关于房地产企业财务报表分析的思考

南宁市港昌房地产有限公司 林致新

财务报表为财务报表分析提供了主要的数据支持，通过企业财务报表可以对企业的发展状况有一个大致的了解，及时准确的把握企业的发展状况。但是目前对于财务报表的分析仍然存在着局限性，没有能够及时通过财务报表分析获取更多有助于房地产企业发展的有用信息，在一定程度上阻碍了房地产企业的发展。因此，必须针对财务报表分析存在的局限，及时发现企业发展过程中存在的风险，做好应对措施，避免企业遭受经济损失。

一、目前房地产企业财务报表存在的局限性

(一)预收账款的增加，降低判断企业偿还能力的准确性

《企业会计制度》明文规定，房地产企业的确认收入必须满足以下几个条件：一是工程已竣工，并通过验收后达到标准的；二是持有经过购买者签认的结算通知书的；三是严格遵循销售合同中所规定的义务，且已经实际获得相关项目的价款；四是成本经过准确、有效的计量。但是由于房地产企业开发周期长的特点，从预售到确认收入所涉及的工作环节很多，包括：工程的竣工、验收、测绘和决算等，要将这一系列的工序完成，必须要经几个月，甚至几年的时间，在如此漫长的时间内，大量的房款收入均属于预收账款，这不仅增加了企业短期负债的压力，而且还大大削弱了房款收入所有者的正当权益。房地产企业能否进行确认收入主要是通过产权是否转移来确定的，所以通常情况下需等到企业结束产品销售及产品产权转移后才开展确认收入工作。这样一来，房地产企业的经营成果的好坏要经过漫长的时间后方可知道，但经过了漫长的时间后，确认收入的结果往往与实际的收益不一致，因此，从财务报表分析中反映出来的企业经营状况缺乏一定的真实性。

(二)期间费用计入当期损益，降低判断企业经营状况的准确性

在房地产企业当前的会计制度中，是允许将开发经营过程中所产生的期间费用计入到当期损益中的，其中包括：管理费用、销售费用和财务费用。在企业没有完成从工程竣工到决算的所有工序和没有将全部预收账款变成销售收入之前，都会导致严重亏损的现象发生，只要此时进行了结转收入，那么就会清晰的看到隐含的利润，导致企业真实的经营状况得不到全面的反映。

二、适合房地产企业财务报表的分析方法

(一)根据不同的收款方式分析预收账款，并判断能否进行确认收入

房地产企业开发的商品与一般的商品不同，因此其也具有不同于其他商品的收款方式，其中主要包括：一次性付款、分期付款和按揭付款等。一是一次性付款：在房地产销售过程中，如果以一次性付款的方式为主，那么在进行确认收入工作时，只要房款能够足额到账，即以应收款项足额到账作为确认收入的核心标准，即使不具备房产证，也可以确定风险已被转移。二是分期付款：如果房地产销售的付款方式主要是分期付款，那么买方必定与房地产企业签订相关合同，明确买方的付款日期。在进行确认收入时，应确认买方是否能够按照付款日期完成付款，若出现买方在规定的还款时间内无法完成还款，那么应该及时对买方的资信能力和实际欠付金额进行分析，若买方的资信能力低，且欠付的钱数超过整体房价的30%，则不得进行确认收入。三是按揭付款：若以此付款方式为主，那么必须满足首期交齐和按揭款到账两个条件才得以进行确认收入。

(二)加强对收入结转前产生期间费用的整改

财务管理者主要职责任务是编制并实施核心战略决策，在金融市场和价值管理两者间扮演者极为重要的角色，因此，企业财务管理者应该充分发挥自身的作用，加大对财务报表的分析力度，加强对收入结转前产生期间费用的整改，科学合理的编制并实施核心企业战略决策。随着全球经济一体化目标的实现，传统的企业财务管理方式已经满足不了现代化企业发展的需求，这就要求企业财务管理人员和企业的管理者结合起来，利用一些传统优良的管理知识结合先进、高效的手段和技术及时掌握当前资本市场的发展情况和财务管理发展的新趋势，将自己份内的事情保质保量的完成，从而保障房地产企业利益相关者的合法利益。

(三)分析房地产开发的成本组成，确认开发成本

在购置还没有开发的土地过程中，必须先和周边土地价格做一番详细的比较之后再开展相关的评估工作，将资金成本剔除后远远超出账面价值的可认同土地增值额，暂时作为调增存货与资本公积；对于没有入账但本应该入账的款项，应该通过合理预算或者估算的方法将其计入总账，并对还没有完成的配套工程进行估价预提，从而保证开发成本的真实性；除此之外，成本的预转必须满足收入和成本的配比原则。

三、结束语

总之，通过正确分析方法对财务报表进行分析，可以有效的将报表的数据信息转化成有利于企业利益相关者作出正确决策的信息，这不仅防止了决策者在决策上的不确定性，而且可以保证所作出决策的科学性和有效性。因此，采用适当的分析方法对财务报表进行分析，对房地产企业的经济发展具有重大的现实意义。

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