土地征收过程中物权处置探讨

□文/骆春平

（廊坊市国土资源局安次区分局河北·廊坊）

土地征收过程中物权处置探讨

□文/骆春平

（廊坊市国土资源局安次区分局河北·廊坊）

［提要］农用地征收实质上是农用地的所有权由农民集体经济组织向政府转移的行为，因此征地补偿时就要充分考虑农用地所有权的物权属性，给予合理的补偿。本文在分析农用地所有权的物权性质和新增建设用地地租组成的基础上，进一步阐述土地开发权所带来的增值收益应在农民集体与政府之间合理分割，分割的原则就是按照带来增值的投资主体的不同进行合理的分配，最后得出结论，即征地补偿应为农用地的所有权价格与土地增值收益分割值之和。

土地；征收；补偿；物权

收录日期：2015年7月6日

一、征地行为中物权分析

物权是对物的权利。这里所指的物，主要是不动产和动产。物权是一种财产权，财产权是直接体现经济利益的权利，财产权主要有物权、债权、继承权和知识产权中的财产权。财产可分为有形财产和无形财产。物权是对有形财产的权利，指权利人直接支配特定的物的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权法是调整有形财产关系的法律。

土地征收过程中，征收的实质是集体土地所有权的转移。按照物权的分类，集体土地所有权属于物权中的自物权，即所有权。物权法应该平等的保护国有土地所有权和集体土地所有权。待遇是否平等在集体土地征收中集中反映在测算补偿标准上就是按照被征地原农业用途测算还是按照征收后的建设用地的用途测算。其原因在于，这里面涉及到一个农地的开发权问题，若按照建设用地用途制定补偿标准表明农民集体拥有原来属于自己的农用地的完整产权，换句话说农民可以获得农用地转为建设用地后的预期收益，而按照原农业用途获得补偿，说明农民集体只拥有这块土地的农用地用途下的价值，没有权力获得该地块转为建设用地后的价值的权利，即他们对这块地的所有权是不完整的，他们所丧失的正是该地块的开发权。土地的开发权（也可以称作土地的发展权）是从土地的所有权中分离出来的一种物权，是所有权人将自己拥有的土地变更原有用途而获得的权利。在我国现行的补偿制度中执行的仍是按照农业原用途补偿的原则，这实质上是剥夺了被征地集体对于被征农用地的开发权，给集体土地所有者带来了经济上的损失，同时用地单位和政府却分享了这部分土地的增值收益（土地开发权价值）。

二、集体土地所有权在征地补偿标准中的体现

根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）和《关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》（国土资发［2004］238号）等一系列文件的要求，提出了统一年产值，统一年产值倍数，制定区片综合地价等规定，这在很大程度上提高了对失地农民的补偿标准，但是这个标准该提高到什么程度，补偿中怎样体现对农民集体土地所有权的保护，怎样体现对待财产权的平等保护，却是一个很值得商榷的问题。

对集体土地的补偿应该按照建设用地的用途进行补偿，应该按照投资主体的不同将土地的增值收益在政府与集体土地所有者之间进行分割。推行“征地区片综合地价”是解决让农民作为集体土地所有者享有土地开发权价值的关键。在实际操作中，被征土地往往处于城乡接合部，这里一般具有区位优势明显、升值潜力大等特点，如果按照农业原用途进行补偿，由于农用地转为建设用地前后巨大的收益差值会引起被征地农民的强烈反应，这在理论上对于农民来说也是显失公平的，这是政策的一个重大缺陷。但是如果实行“区片综合地价”则是一个明智的选择，这种做法尊重了市场经济的游戏规则，同时也可以做到“同地同价”，当然这里的补偿价格的计算要按照前面所说的建设用地的用途计算，合理分割土地的增值收益，这样可以明显地提高对于农民的地价补偿水平，保障农民在被征地后的生活水平不降低甚至提高，使农民也能分享城镇化和经济发展给整个社会带来的福祉。

三、土地增值收益在集体土地所有者与政府之间分割

首先，我们分析一下农用地转用为建设用地后的地租的组成情况。按照马克思地租理论的原理，土地分为土地物质和土地资本。那么，对于土地物质，包含的是建设用地的绝对地租和级差地租Ⅰ。绝对地租是指最差的建设用地也拥有的地租，对于建设用地来说，由于土地的肥沃程度对其的影响在一般情况下几乎不存在，而影响最大的要数区位条件，所以建设用地的“最差”指的是其位置与现有存量土地相比较为偏僻。城镇土地绝对地租理论实际上是把城镇与农村地租问题作为具有密切联系的两个独立体系来看待的，这两个体系的交叉点即城乡土地的结合处。所以城镇绝对地租应为该城镇郊区农地地租的最高界限。根据地租的“叠加结构”，也就是说城镇建设用地的绝对地租应该为该城镇郊区农地的绝对地租、级差地租Ⅰ、级差地租ⅠⅠ（若存在的话还应该加上垄断地租）。不言而喻，这些农地地租之和是农地所有者所有权权力束在经济上的实现和投资形成的结果，理应归农地所有者所有。

对于级差地租Ⅰ，这一部分地租是在实现了农用地转为建设用地后的部分增值。它属于农地的开发权价值，应在农民集体与政府之间合理分割。按照地租理论，级差地租Ⅰ是由土地的位置优劣而产生的。首先被征农地的位置具有原始性，是客观上自然而然存在的，因此我们要承认被征地集体有获得部分建设用地级差地租Ⅰ的权利，这部分级差地租Ⅰ称之为级差地租Ⅰa；同时，由于国家的城镇基础设施、交通干线建设等外部辐射性投资改变了被征农地的相对经济位置，由此产生的级差地租Ⅰ自然要归国家所有，这一部分我们称之为级差地租Ⅰb。

对于建设用地的资本地租指的是级差地租ⅠⅠ，它是由于追加投资而形成的。对于建设用地的投资主要是指，使之达到建设用地的使用标准而投入的固定资本，如实现“几通一平”，大市政配套等政府的综合投资，可以看出这部分的投资主体是政府，因此级差地租ⅠⅠ理应归政府收回。

通过以上的分析我们可以得出这样的结论，在建设用地的地租构成中，绝对地租和级差地租Ⅰa，应分配给被征地集体，级差地租Ⅰb和级差地租ⅠⅠ应由政府收回。由前面的分析我们得知城镇建设用地的绝对地租由农地的绝对地租、级差地租Ⅰ、级差地租ⅠⅠ（若存在还应该加上垄断地租）构成，而这三项资本化后得到的即为农地的所有权价格，所以也可以说农民集体得到的是农地的所有权价格加上土地增值收益的分割值（即开发权价值中的农民集体分享部分），这个分割值也就是上面所说的级差地租Ⅰa。至于在具体操作中如何计算，我们可以用评估得出的建设用地基准地价图叠加的办法得出相应的补偿区片，再把相应区片中的各类用途的土地的基准地价值的年限修正到无限年期（即得到该区片的土地的所有权价格）接下来再根据实际情况确定各类用途土地的面积比例，计算出各区片的综合地价（为该区片的国有土地所有权价格），然后再扣除政府应收回部分的方法，即用评估出的建设用地所有权价格减掉级差地租Ⅰb和级差地租ⅠⅠ的资本化部分。这里的级差地租Ⅰb的资本化部分应用于国家征地调节基金，按照基准地价的一定比例确定，主要用于国家、省重点建设项目征地的补助，重大项目统一垫付补偿费，补充失地农民保险基金等。级差地租ⅠⅠ的计算可以根据基准地价中确定的“几通一平”确定单位面积的基础设施配套成本。另外，由于有农用地转变为国有建设用地时要花费相应的成本，包括测量的费用、耕地占用税、耕地开垦费等，所以这一部分在计算时也应从综合地价中扣除，最后得出的即是农民集体得到的补偿。

对公私财产实行平等保护，是社会主义市场经济所要求的交易秩序形成的条件，也是社会主义法治精神的具体体现。这也是我国《宪法》中“公民的合法的私有财产不受侵犯”的体现，合理的保护了公民的合法财产，才能促进社会的安定和谐，正所谓有恒产者有恒心。

主要参考文献：

［1］周诚.土地经济学原理.商务印书馆，2003.

［2］鹿心社主编.研究征地问题探索改革之路（二）.中国大地出版社，2003.

［3］申诗京.改革征地制度四种建议的辨析.中国土地，2005.5.

［4］杜业明.也谈现阶段农地征用中的是是非非.中国土地，2004.4.

［5］杨杰，黄贤金等.征地制度改革中社会保障制度建设的研究——以江苏省太仓市为例.研究征地问题探索改革之路（二）.中国大地出版社，2003.

［6］左臣明，史建民.农业土地政策的国际比较与选择.经济纵横，2002.8.

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