中国房产困局及其出路：基于930政策视角

熊爱萍

摘 要：近年来，中国房地产市场发展迅速，成为国民经济的支柱产业。然而，过度投资、房价持续上涨等问题也不断涌现。2014年以来，中国房地产市场进入下行调整阶段，大中城市的房价几乎全部沦陷。9月30日，央行和银监会联合下发了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，进行全面救市，此次政策是否能够取得预期的效果，又会给中国带来怎样的影响？

关键词：房价下跌；房地产困局；930政策；全面救市

中图分类号：F12 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）04-0145-02

引言

自1998年中国住房体制实行市场化改革以来，中国房地产市场发展迅速，居民居住水平不断提高，房地产的飞速发展也有力地促进了中国国民经济的发展，成为国民经济的支柱产业。近几年来，伴随着中国的房地产业的高速发展，房地产市场过度投资、房价持续上涨等问题不断涌现。况伟大（2011）认为政府应该控制房价的过快增长，因为一旦房价下跌，房地产信贷将严重萎缩，从而可能引发违约风险和房地产金融危机。黄珺、黄妮（2012）通过以2006—2010年房地产上市公司为研究样本，发现房地产开发企业存在用自由现金流进行过度投资的行为。王菁晶（2013）将中国的房地产调控历程分为防止过热抑制供给、稳定房价全面治理、异常波动后持续上扬三个主要阶段。而针对今年房市调整波动，已经影响到了中国的基本经济面。为此，本文对930政府推行的政策加以分析，以此揭开房市困境及其今后的出路。

一、中国房地产困局

政府进行房地产宏观调控的目的是鼓励基本住房需求、打击投机性住房需求，以防止过度投机。但每一次的政策都只是短期的，稳定性不高。在中国房地产市场中，存在两大根深蒂固的垄断：一是地方政府对土地的垄断。二是开发商对房地产市场的垄断。前一个垄断使得权力成为唯一的地价主导者，导致地价不断上涨，后一个垄断则赋予了开发商强大的房屋定价权，导致房价不断上涨。对地方政府而言，高房价是税收和财政收入的主要来源，地方政府有激励机制去推高房价。对房地产开发商而言，由于房地产开发的长期性，只有当房价不断上涨，所持有的土地以及存货才会不断升值。此外，对银行而言，由于近几年房价的高速上涨，放贷被视为优质的贷款，房价一旦下跌，违约风险将会增加。然而，对消费者来说，中国目前的房价只有高收入者能够坦然接受，中等收入者和低收入者不堪重负。如何平衡政府、房地产开发商、消费者三者之间的关系成为当前房地产最大的困局。

受全球金融危机和之前紧缩政策的双重影响，2008年的房价有所下跌，政府采取了一系列调控手段开始救市，货币政策由“紧”到“松”。2009年，由于宽松的政策环境，房地产价格大幅度反弹，调控目标再次转变为抑制房价过快上涨。但今年以来，中国房地产市场进入下行调整阶段，大中城市的房价几乎全部沦陷。根据wind上的统计显示，截至9月，今年百城住宅中价格上涨的城市逐月减少，价格下跌的城市不断攀升。显然，房地产市场的疲弱直接影响固定资产投资的增速，进而影响中国的经济增长。为此，在2014年9月30日政府推行了救市政策，但该项政策真的能够达到“救市”的效果吗？

二、930政策

1.积极支持居民家庭合理的住房贷款需求。本次政策放宽了首套房的标准，购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，银行业金融机构执行首套房贷款政策。这一政策大大刺激了住房了需求，此前因为限购而受伤的刚性需求者可以在这次政策中享受到很大的优惠。

2.增强金融机构个人住房贷款投放能力。鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

中国的信贷资产证券化试点始于2005年，随着2008年全球金融危机的爆发，中国内地的信贷资产证券化陷入停滞，2012年中国重启信贷资产证券化的试点。过去的信贷资产证券化基础资产主要是对公企业贷款，目前仍未有按揭贷款、消费贷款证券化产品。

3.继续支持房地产开发企业的合理融资需求。银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。

三、中国房产困局的对策

（一）强有力的信贷支持，消费者的福音

此前，为了抑制房价的快速上涨，各个城市相继推出“限购”政策，然而，随着房地产市场的下行，“限购”政策逐渐放宽。截至9月，除北上广深和三亚五个城市实行“限购”外，全国各地都相继取消了限购政策。

尽管越来越多的城市加入到取消限购的阵营中，但市场似乎不太领情。即使取消限购，市场依旧缺乏向上的动力。此前，由于放贷政策并未随着限购的放开而放开，购房者由于缺乏信贷层面的支持，取消限购政策的效果大打折扣。这次的政策将有力刺激改善性购房和异地购房需求。

（二）银行贷款投放能力增强，违约风险被分散

这项政策鼓励银行发行住房抵押贷款债券，可以分散违约风险，给银行的风险管理提供了有力的工具，很好地解决了银行在房地产市场上的困局。但是，这会不会使得金融危机在中国重演呢？

2008年的全球金融危机始于美国的次级按揭贷款，银行为了转移风险，利用资产证券化将次级房贷基础资产转化为抵押贷款支持债券（MBS），从而将次级贷款的风险通过证券市场转移给投资者。房地产泡沫的破裂，引发了一场全球风暴。基于美国的经验教训，央行此次的政策是否会导致“中国式的次贷危机”呢？笔者认为，答案是否定的，可以从以下几个方面进行解释：endprint

1.次贷危机不是证券化的产物。资产证券化使得流动性很低的贷款资产得以流动，拓宽了投资者的投资渠道，还分散了信用风险。次贷危机不是因为资产证券化，它只是一种金融工具，错误地使用这个工具才是导致次贷危机的真正原因。第一个错误的运用就是发放次级贷款，贷款机构明知是次级贷款为何还要发放呢？首先是由于美联储的低利率政策，房价一直在上涨，银行不用担心违约风险带来的损失。其次，贷款机构可以利用资产证券化将风险转移给市场。第二个错误就是，是美国金融监管部门对证券化的监管流于形式，美国证券监管部门对于证券化产品的发行实行备案制度，对于房迪美、房利美这些有政府背景的机构发行证券化产品，则采取豁免审核的做法。监管的缺失必然导致各种违规操作。基于以上两点，中国的住房抵押贷款市场不存在这样的风险。首先，根据前面的分析，今年以来，中国房地产市场进入下行调整阶段。没有一直上涨的房价和央行的低利率政策，银行考虑到风险的控制，并不会发放大量的次级贷款。其次，次贷危机后，中国金融监管当局对宏观审慎监管进行了一系列研究，2011 年，中国银监会在认真研究巴塞尔协议Ⅲ的基础上，开始推动巴塞尔监管新标准在中国的实施。

2.次贷危机的另一个原因就是信用评级机构未能准确地向投资者提示潜在的风险。美国证监会的研究表明，评级机构90%的收入来自于发行方支付的评级费用，这使得评级机构有动力为大型的证券发行机构提供评级咨询或给予更高的评级。在缺乏监管的情况下，评级机构很难做到独立、客观、公正。危机之后，央行颁布了一系列规章制度，开发了信用评级违约率系统并对评级结果进行检验，有利于加强对信用评级的监管。

（三）房地产企业融资能力增强

银行提供足够的金融支持可以使得房地产开发企业以较低的利率进行贷款，贷款利息的减少降低了房地产开发的成本，从而可以在一定程度上降低住房的价格，增加企业的利润。根据wind资讯的统计，今年以来房地产开发资金的各个来源都有所下降，央行的政策正是房地产开发企业缺乏资金时的一颗救命稻草。这项政策也照顾了房地产开发商的利益。

本次政策惠及购房者、金融机构和房地产开发企业，一定程度上缓解了中国房地产市场的困局。然而，却漏掉了地方政府这一重要的主体，如何解决地方政府抬高房价的动机是这项政策所不能解决的，这也将是未来政策的研究重点。

结论

面对中国房地产市场的持续走弱，房地产开发投资额增速变缓，商品房价格下降的局面，央行千方百计去库存，先放松了限购政策，接着全面放宽限贷政策，给市场松绑。此次政策力度之大超出市场的预期，从住房的供给与需求两方面进行调控，解决了之前放宽限购而缺乏信贷资金的问题，中国房地产市场有望回暖。至此，中国房地产调控再度步入新的周期。由于本文的写作时间较早，政策的效果还未显现，并不能做相关的实证研究，在这方面还有待改进。

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