我国房地产税税制改革研究

浙江工业职业技术学院 金强

一、我国前期房产税试点改革效应分析

2011年初，我国开始启动个人住房房产税改革试点。试点改革后两年，据数据显示，上海、重庆试点房价总体来说，依然是在上涨的。说明试点城市的房产税的改革对于房价的影响并不显著。之所以试点效果不理想，究其原因有以下几个：

(一)供求调节失衡

房价的涨跌取决于市场供求，运用财税政策工具，开征房产税，主要是考虑从需求方面着手，利用房产税直接税不易转嫁税负的特性，抑制房产需求，从而降低房价，特别是房产是人们生活的必需品，属于需求弹性较低的物品，然而，我国房地产市场的矛盾不在于需求过剩，而是投机需求和刚性需求结构失衡，打压需求可能会过度的影响正常的刚性需求，造成税收杠杆错位效应。

(二)政策遗留效应

长期以来由于地方政府财权和事权的不匹配，造成地方财政收不抵支，导致地方政府靠“卖地”“举债”等方式来弥补财政赤字，出现了土地财政、地方债务危机等问题，这样无疑推高了土地价格，房产商取得土地的价格成本增加，不可避免的导致房价上涨。因此，不从根本上解决地方政府财权事权不匹配，地方财政收入没有可靠稳定来源的问题，紧靠房产税来调控房价，并没有“对症下药”，其效果肯定不会理想。

二、国外房地产税解读与借鉴

(一)从税种分类上来看

国外房产税基本上都属于地方税种。例如在美国，房地产税是地方政府最大和最稳定的财政收入来源，一般占70%～80%，为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持，并不以此为主要手段来调控房地产市场，但对购买和持有房地产的需求有间接影响。英国的房产税包括住宅税和营业性房产税，其中住宅税是英国最大的地方税种，在地方财政收入体系中的地位非常重要，在地方本级收入中的比重高达45%左右。

(二)从税种模式选择来看

从世界各国房产税模式的选择横向比较来看，房产税制的模式大致分为独立模式和合并模式两种。合并模式主要是将房屋和土地合并，统一征收，如美国、加拿大、日本和意大利;独立模式的国家则是对房屋、土地分别征收，单独设立房屋税、土地税税种，如丹麦、澳大利亚、法国等。两种模式相比，各有其优势和不足，综合征收模式在税收的征收和管理方面相对简单；而分设税种，单独征收的模式在征管上较为复杂，但政策导向性和调控性较强。

(三)从税制设置上来看

首先，国外的房产税主要有比例税率(以差别比例税率为主)、累进税率和定额税率三种形式，其中比例税率由于操作性较强，税收征管成本较低，为大多数国家所采用。从税率水平来看，美国由各地政府结合当地的实际情况，根据当年的预算、应纳税财产的总价值、其他来源的收入等变量确定税率，各个地方税率不同，但都在0.8%-3%之间。英国则采用累进税率从而更好的进行二次分配。

其次，从计税依据来看，一种是以年租金，即以不动产租赁价格)为税基，如比利时、法国;另一种是以房产的市场价值，即以房产在市场上可售得的数额为税基，如日本、美国、英国等。大多数国家的计税依据都采用房产评估价值。因此大多数国家都配有完善的房产评估机制，从而能够公平公正的确认房产的评估价值，并有效地解决房产评估纠纷。

(四)借鉴意义

从国外经验看，房产税一般都作为地方税主体税种，收入是地方财政收入的重要组成部分。从我国目前国情来看，在营改增的大背景下，原来地方税主体营业税逐步被增值税取代，地方主体税种流失，财政支出压力进一步加大，因此可以将房地产税作为地方税体系的主体税种，成为地方政府的稳定收入来源。另外，我国目前的房地产税制是较为复杂，和房地产相关的直接和间接地税种多大十几种，可以考虑整合房地产开发与交易环节税费，对房地产税费归类整合，规范税费征收，构建统一的房地产税。最后，房地产税在抑制房价方面发挥的作用有限，因此应充分发挥其收入职能和再分配的作用，而不是抑制房价，调节房价，当然房产税可以作为房价调控的辅助手段之一，如前文所述，可以从调节市场需求，特别是投机需求方面，发挥一定的作用。

三、我国房地产税制改革思路

我国房地产税制是中国税制体系中较为复杂的一个行业税收体系，它几乎涉及到了中国税制结构体系中的所有税类。主要的房地产税种：耕地占用税；城镇土地使用税；土地增值税；房产税；契税；另外还包括土地出让环节的土地出让金等。今后房地产税改革方向应该是整合房地产开发与交易环节税费，对房地产税费归类整合，规范税费征收，构建统一的房地产税具体思路如下：

(一)房地产税与土地使用税、土地增值税和契税

从征税对象的角度来看，土地使用税、土地增值税和契税都是针对土地和房产，区别之处在于不同的征税环节，土地使用税是针对使用和保有环节，契税和土地增值税是针对流转环节，鉴于前文所述，土地和房屋所有权属虽然不同，但客观上是不可分割的一个整体，因此，完全可以考虑整合并入新的房地产税，进一步简化税制结构，理清权属关系，简化征收环节，提高征税效率。

(二)房地产税与营业税、个人所得税和印花税

以上几个税种中，都和房地产有关，营业税主要针对转让无形资产中的土地使用权，以及销售房产；个人所得税主要涉及房产出租和转让所得计税；印花税涉及房产转让合同计税等。营改增全面实施后，销售房产今后可能主要缴纳增值税，由于其征税对象是房地产，同上述的土地使用税、契税类似，因此可以考虑并入房地产税。至于个人所得税和印花税中涉及房地产的税收，由于其征税对象是应税所得和应税合同，并不是房地产，因此不宜直接并入房地产税。

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