经济适用房建设中的财务管理问题探析

江苏省丹阳市房产管理处　吴晓芳

经济适用房建设中的财务管理问题探析

江苏省丹阳市房产管理处吴晓芳

摘要:国家建设经济适用房的主要目的的保证我国中低收入阶层的生活水平，可是，在建设经济适用房期间经常出现各种问题，较普遍的一种便是财务管理问题，笔者对此进行了深入的探究并制订了一些可行的解决方案。

关键词:经济适用房财务管理解决措施

我国自取消住房实物分配制度后，为有效提高中低收入阶层的生活水平，便推出了经济适用房。经济适用房是我国进行宏观调控的重要手段，在保障中低收入群体的购房利益方面发挥着积极的作用。推行经济适用房政策后，它也取得了很好的效果，但我们仍不能忽略其中存在的一些问题，特别是财政管理问题，一般体现在：财政管理松散、成本控制意识差等。这制约了经济适用房的发展进步，所以，必须切实提高经济适用房财政管理工作的水平。

一、经济适用房概述

经济适用住房是具有社会保障性质的商品住房。政府提供优惠政策,限定其供应对象、销售价格,一般由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利向城镇中低收入家庭出售。它具有经济性和适用性两个方面的性质:经济性是说其价格较低，中低收入群体能够负担的起；适用性是指该房屋建设重点在于使用效果。经济适用房的推出缓解了住房紧张的问题，特别是给中低收入群体带来了巨大的福利，大幅度的提高了他们的生活水平。此外，住房问题和人们的日常生活息息相关，影响着社会的和谐发展，也体现了我国政府“以人为本”的执政理念，对我国社会主义的发展有着非常积极的作用。

二、经济适用房建设过程中的财务问题

(一)建设资金来源渠道单一,占用量大

现今，我国建设房地产时一般都是通过银行贷款的方式来筹集资金，可是这种集资方式的风险是很高的，万一银行的贷款利息增加了，经济适用房的建设成本也会因此大大提高，这违背了经济适用房的建设初衷。房地产的建设、销售所花费的时间是很长的，因此资金的周转周期也长，而较低的资金周转率必将使资金需求和财务风险大大增加。

(二)房地产企业对务管理松弛,会计核算不完整

我国房地产行业的财务管理工作十分松散，这种情况在经济适用房的建设期间也同样存在。现今，税收制度日益完善，国家在税收工作上的调控力度也随之增加，这种情况使得财务管理者的工作难度更高。我国房地产企业的负责人在实际工作中并没有给予财务管理工作足够的重视，使得企业内部的财务管理工作很难进行，相应的质量也很难得到进一步提高。通常体现在下列几点：

记账凭证保管方面的问题。现今我国的房地产企业在保管记账凭证时存在着很多的不科学行为，比如：没有科学的分好记账凭证的类别，装订不符合要求，有的竟然不予装订随意的堆放；也不注意对记账凭证进行防潮、防虫处理，很多记账凭证已在仓库中受潮毁坏。

会计账薄填制工作不科学。进行财务管理工作时，填制会计记账薄是其主要工作内容，日记账和明细账都应按照规定在第一时间对账、结账、登记，避免发生账户混乱等恶劣情况。

(三)成本控制不严格

成本管理的初始资料来源于多个部门和工作步骤，为促进经济利益最大化的实现，一定要做好每个环节的成本控制工作。可是现今我国大多数的房地产企业都未给予工作过程中的成本核算工作足够的重视，只将这项工作安排给财务机构，使得财务机构无法获取最及时的资料，最终使成本管理与预算有差异，无法实现成本控制的目标。

三、经济适用房建设过程中财务问题的解决措施

(一)拓宽经济适用房开发企业的融资渠道

为处理好先进房地产业融资渠道单一的现状，一定要建立多元的融资通道。我国现今广泛使用的主要有发行债券和股票两种。可是房地产项目对于债券的审核极其严格，实际工作时难度较大，并且满足上市条件的房地产企业只占少数。所以，它们都无法高效的解决好这一问题。作者觉得，要建立一套商业性和政策性向结合的融资系统，这样能避免房地产对银行的过渡依赖，减小金融风险。所以，房地产业要根据自身的实际状况，灵活的使用各种融资方式，将成本降到最低。

(二)提高房地产企业会计人员的业务素质

会计工作人员的能力大小关系着房地产企业财务管理工作的质量，所以，为保证房地产企业的财务管理工作质量，一定要提高会计人员的专业能力和工作责任感，一般要把握好下列几个方面：

要调动会计人员学习房地产会计的相关知识、法律法规的积极性,充分发挥他们的主观能动性,拓宽知识面。企业应该根据会计人员的工作质量和业务素质,设置相应的奖惩措施。有些工作热情高、工作绩效好的会计人员应当获得精神方面或物质方面的奖励，同样的，有些工作态度消极、工作期间发生严重失误或屡屡有细小失误的会计人员也理应受到责罚。

要经常对会计人员实行考核，对学习态度端正、积极进取的员工给予优待，激励其更好的发挥潜力，为企业创造更好的发展前景。而对于考核不满足要求的会计人员，要第一时间调换工作岗位。建立科学的竞争机制，可以更好的激发工作人员的工作热情，为企业创造更大的利益。

(三)加强经济适用房建设过程中的成本控制

房地产单位的管理人员要做好建设成本的控制工作，将财务管理工作落实到每个工作步骤。财务工作者要尽早介入，最好是在工程建设的初期。进行项目前期的论证工作时，财务工作者就要设计好预案，管理者同意后，再深入分析每一时期资金的进出，以便后期将计划资金的需要量与实际资金的需要量进行比较,以及早发现问题,找出解决方法。在建设过程中,各项开支要落实签证制度。各项支出必须经专门人员审核、批准后才可以按照合同规定的付款方式支付。

要尽量降低贷款利率，一般借助前期少许贷资、先使用自有资金、使用短期借款点呢过方式，还要合理的调度建设资金，降低建设成本。政府等有关机构应持续的健全房地产融资的有关法规。因为房地产业具有较高的风险，所以在融资时一直不够大胆。所以一定要健全房地产融资的法律法规，在降低风险的同时促进房地产业的健康可持续发展。此外，还应善于使用政府的优惠政策，最大限度的降低成本。

合理使用市政建设工程，降低项目配套工程的建设费用。我国经济适用房的财务管理工作中存在着诸多问题，这使得其成本大大增加，若无法立即改善这种情况，将无法发挥经济适用房的真正价值。所以我们一定要抓住问题根源，采取高效的处理解决方案。

参考文献:

[l]吴湾.南宁市经济适用房问题研究[D].广西大学,2013

[2]刘小朵.经济适用房建设中的财务管理问题[J].当代经济,2011