中小房地产企业财务管理抗风险能力分析

张志柱 维俏

摘要：随着经济新常态的到来，我国房地产市场也进入平稳理性增长的新常态，房地产企业在过去高速增长时“躺着挣钱”的“黄金时代”将一去不复返，亟待发展的中小房地产企业的成长道路变得尤为艰难。根据房地产行业投入多、风险大、回收资金周期长等特性，分析经济新常态下，占行业比例较大的中小房地产企业在经营中出现的财务管理风险，针对如何减少或有效规避财务风险，提高财务管理水平和抗风险能力，增强中小房地产企业的稳健性和竞争力提供建议。

关键词：经济新常态；中小房地产企业；财务管理；财务风险

中图分类号：F23

文献标识码：A

文章编号：16723198（2015）27-010004

1 引言

改革开放以来，我国国民经济和社会消费水平不断提高，国内房地产业迅速崛起，成为国民经济产业体系不可或缺的组成部分，在促进经济社会发展的过程中起到了积极作用。但近年来，由于房价的过快上涨以及过去房地产业粗放式的增长方式，重增长而忽视质量的发展使得行业问题也逐渐凸显，国家不断出台各项政策进行市场调节和干预。随着中国经济进入新常态时期，也就是进入一个中速增长期，政府的楼市政策更加理性，2015年政府工作报告不再提楼市调控，将更加注重市场调节，我国房地产业被认为即将迎来新一轮的政策考验。国家政策的不断变化与调节，使房地产市场呈现出复杂、多变的特点，资金密集型的房地产企业在实际运营中也必将面临诸多财务风险。众所周知，我国房地产市场仍处于完全竞争市场阶段，内部竞争激烈，外部则受制于国家政策干预，中小房地产企业发展可谓是面临内忧外患，抗风险能力弱。作为房地产市场中较脆弱的一员，中小房地产企业如何在不断变化的政策环境中确保财务安全，尤其在当前经济新常态背景下，房地产行业增速降低，行业利润下降，中小房地产企业要想保持其财务状况优良，资金运转顺畅，就要求有较强的财务管理能力，而这又恰恰是处在发展期的中小房地产企业尚不具备的。因此，结合当前经济新常态下的宏观环境，考虑房地产业独特的行业特点，对国内中小房地产企业可能面临的财务风险进行探讨和分析，提出相应的对策建议，有着重要的理论意义和现实意义。

2 房地产企业财务管理的特点

企业的财务管理在企业管理中占据核心地位，财务管理就是对企业经营活动中所有资金的筹集、分配、使用等，进行预测、计划、组织、分析和监督控制，并正确处理企业内外部各种财务关系的一项经济管理活动。房地产业与其他行业相比，其突出特点是行业的准入门槛高，投资额巨大且资金的回收期长，这就加大了它的财务风险。因此，财务管理对于房地产企业尤为重要，是关乎房地产企业是否能持续健康发展的重要因素。一般来说，房地产企业的财务管理具有以下特点：

2.1 投资金额大，筹资难度高，周转期长

房地产企业的开发对象，决定了房地产企业的开发过程和性质。由我国政策因素决定的高额的地价，以及房地产业特点决定的房屋工程造价，要求房地产企业一次性投入的资金量巨大，经有关数据显示，房地产企业的资金来源渠道大部分通过贷款，那么相应地面临着较大的筹资压力。由于生产涉及的各项开支金额庞大，故在企业内部资金周转较慢。而经营开发周期长，资金周转率偏低，就决定企业需要进一步拓宽筹资渠道，筹资渠道是否畅通还与当前政策环境紧密相关，经济新常态下，经济增速变缓，行业发展也趋缓，资金的筹集难度逐渐增加，并且由于房价高的特点，置业者大多都采用分期付款方式，导致房地产企业资金回流慢，所以如何保持较稳定的现金流确保房地产企业的资金安全和正常运营，以及缩短项目资金的回收周期、加快企业资金周转以保持企业的活力，成为实现房地产企业长远健康发展的要素。

2.2 投资风险大，决策责任重、财务管理要求高

房地产开发活动资金投入量大，卖方市场向买方市场的转变也使得房地产的稳定性降低，高投资的同时伴随着高风险。一方面，开发周期长，项目受不确定因素的影响很大，政策和市场需求等不确定因素会直接影响到开发企业投资项目的成败和企业的经济效益。

另一方面由于开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等多个阶段，资金占有量大、周转效率低、变现能力差，所以加强对现金流量的管理尤为重要。然而很多企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在现金流量管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成现金使用效率低下，现金的安全性、完整性往往无法得到保证。

房地产开发计划性较强且涉及的相关主体多的特点，又进一步加大了协调的难度，故企业在进行项目开发投资决策时的要提高投资决策的科学性，以减少决策失误给企业造成的损失，就要求房地产企业不断提高财务管理效率，而效率的提高依赖于人力的投入，但房地产企业在人才队伍建设上普遍较重视销售、技术人员能力的提升，而忽视经济管理类人员的培养。故基于房地产业投资风险大的特点，企业应注重提高内部财务管理人员的专业素质，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，帮助企业有效地分散风险，降低风险。

2.3 开发经营活动独特，成本结算复杂，财务管理难度大

我国的房地产开发活动涉及的相关主体多，反映出的财务关系也比较复杂，房地产企业的财务关系一般表现为房地产开发企业与其投资者、债权人、债务人、企业职工、被投资单位以及与开发企业内部各单体和各上级管理部门之间的经济关系。房地产开发企业经营活动的这一特点决定了其与其他企业间，尤其是与购房者个人间的各种预收预付、应收应付款项等较一般企业更加频繁和复杂（如物业管理费的收取），相应需承担的风险和责任也更大。

同时成本结算需视实际情况的变化而做调整，例如，当住宅成本构成中所包括的全部成本项目都已完成，要对那些应分摊的成本费用按诸多的受益对象进行分配时，还需拟定具体的分配方法、分配额的计算，成本项目的分配、归集、再分配、再归集直至最终计人受益对象，这一系列的工作需根据开发产品的具体情况分别处理，因而显得非常繁杂。因此，房地产企业应加强其债务债权管理和成本结算的准确性，总结开发经营过程中的经验，探索出行之有效的财务管理方法，同时必须努力协调好与各相关主体的关系，确保其经营效率。

3 经济新常态下中小房地产企业面临的财务管理风险

我国中小房地产企业是指以一家之力或集合几家房地产开发商共同承接小型开发项目的企业，中小房地产企业具有项目开发规模小、资金规模及技术资质要求相对较低、项目工期短、资金回笼快等优点。相比大型房地产开发集团来说，中小房地产企业运转灵活，能更好满足三四线城市的住房需求。但同时也应看到，随着我国经济发展迈人新常态，经济的新常态引发了房地产业的新常态。房地产业行业已趋于饱和，行业增速降低，利润率下降，进入了一个相对稳定的平台整合期。平台期打破了原有的竞争格局，形成了新的经营模式，资金会进一步提高行业集中度，特别是龙头房企由于股东规模等优势在调控中的生存环境要由于中小房企，行业资源涌向龙头房企，导致强者恒强，弱者愈弱的市场格局。中小房地产企业自身资金实力薄弱、融资方式单一、投资风险大、财务管理风险意识淡薄等特点，使其在经济新常态下面临诸多财务管理风险。

3.1 融资风险（筹资渠道表）

融资风险是指企业为了获得财务杠杆的利益而进行举债，一方面增加了企业到期还本付息的负担，面临着不能还本付息的可能性，另一方面由于财务杠杆的作用，在纳税付息前如果收益下降会造成普通股收益大幅度下降的可能性。经济新常态下，由于房地产行业利润率的下降以及供大于求的去存量化压力，中小房地产企业在筹资阶段面临的阻碍大，政策支持少，具体表现为融资渠道窄，融资方式单一。由于房地产行业较强的地域性特点，对跨区域经营的要求高，中小房企大多为区域性经营，对不同地区、境外市场的了解程度不深，难以获得境外资产的支持，筹资难度远远大于国有背景的大型房产企业。同时筹资结构不合理，资金来源基本都是“白有资金十银行抵押贷款十房屋预售款”的模式，内部融资占到总资本的绝大比例，外援融资缺乏，间接融资主要依靠银行贷款，但中小房地产企业规模小，信誉度不高，很少有银行愿意给企业提供高额、长期、稳定的贷款额度，愿意贷款的银行大多都提出以项目开发的土地使用权抵押为前提，有些中小房地产企业为了筹集大额资金，则选择民间高利贷的方式，这就大大增加了企业的财务压力和破产的风险。另一方面，经济新常态下竞争激烈，经营风险大，中小企业即使融资成功，依然面临着能否按时偿还银行贷款的风险，这些都使中小房地产企业面临着较大的融资风险。

3.2 投资风险（负债率表）

投资风险是指企业投资项目受到不确定性因素的影响而不能达到预期收益，使企业盈利能力和偿债能力受到影响的风险。相关资料显示，房地产业对比其他行业有着较高的负债率，使得企业必须依靠投资获得高收益以维持正常运营。从房地产企业投资开发的全过程来看（购地，选择项目，施工，验收，销售），房地产开发投资需要巨额的资金投入，而中小企业通常白有资金有限，大部分依赖于对外举债。据有关资料显示，我国大多数房地产企业的负债率很高，有的甚至达到75%以上，远远高于60%的警戒线水平。一方面，高资产负债率使得房地产企业的再筹资难度加大，因为房地产企业对债权人的保证程度降低，使得企业很难从市场上进行资金的筹措，这无疑加重了中小房地产企业的筹资困境，再筹资举步维艰。另一方面，房地产企业的成产经营琏一般较长，由于中小房地产企业在整个房地产市场中所占比重大，其高负债率的存在使得链条断裂风险加大，一旦断裂会造成其他企业的连锁反应，从而对整个国民经济来说也是一个巨大的经营风险。再来，经济新常态下，基于去库存的压力，为了控制房地产业投资增速，一方面，国家在土地供给上严格把关，带有浓厚行政色彩的国有大型房产公司有独厚优势，中小房企在一级土地买卖市场上活跃度低，高额的拿地成本进一步增加了中小房企的投资风险。综上所述，对于该类财务风险的识别和防范意义重大。

3.3 回收资金风险

由于房地产项目建设周期长，且与众多产业紧密关联，受外部环境影响大，故回笼资金速度缓慢，且资金回收具有不确定性。经济新常态下，整个房地产市场略显疲软，大型房企尚且面临着产品销售困难，三角债务链的规模巨大，收回资金的困难增大。同时，由于置业者现大多采用分期付款方式，使得房地产企业资金回流慢，很难在短时间内收回垫付资金，而中小房地产企业实力弱，流动资金不足，所以如何保持较稳定的现金流确保房地产企业的资金安全和正常运营，以及缩短项目资金的回收周期、加快企业资金周转以保持企业的活力，成为实现房地产企业长远健康发展的要素。

3.4 内部财务管理水平风险

房地产企业除了普遍面临较大的外部风险，中小房地产企业还因自身的局限性面临内部财务管理水平风险。经济新常态下，房地产市场投资以及市场需求增速渐渐趋于理性，进入一个相对稳定的平台整理期，资金会进一步的提高行业集中度，行业内的兼并重组会愈演愈烈，在投资规模差别趋小的情况下，要想获得竞争优势，企业就需要具备较高的财务管理水平。一方面，中小房地产企业处于规模扩张上升期，为了提高市场占有率，在投资环境好转时，随意的增发项目，缺乏对营运资金的监管，资金的日常运转和经营效率偏低，致使企业控制财务风险的能力降低。另一方面，多数中小房地产企业的财务管理工作只是记账核算和编制财务报表，而财务管理的决策、控制等职能作用并未发挥。有的中小型房地产企业甚至没有严格的会计核算制度，会计信息的真实性和准确性较低，这就为企业内部财务管理埋下隐患。

从企业内部人员构成来看，中小房地产企业和很多中小企业一样，大多是家族型企业，所有权和经营权高度集中，且存在任人唯亲现象，公司内部缺乏高级财务管理人员，财务管理能力较低，在进行日常财务管理的过程中，主观性随意性较大，往往都是按经验来工作，但房地产业易受外界环境影响的特点决定了企业日常财务管理工作的复杂性和灵活性，仅依靠经验和传统财务管理模式将使企业的内部财务管理混乱，引发财务管理水平风险。因此中小房地产企业应构建科学规范的内部财务管理系统，降低因管理不善而引起的财务风险。

4 当前增强中小房地产企业财务管理抗风险能力的相关策略

4.1 加强金融关系能力，扩宽融资渠道

金融关系是企业在资金的筹集、调度过程中有关金融机构形成的合作关系，它不仅是企业的一项重要资产，而且是企业在资本市场上融通资金的主要依据。中小房地产企业基于筹资困难与筹资风险的考虑，应加强和金融机构的合作，尤其是银行机构，同时要进行多元化融资，创造条件进入资本市场，以发行债券、股票的方式筹集资金。经济新常态下，房地产市场中小企业竞争压力大，面临被大型房企并购的危险，中小房企应寻求与其他房企的战略同盟与合作，通过合作不断充实资金储备来提高企业抗风险的能力。

4.2 提高投资决策的科学性，控制投资节奏

房地产业区别也其他行业的特点之一就是项目投资金额大，经济新常态下，中小房地产企业切不可因急于扩大市场份额而盲目快速投资，要想确保高投入获得高收益，中小房地产企业要在投资决策前对项目进行可行性研究分析，在资金有限的情况下，对不同类型的投资项目进行合理预测，通过计算项目净现值、内部收益率等财务指标，选择投资报酬率高于企业使用资金的资金成本的项目，提高中小房地产企业投资的稳健性。

4.3 提高财务管理人员综合素质，建立内部风险预警机制

中小房地产企业要想做大做强，人才储备和培养是关键，而大部分中小房企更倾向于采用家族式的管理模式，由高管家属组成的企业财务管理队伍大大降低了财务管理效率，财务管理部门形同虚设。因此，中小房地产企业的管理者要摒弃过去保守的观念，重视财务管理人才的引进和培养。鉴于房地产行业和中小房地产企业的特殊性，财务人员除了应具备相关的专业技能，还需要学习其他的如成本控制、工程管理等知识，这样才能更好的防范企业内部的财务风险。同时，鉴于房地产业存在高风险的特征，中小房地产企业应建立科学完备的内部风险预警机制，重视财务管理的信息化建设，及时收集财务信息和数据并进行深入分析，定期做好风险预测与分析工作，最大限度地提高中心房地产企业财务管理的抗风险和获利能力。

5 结语

随着经济新常态的到来，我国房地产市场也逐步进入平稳理性增长的新常态，新常态对于中小房地产企业既是挑战又是机遇，因此，中小房地产企业要重视企业财务管理中的问题，促进财务管理转型，从而不断增强企业的抗风险能力，实现企业的健康持续发展。