的客户，链家的整个公寓服务团队超过2 000 人。这些管理服务费用是一笔较大的支出。

3 青年公寓建设运营的思路和政策建议

1)充分考虑青年群体的需求特点，明确青年公寓定位。低端青年公寓的投资建设应该满足青年群体的最基本居住需求，在产品功能设计上，充分考虑青年人的需求，删除多余和不必要的功能设计，以达到节约成本，提高性价比的目的。对于高端青年公寓，则必须针对白领青年，创业青年的特点，注重品质，注重社区环境建设，有利于青年人之间的交流互动。不论是哪类青年公寓都应该明确自身的定位，既要与公租房相区别，又要与服务式公寓错位竞争，形成对居民小区的散租住宅的比较优势。

2)对低端公寓采用PPP 模式进行建设。PPP 模式的应用大多属于政府牵头的保障性住房建设，因此更适用于为满足“蚁族”青年群体的基本住房需要而设计的低端青年公寓。政府可以通过土地划拨的方式提供低端青年公寓建设的所需用地，以土地投资形成对低端青年公寓的股权介入，形成共有产权形式的低端青年公寓，并长期共同持有和合作经营。通过设立政府与民间资本共有产权形式的低端青年公寓，实现低端青年公寓的公共属性，同时降低民间投资的风险，最大程度地吸引民间资本，给予民间资本以合理的投资回报。低端青年公寓需求量大，能够产生长期稳定的租金收入，对偏好低风险稳定收益的社会资本能够产生一定的吸引力，从而可以增加低端青年公寓的建设投入和供应量。

3)对高端公寓采用REITs 模式进行建设。高端青年公寓是市场化定价，有稳定的市场需求，可以应用REITs 模式。首先，REITs 模式能极大撬动社会资本，节约政府成本，适合高端青年公寓前期投资巨大的特点。其次，高端青年租金水平高，是一种能够获得较高回报率的投资品种，能够吸引大量的社会资本。随着青年群体的收入增加，高端青年公寓需求群体会越来越大，有比较好的市场前景。第三，REITs 模式可以促使房企由重资产向轻资产模式转变，适合高端青年公寓重运营轻售卖的特点。因此，对于高端青年公寓，适宜采用REITs 模式进行建设投资。

4)创新青年公寓运营管理模式，提高对青年群体的吸引力。青年群体喜欢群居和沟通交流，特别是青年白领阶层，社会责任感较强，可以让青年人积极开展自我管理。创新运营管理形式，发挥青年人的创造性，通过建立网络社区，利用各自闲暇时间，发挥各自专长，兼职一些物业管理岗位，发挥互联网+的优势，利用技术手段降低人工成本。对于低端的青年公寓，为了降低运营成本，可以在青年租户中组建自助服务团队和志愿者队伍，维护公共卫生和社区环境，降低运营成本。

5)实行政策倾斜，提高青年公寓的投资吸引力。首先，在青年公寓的土地获取上，对于低端公寓可以限价供应，甚至实行政府土地划拨形式，降低青年公寓开发投资成本。在青年公寓融资方面，政府可以提供低息贷款，或者进行融资利息补贴，降低或减征投资开发环节的税费。其次，在运营管理环节实行优惠税率，对低端青年公寓减免房产税和营业税等。允许缩短高端青年公寓的折旧年限，并可以在税前扣除。对于青年公寓配置的家具和家用电器设备鼓励加速折旧。低端青年公寓应该比照公租房政策，通过租金补贴或租金标准控制，使租金水平能够满足低收入青年群体的支付能力。允许公积金转付青年公寓的租金，降低青年人租房的实际支付水平。

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