住房公积金贷款对房价的影响及对缴存者的住房保障作用

四川省甘孜藏族自治州住房公积金管理中心 李德蓉

从上世纪90年代全面推行公积金制度以来，到现在发展为当下最大的住房保障制度，一直在不断地调整和更改，完善我国的住房供应体系。为职工的住房消费提供了帮助，为提高中低收入家庭住房生活条件等方面发挥了关键作用。目前房价达到了历史的新高，一线发达城市房地产行业都有泡沫化的趋势，购房排号房价偏高等购房难购房贵问题已成为当下的社会问题，随之住房公积金制度覆盖面、社会关注度和影响面的话题会越来越高。

一、住房公积金基本概述

住房公积金是指单位及其在职职工缴存的长期住房储金。单位和职工个人必须履行缴存住房公积金义务。住房公积金制度是政府为解决中低收入职工家庭住房问题政策的融资渠道。最大体现在住房公积金贷款利率上，根据今年3月数据显示，现在银行最小的6月以内贷款利率（本文以年利率计）为5.35%，五年以上5.9%。而住房公积金贷款利率五年以下3.5%，五年以上4%，在政策上为员工的住房买房提供便利。每一位在职职工从工作之日开始直到离开工作这段时间所在单位和职工本人都应当缴纳按比例存缴住房公积金，并且政府强制性要求单位办理公积金缴存登记和账户的设立，在职员工都必须按规定缴存住房公积金，单位也应当按照一定比例为职工缴纳一定的金额，在职工购房、建房、离退休、辞职、死亡等情况下缴存的住房公积金可申请取出。

近年来从其他地方来我州（本文均为四川省甘孜藏族自治州）工作的人员也逐渐的增多，住房问题逐渐凸显出来。房价由2007年的每平米一千多点涨到如今的每平米四千，并且存房量也由之前的宽松变为现在的紧凑，公积金原先最高贷款30万等规定已不适应当前形势。为了解决当前问题，根据四川省住房和建设厅、四川省财政厅等《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，我州对住房公积金贷款政策进行调整，并于今年的3月份开始实施。在借款人购房行为真实和贷款担保落实的基础上对本州的公积金贷款进行増改，主要増改内容如下：

政策前后调整对比

本次州公积金的政策调整放宽了许多住房公积金贷款的政策，并且出于方便职工和减轻职工的负担等目的新增许多规定，新增商铺抵押、保证贷款、期房抵押加阶段性保证贷款三种贷款方式。州公积金中心发放住房公积金贷款时不收取任何办公费用，并且要求各管理部不得拖延办理时间，提高贷款服务效率。另外，本州户籍职工购买行政区外的住房可向购房地公积金中心申请贷款，推动异地贷款业务。

二、对房价的影响

经济适用房是政府提供土地和一系列的优惠政策进行开发，其销售价格受到严格的控制，开发商不能自主对其进行定价，政府在保证微薄的利润进行销售。因此，经济适用房价格波动不会过大。经济适用房为低收入家庭或住房困难群体提供的住房而并非投资商品，严格限制购买和销售，为低收入者和购房能力弱者提供了有效地保护作用，从某一方面刺激了房地产市场增加供应量，均衡市场价格，因此住房公积金对于经济适用房建设的房价影响很小。

商品房的面向所有群体，无论是出于投资目的还是自住等，主要面向社会的中高收入群体，相对于其他种类的住房来说商品房的投资消费较多，一线发达的城市房屋资源更加紧张，高房价的地区投资者就更多，导致购房群体增多，所以住房公积金贷款政策的调整对于商品房交易市场影响较大。影响有两方面，一方面，通过调控贷款成本从而影响住房需求，对于自住消费者和住宅价格较低的房地产市场，住房放贷和利率成为消费的重要注意点，低利率的住房公积金贷款促进消费者进行消费，高利率的住房公积金贷款让消费者观望消费；另一方面，是通过调整贷款政策向市场发出了一个信号，促使住房消费者对房地产市场预期价格的形成从而影响房价。所以住房公积金对于商品房市场的影响较大。

住房公积金主要目的是解决居民住房问题，通过公积金调整会影响商品房市场价格，商品房市场价格波动传导到高档住房市场，所以住房公积金贷款对高档住宅价格依然会产生影响。因此，住房公积金提供了低成本的融资渠道促进房地产业的销售，加之城市等因素的影响，使得住宅价格上升。从另一方面看来，住房公积金贷款促进房地产行业的发展，同时也推动房价的上涨，受地区差异上涨不明显，中西部地区上涨幅度要高于东部沿海的，反映出住房公积对中西部影响更大。

三、对住房的保障作用

住房公积金与住房改革方案相配套，为适应社会体制和全面落实住房保障提供了可能。住房公积金也是住房制度改革的重要组成部分，在房地产市场在转型的过程中发挥了重要的作用，通过强制性措施去存储、规定消费，员工有了专门解决住宿问题的资金，可以根据自身实际情况选择租房或买房。这在一方面引导着住房市场的消费也变得更加成熟和理性，从而提高了职工在住房问题上的自我保障力，也提高了解决住房问题的能力，充分体现了公积金在某方面对员工资金保障的特点。

住房公积金贷款审核严格，因此贷款人群质量普遍较高，使得公积金贷款有低利率的特点。限制公积金贷款的最高额度是为了保障公积金的安全性。住房公积金还是国家宏观调控房地产市场的一个重要参考指标，住房公积金体现了广大中低收入家庭对于房产购买能力的变化趋势，据此来适度控制房地产行业的发展，保持健康稳定的发展局面。

四、总结

不同区域经济发展水平使得住房公积金使用水平不一，本州相比于东南沿海地区经济落后，对住房公积金的依赖更大些。根据公积金这几年的政策调整，这根天平已经渐渐不向中低收入家庭倾斜，慢慢呈现出对住房市场的改善作用大于保障作用。住房公积金的低成本贷款促进了房地产行业的消费，改变房地产市场的供需关系，进而影响住宅价格。本州政府应当合理制定住房公积金贷款额度，引导和改善居民购房的刚性需求，政策应当向中低收入家庭倾斜，调整住房结构，加大廉租房、经济适用房的建设，抑制投资性住宅的数量，从而使得住房公积金政策调整控制房价的反弹上升。

住房公积金切实为广大中低收入人群改善和解决住房中发挥巨大的作用，但是住房公积金制度管理运行上还存在着一定的问题。住房公积金利率低时间周期长使得住房公积金收益较低，中西部地区和东南沿海城市发展水平不一导致公积金地区使用不平衡，还存在部分地区政府资金不足对住房公积金的执法力度不够，审批程序繁琐等问题。这些需要政府控制房价与收入之间的平衡关系，加强宣传和执法，提高服务水平，简化业务流程等。

住房公积金贷款对房地产行业的供需造成一定的影响，进行影响房价。它的规定和特性为广大的低收入家庭提供保障，至少会减轻家庭住房问题方面的压力，政府应当平衡之间的关系，保持稳定发展。安得广厦千万间，大辟天下寒士俱欢颜，让其为我国小康社会建设更好的进行保障。

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