浅析住房公积金贷款的风险控制

安康市住房公积金管理中心市直管理部 熊应长

住房公积金制度作为住房制度改革的主要组成部分，随着1994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》的颁布，正式启动建立，到目前已运行20多年，为解决职工住房困难,促进城市发展，做出了巨大贡献。1999年国务院颁布《住房公积金管理条例》，2002年国务院对《住房公积金管理条例》再次修订，为住房公积金制度提供法律依据，随着住房公积金制度的全国范围内建立，住房公积金归集、贷款的总量越来越多，贷款风险越来越大，加强住房公积金贷款风险管理更加迫切和重要。

一、住房公积金贷款风险的概念

(一)住房公积金贷款概述

住房公积金贷款是指住房公积金管理中心将归集的住房公积金,按照“房委会决策、银行专户、中心运作、财政监督”的原则委托商业银行向缴存职工在购买、建造、翻建、装修、大修自住住房时发放的政策性住房贷款。住房公积金贷款由于具有利率低的成本优势，成为广大缴存职工贷款的首选。

(二)住房公积金贷款风险就是发放的住房公积金贷款本息的实际收益与预期收益的不一致性

随着住房公积金贷款业务的不断发展，职工改善性购房不断增加，导致住房公积金个贷率不断上升，不少城市个贷率达到80%的临界点，住房公积金中心的支付风险随时都会发生，所以，住房公积金贷款风险控制尤为重要。

二、住房公积金贷款风险种类

(一)操作风险

住房公积金管理中心如果对贷款岗位没有进行科学合理设置，形成相互制约机制，信贷人员违规操作贷款将是导致住房公积金贷款风险最重要的因素。目前，住房公积金管理中心均应实行实行审贷分离、分级审批的原则办理公积金贷款，初审人员负责贷款资料的真实性，复审岗再对贷款资料进行审定，最后公积金管理中心主任或授权的管理部负责人签复终审意见。如果初审人员风险意识不强，对借款人收入、信用、贷款用途、抵押物使用年限、保证人资格、公积金余额审核不认真或故意弄虚作假将导致公积金贷款出现巨大风险。在贷款发放后如果不加强逾期贷款的催收，不掌握借款人在贷后发生的经济变化，都会对贷款本息产生影响。

(二)借款人家庭风险

由于住房公积金贷款还款期时间长，还款额度占家庭经济收入有一定比例，当家庭收入变化下降或还款额度上升时(利率上升)，，都会对贷款产生风险。如果借款人或共同借款人出现重大疾病或死亡、离婚、意外导致偿债能力下降而发生贷款风险，都会出现贷款逾期、断供按揭贷款的可能性。

(三)借款人信用风险

住房公积金贷款对象主要是缴存公积金的职工，目前住房公积金制度已覆盖民营企业及个体工商户，而民营企业及个体工商户采用更加灵活的用工形式，就业职工收入随时都会发生变化，一部分借款人会应工资收入大幅减少而发生贷款违约，还有借款人采取欺骗手段提供虚假资料，故意骗取住房公积金贷款，转移贷款用途，给贷款本息带来风险。

(四)抵押物风险

由于住房公积金贷款还款时间长，发放的主要是期房按揭贷款，当房地产市场出现系统性风险，导致房价出现大幅下降时，特别是房价低于贷款额度时，考虑交易成本，违约将成为借款人的首选，大量的借款人将停止还款，放弃对抵押物的管理，造成贷款风险。对二手房《房屋产权证》及契税发票的真伪细致辨别，对集体土地上建设的房屋、产权不明、共同产权人太多的抵押物不予办理抵押。

(五)开发商开发项目风险

开发商经营不善导致资不抵债、资金不足盲目开发，未取得预售许可证盲目销售，或恶意抽逃资金，造成烂尾楼，无力承担阶段性担保责任，导致抵押物无法形成现房，对贷款本金造成风险。

三、住房公积金贷款的防范和控制

(一)加强开发商开发项目合规性审查

首先要对企业法人营业执照、房地产开发资质等级证书、立项文件、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》的合规性、真实性进行确认。要与开发商签订合作协议，约定双方的权利和义务，要求开发商按照售楼进度，缴纳按揭保证金，在房屋建成办理房屋登记后，及时将抵押的《房屋所有权证》交给公积金管理机构或承办住房公积金贷款的商业银行。

(二)加强对受托商业银行的管理

为提高公积金贷款效率，很多公积金管理机构委托商业银行代办抵押手续，为此，公积金管理机构不定期对商业银行代办的预抵押登记手续进行抽查，对开发商承担阶段性担保的期房在竣工后，办理的《房屋所有权证》交给商业银行后，商业银行是不是妥善保管，对二手房贷款代办的抵押物《他项权证》是不是专门登记，归档管理。

(三)加强借款人信息管理

尽可能收集借款人及配偶的个人信息，对工资收入状况、文化程度、个人信用、专业操作技能全方位考察，了解家庭成员构成及家庭成员工资收入状况，对借款人提供的个人信用报告的真实性进行辨别，及时与人民银行征信系统联网。了解借款人及配偶是不是对外有担保、是不是有其他负债，便于确定贷款额度、贷款期限，将家庭收入的50%确定为借款人月供贷款的上限。必要时向借款人的工作单位的公积金联络人进一步了解。对已发放的贷款，还要及时掌握借款人经济状况的实时变化，对借款人还款能力下降时，及时增加担保措施，确保资金安全。

(四)加强内部管理，明确岗位职责

由认真负责、工作能力强的同志负责住房公积金贷款工作，杜绝道德风险的产生。建立岗位明确、分工负责的工作机制，住房公积金贷款实行审贷分离、分级审批，加强贷前调查、贷中审核、贷后检查。规范贷款审核、发放、管理、回收等各个环节业务操作流程，对自建房、装修房贷款进行现场调查，并对真实性负责写出调查报告。建立贷款台账，做好贷款档案的专人管理。实行科学化、精细化、规范化管理，减少人为干扰，确保贷款的独立性，将按揭贷款资金拨付开发商账户，封闭运作。对发放的贷款实行动态管理，建立风险预警制度、制订逾期贷款催收办法，确定专人负责逾期贷款的催收，对多次催收无果的贷款，及时提起诉讼，将将贷款风险降至最低。

(五)建立内部稽核制度

住房公积金管理中心建立总稽核制度，设立稽核科室，专门负责贷款业务稽核。对办理住房公积金贷款的各个环节进行监督检查，是不是严格按照规章制度办理贷款业务，操作是不是按照规定流程进行，抵押物是不是合规合法，贷款资金是不是专项用于购、建住房，逾期贷款是不是按时催收，受委托银行是不是对抵押物权利证书妥善保管。

公积金贷款坚持低存低贷的原则，主要解决缴存职工购房资金的不足，体现的是社会公益性，因而贷款风险具有社会性、长期性的特点，在满足缴存职工正常贷款的同时，更要保证资金的安全。随着社会经济的不断发展，住房公积金制度覆盖面的不断扩大，职工对住房公积金贷款需求不断增加，贷款风险日益增大。而风险造成的主因是操作风险和信用风险。所以住房公积金管理机构，要不断提高从业人员风险意识，加强内部防范，严格按照规章制度办理公积金贷款。建立借款人信用等级制度，对信用不良的职工，坚决拒贷，杜绝贷款风险，确保资金安全。