基于我国国情下的个人住宅房产税的税基选择分析

一、我国“住宅房产税”的历史追溯

（一）古代“房产税”

我国自古以来，就有对房屋征税的国家行为。为了增加国家财政收入，各朝代都有过将房屋、土地纳入征税范围的时期，这一国家征税行为最早可以追潮到夏代，《周礼》“掌敛廛布于泉府”的记载被认为是征收房产税的最早记录，“廛布”的解释是对城郭百姓居住房屋征收赋税。而真正房产税的起源被公认是在唐德宗建中四年（公元783年）户部侍郎赵赞建议朝廷开征“税屋间架”， [1]（P86）以扩充军费开支，这确实是一种财产税，但是百姓的激烈对抗使得“税屋间架”没有正式实施多久便停征。此后的五代十国、宋、元、明、清各朝虽然有短暂开征，但都并没有长期稳定为国家的基本税赋。由此可以看出，我国古代的“房产税”并没有成为我国历史上的传统税种，这一点对当今现代人接受“住宅房产税”存在一定影响。

（二）近代房产税的发展

现代西方国家对房产税的出台来源于土地国有思想的传播，早在19世纪，西方各国开始讨论土地国有的观点，1848年约翰.穆列在《经济学原理》中第一次提出了土地及其房屋的现有价值归私人所有，而土地及其房屋的增加值归国家，并以赋税的形式征收， [1]（P86）此后西方各国政府将房产税作为国家财政的主要来源。中国进入到近代以来，民国政府开始效仿西方国家征收房产税的做法。1915年北洋政府财政部出台了《房产税条例（草案）》， [1]（P86）统一了“房税”的税种以规范各省对百姓征收名目繁多的房捐。在后面出台的《房捐章程》中，明确规定了房产税的征收范围、计税依据、税率、税收优惠和征收管理等相关内容。经研究，这些内容符合现代税收制度的构成要素，也被确定为具有现代房产税体制的雏形。

（三）建国之后的房产税

新中国成立之后，在1949年12月的第一次税务工作会议上，确定了房产税作为我国的基本税种，但在全国社会主义改革进程中，房屋已绝大多数收归国家和集体所有，房屋的出租和买卖也处于空白，因此房产税的征收基本处于停滞状态。 [1]（P87）

1978年改革开发后，我国适应社会主义市场经济的税收体制也逐步建立起来，1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》中详尽规定了我国房产税征收的范围、税率、计税以及和税收优惠内容，征收范围中关于房屋的经营使用和住宅使用两种用途辅以不同的税收负担，税收优惠中关于个人住宅房屋给予了优惠，暂不纳入实际征税范围，虽然也提及了个人房屋出租适用从租计征，但由于各地对租金的房产税起征点规定不尽相同，所以个人出租房产租金的房产税也没有实际落实。

二、我国目前的“房产税”与“住宅房产税”的情况说明

（一）两种税的合并说明

我国《房产税暂行条例》将城市、县城和建制镇的房产纳入征税范围，按照房屋的使用属性给予不一样的对待，对于经营使用的房屋按照从价计征和从租计征两种方式，政府机关、事业单位、人民团体、军队、宗教和公园用地可以免征，其中对自有住房，即个人购买的用于居住使用的也是在免征的范围。另外，对于个人拥有但是用于出租用途的房产，《房产税暂行条例》中也做出了说明，按照租金收入从租计征的方式征收房产税，因此“个人住宅房产税”是纳税到我国“房产税”的基本框架之中，不是开设新税种。

2011年1月，房产税在重庆、上海两地试行，确切的说应该是“住宅房产税”，试行的内容中都集中体现在个人拥有住房的征税范围，这不是新税种，而是对我国早已试行的《中国人民共和国房产税暂行条例》中关于个人住宅房屋免税的内容进行的修改和调整，因为牵涉到千家万户的切身利益，我们可以重点来看待它，称之为“个人住宅房产税”较为确切。试行的两个地方两种计税方式，也给我们带来了很多想象空间，但传达了一个最确切信息：个人以及家庭中拥有财产中的重要部分——房产，以后将全面纳入到我国征税税种中，还会成为我国地方财政的主要来源。

（二）“个人住宅房产税”的调整背景分析

我们现在沿用的《房产税暂行条例》是上个世纪80年代制定下来的税收体制，符合当时我国改革开发，解放生产力，搞活经济的基本形势，特别是个人拥有房产的诉求不明显的状况，所以针对经营使用的房屋征税符合当时的国情。但是在条例中也明确界定了个人拥有住房房产税的免征，这促进了个人、家庭财产的增加，由此来动全社会上下提倡勤劳发家致富，使个人与社会发展动力相互统一，相互促进；另外，在个人居住条件极大改善的情况下，可以就免征的内容作出调整，以体现“税收为财政收入服务”的目的，而目前我国针对个人住房的房产税的修订和调整就是基于这样的背景。

除此之外，也有很多专家认为个人住宅房产税可以用来调节我国目前居高不下的房价，促进我国房地产市场的规范健康发展，从税收的三大职能：财政收入、调节经济和监督经济中调节经济的角度来说有一定道理， [2]但是纵观世界上多数国家，对房地产市场的调节，绝不仅仅用简单的征税方式就可以调节，还涉及到投资、金融、保险、税收、社会保障、就业等多方面经济体制的协调。

三、个人住宅房产税的税基

（一）税基和税率

税基是指计税依据或标准，它包括实物量和价值量两大类；税率是指对征收对象的具体比例或征收额度，表现为比例税率、定额税率和累进税率三种。税基与税率直接构成了应纳税额税的两个方面，税率的选择也可以结合税基制定，比如累进税率，将计税依据分化分为若干个范围，每一个范围适用一类税率，最后根据计算公式用计税依据和适用税率计算得出应纳税额。税率制定比较单一，税基的选择则具有复杂性，取决于某种税的经济基础，受税源分布和变化情况、税种收入和国家政策的因素影响，是税制建设中的一个重要问题，选择的税基基础宽，则税源就比较丰富，税种的课征意义就大。

（二）我国现行房产税的税基

我国现行的《房产税暂行条例》已明确了房产的税基是房产的经济价值，即价值量，不是实物量。房产作为资产，应按资产的计价方法来评估其价值量，主要有原始成本、重置成本、现值法几种方法，现行的房产税中选用的税基按照原始成本基础方法来计算房产的价值，姑且不论这种方法在经营使用房产的房产税计税中有无问题，但放在个人住宅房产的价值计量上却不能照搬，因为无论是新建商品房还是存量房，其价格都不断变化，如果在持有期间评估房产价值，就不能不考虑增量价值。

四、结合我国国情下个人住宅房产税税基选择

（一）我国国情下的个人住宅情感

我国几千年文化中的“农耕文化”和“家国伦理”使得我国普通百姓对住房有着特殊感情，传统观点的“居有定所”影响根深蒂固，“房”意味着传承家业，是家族延续传承产业与财富的象征。进入现代文明社会，普通民众对住房消费成为家庭消费的最大部分，于是出现了全国上下的“炒房团”，通过地产置业实现个人与家庭的财富累积，房地产投资也成为最大众、最稳固的投资渠道，这跟很多西方国家民众的投资观点很不一样。在西方国家，投资房产只是社会上极少数的富人行为[3]，普通民众都是将房产作为一个“住所”去看待，不会为了一套所谓的产权而去负担额外的地税、维修费用。反观我国全民上下的房地产投资热潮，“房奴”、“三代供一房”、“初次购房年龄全球最低”等现象的出现，究其原因，其实是我国传统文化深刻烙印在住房观念的直接呈现。

（二）基于我国国情下的个人住宅房产税的税基选择

1.个人住宅拥有目的税基选择

人拥有住宅有两个目的，居住和投资。居住目的主要反映在家庭居住条件的刚需和改善性需求；投资目的主要反映房屋的保值、升值，交易环节获利等方面。目前我国个人住宅房屋的拥有目的这两部分都比较突出，尤其是投资需求日渐旺盛。我国正处于经济发展期，个人的奋斗直接体现在国家富强强盛的“中国梦”的实现，对刚需的住房需求应给予保护和支持，所以税基原则可以选用没有增量价值的基础成本计量方法，即计税依据等于交易价格。这跟目前契税的征收方法大致相同，所以可以考虑在“首套房”情况下，两种税制合并。改善性住房即我们通常所说的“非首套房”应适当加大税基范围，原有住房的增量价值作为计价基础，评估机构的评估增量值作为税基，计税依据等于房产的市值减除原始成本。

2.持有期间课征收个人住宅房产税的税基选择

我国现阶段的房产税征税环节主要体现在交易环节，税基也主要依据于交易价格，个人住宅房产税的开征在交易环节，表面上看起来可以抑制房产投资，但是由于目前我国房地产市场仍然处于“供应总量短缺”形成卖方市场情况下，房产税很轻易的转嫁给下一个购房者，所以不但起不到抑制投资的目的，还有推高房价的影响，因此建议个人住宅房产税在持有期间征收。在全国住房等不动产统一登记、查询系统全面建立后，建立起健全的家庭财产申报制度，最后全面开征个人住宅房产税， [3]税基和税率的选择可以选用差额累进的形式，根据纳税人家庭人均面积与各地制定的基本人均面积差额累进。

3.不同经济发展区域个人住宅房产的税基选择考虑到不同经济发展区域的巨大差异，房地产对于经济拉动的龙头效应，各地在中央统一制定的税收原则基础上，制定出符合本省、本地区的个人住宅房产税，税基的选择也依据当地商品房市场价格和居民居住需求而定，一线城市应尽快开征、二、三线城市可以依据情况逐渐开征，以发挥税收的经济调节作用。

4.持有期间出租房屋租金收入的税基选择

从短期来看，个人住宅房产税的开征会在一段时间类引起出租房屋租金的上涨，也是转嫁税收负担的直接体现，从长期来看，政府加大保障性住房的投资建设和房地产市场的持续供应，租房的需求会逐渐减少，在市场机制的调节下，出租房的租金也会趋于合理，税收转嫁的税额会大幅度降低，住房持有人负担起房产税。

持有期间出租房屋租金收入的税基选择依据租金而定，这与我国目前的营业税和个人所得税中征收内容重合，建议合并统一为个人住宅房产税。