浅析物业管理公司存在的涉税问题

辽宁凤城通远堡经济管理站 卢秀丽

一、在涉税方面存在的问题

(一)收入不真实

1、不按规定开具发票

物业行业属于服务行业，主要的收入有物业费、车位服务费、公用部分广告费（如电梯内、小区外墙、楼顶广告）、其它有偿服务费等，而在业主消费时只能取得公司自制的三联据，若不是主动索取，绝不开具发票，从而不申报或少申报营业收入。

2、减免收入

老业主介绍新业主在本小区买房，老业主和新业主可以各免1到5年不等的物业费（物业费按照新业主的建筑面积算），而物业公司对于这部分收入只是公司内部走账，不对外开具任何发票三联据等确认收入的凭证，只是开具一份老带新协议书，虽然在业主看来很划算，认为只要介绍亲戚朋友来小区买房子就可以减免物业费，同时在房地产开发商角度不仅卖出了更多的房子，相应地也减少了公司应收物业管理费收入，形成应计收入而未计的情况。

(二)代收款项未申报营业税

在日常费用收取时，除了收取物业公司营业执照上拥有的项目外，还会代收代付一些费用，例如垃圾处置费、楼道灯费、水费、燃（煤）气费、维修基金、第一年的取暖费等，而单位对于代收部分收入的手续费收入未申报营业税。按照《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[1998]217号）规定：物业管理企业代有关部门收取的各项费用属于营业税“服服务业”税目中的“代理”业务，应对其从事代理业务取得的手续费收入计征营业税。

(三)票据使用不规范

在调研中发现有个别物业管理公司在票据管理上也存在很大漏洞，票据由物业客服到文化用品商场购买，无专人管理，随意存放，使用无登记，从采购到领用都极不规范，导致一些不开票，或是开票不入账等贪腐行为的出现。虽然开具收据不开具发票也是一种逃税现象，但是更多的是反映出企业管理的缺陷。

(四)企业故意逃税

在调研中也发现有些物业管理公司人为制造困难，不给业主开据发票，在业主明确提出要求开具发票的情况下，物业公司却提出，要开发票，还要补缴5%-10%的税，才能给出具发票。或者已财务人员出差，电脑坏，总公司搬家等诸多理由搪塞业主。

二、原因分析

(一)具体收入税务部门难核实

税务部门在核实物业公司管理情况时，只能调查到物业公司管理了多少幢、多少套，但入住业户多少则较难掌握，已入住业主也有长期不在的情况，已入住的业户物业管理费也存在征收率不能100%到位。物业面积、入住率、征收率、物业收费标准与实际收费标准的差异，物业公司取得收入未全部入账等情况，造成税务机关核实收入难。正是由于税务部门对物业收入核实难，才存在少计收入，导致公司内部私自走账等情况的出现。

(二)公司员工缺乏对依法纳税的认识

1、权利、义务不对等导致纳税意识薄弱

我国税收的性质是“取之于民，用之于民”，然而许多纳税人只看到了他们所交的税，却未看到税款在他们身上的应用这样以来，虽然表面是“取之于民，用之于民”，但实际中却只强调“取之于民”，只强调依法纳税是每个公民应尽的义务，却忽视了“用之于民”，忽视公民依法享有的权利，正是人们因为不知道钱用在什么地方了，导致人们缺乏意识和纳税人的纳税意识的监督。不光是在物业行业，很多服务行业，像餐饮店采取用赠送饮料的方式换取不给消费者开具发票，导致国家税收流失，可能大家会觉得财政收入和自身的关系不大，反而不要发票还可以得到赠品。

2、企业缺少对员工纳税意识的培养

物业管理公司之所以少计收入，偷逃税款其主要目的就是为了盈利。但是依法纳税是每个企业责无旁贷、义不容辞的义务，而实际上我国公民整体自觉纳税意识较差，于是出现了一些拒税、抗税、逃税等现象。归根结底、最主要的原因是企业纳税意识缺失，直接影响到员工的依法纳税的行为，所以导致很多没有依法开具发票，少计纳税收入的现象存在。同时不少消费者对购物索要发票的意识比较淡薄，许多人都没这个习惯，这样不仅没有保护好作为消费者的合法权益，还给一些商家提供了偷税漏税的可能。

(三)公司内部管理存在漏洞

在一些物业公司存在员工不给业主开票，或是修改票据信息的行为，存在贪腐现象，导致这一现象的原因除了员工的职业道德素养不够，同时公司在内部管理上也存在问题，物业公司的财务在领用票据本时未作任何票据号的登记，无专人看管，物业客服与物业财务虽然都属于同一物业公司，但是确是两个部门，由客服部采购收据，领用时先要到财务盖章，之后就可以直接使用，对于到财务盖章也没有一个审查的过程，无专人看管，说白了，就是票据少一本都不会被发现，正是因为这样才易出现票据使用不规范，造成财务管理混乱，甚至滋生徇私舞弊和贪污腐败行为。虽然在我调研的物业公司没有出现这种情况，但是规范使用票据本，加强公司内部管理迫在眉睫。

三、建议与对策

(一)加强发票管理、规范使用发票

有的员工意识不到不开具发票的重要性，应加强对人员的培训，同时加强发票管理，对于那些为了方便不开具发票而只是开具公司三联据的行为加以制止，严重的可以进行惩罚，从源头上根除少计收入的可能，当然，这一对策的实施企业是需要建立在有良好的企业文化，纳税意识很强的基础上，因此归根结底提高公司公司整体的纳税意识势在必行。最近税务局一直在展开发票号中奖的活动，有很多业主索取发票虽然不是为了维护国家税收问题，减少偷税漏行为，但在一定程度程度上也起到了监督纳税人合理开具票纳税的作用。当然更重要的还是要有索取发票的意识，无论是维护消费者自身权益还是维护国家税收稳定都起着决定性作用。

(二)提高公司整体纳税意识

一方面税务机关要加强对物业公司行业政策的宣传与业务培训，加强有关涉税课程的培训，不断向单位工作人员宣传行业内的最新政策，加强财会人员对政策的正确理解，依法纳税。另一方面公司要加强自我约束，提高纳税意识，杜绝偷税漏税行为，多开展一些有关税法知识的讲座与培训，争取让每位员工都做遵纪守法，依法纳税的好市民。

(三)加强日常票据管理

公司在采购票据之后，一定要明确记载票据号，当分公司财务到区域领取票据时，也要做好相关登记，例如何时领用的那本票据，同样用完的票据本一定要及时送回财务，并现场核实，公司在管理上也要提高员工职业道德，要有明确的激励机制，不要等事情发生后才采取行动，要提前做好准备，做到未雨绸缪。还有很重要的一点，物业公司在人员上的流动性非常大，财务部也是，在新接手时，就存在了一大堆之前留下的一些问题，也存在一些不明账目。所以建议物业在加强的票据管理的同时也要重视一下人员管理。

(四)行政机关加大巡查和处罚力度

物业公司的行政主管机关住建部门、税务机关要加大巡查力度，通过日常的监管，使企业遵章守纪，不敢越雷池半步。发现问题更要及时查处，举一反三，整改思过，以儆效尤。

四、结束语

物业公司作为近几年蓬勃发展的新兴事务，其在管理理念上还是有很多需要完善的地方，如：无论业主是否主动要求开具发票，公司都应该要求员工必须开具。依法纳税是每个公民应尽的义务。主动协税也是我们的负责，不要贪图私利不索取发票而是纵容经营者逃税。从微观的角度来看，这种行为会扰乱税收秩序，减少国家的财政收入。从宏观的角度看，这种看似很常见的做法会影响社会公众利益，导致税负不平现象，不仅破坏了市场经济秩序，而且还严重阻碍市场经济的健康发展。行政机关也要加强对物业公司的税收政策宣传力度和检查力度，以保证各项税款应收尽收。因此，物业管理企业、消费者、行业主管部门（行政机关）三方共同努力，齐抓共管，为社会的稳步发展、市场经济的正常运转尽到自己应尽的责任和义务。