大庆房屋销售状况及政策建议

王凤芝

（中国人民银行大庆市中心支行，黑龙江 大庆 163316）

大庆房屋销售状况及政策建议

王凤芝

（中国人民银行大庆市中心支行，黑龙江 大庆 163316）

3月30日，国家出台房地产信贷政策、房产交易税收政策，刺激住宅市场的刚性需求和改善性需求。政策实施一个月以来，大庆市房地产市场供给充足，二手房市场供需两旺，二手房交易数量大幅增长，二手房贷款快速增长，但新房购销仍处于低迷状态，开发商面临去库存压力较大。

金融；房地产；新政

3月30日，国家出台房地产信贷政策、房产交易税收政策，刺激住宅市场的刚性需求和改善性需求。政策实施一个月以来，大庆市房地产市场供给充足，二手房市场供需两旺，二手房交易数量大幅增长，二手房贷款快速增长，但新房购销仍处于低迷状态，房地产投资意愿低迷，开发商面临去库存压力较大。

一、房地产信贷新政执行情况

表1 10家商业银行房贷政策调整实施情况调查单位：％

抽样调查辖内10家银行业金融机构显示，各家金融机构执行房地产信贷新政的时间各不相同，房贷利率的下限也不相同，但基本上按照人民银行总行要求出台了放宽二套房贷要求的政策，有的下调了首付比例，有的下调了贷款利率下限，总体看地方银行和股份制商业银行执行政策速度快，国有商业银行政策落实层级多速度偏慢。房地产信贷政策执行情况如表1所示。

二、房地产新政效果显现

（一）二手房交易明显活跃，供需两旺价格稳定

房产管理局统计数据显示，前4个月二手房成交面积66.2万平方米，同比增长13.2％。其中，4月份成交面积25.6万平方米，与政策出台前的3月份环比增长44％。对房产中介调查表示，4月份新政实施以来，前来咨询的客户和二手房买卖成交的客户明显增加。一方面，二手房交易税征收时间从5年缩短到2年，降低了卖房者的交易成本，以一个50万元金额的二手房源为例，至少减少卖房者交易成本2.5万元，加快了卖房者的卖方意愿，大大增加了二手房市场的房源供给。另一方面，对于有购房意愿的客户来说，可供选择的房源增加，而且二套房贷首付比例下降，利率下调，提升购房者的购买力，二手房买卖成交的机会大幅增加，二手房成交价格较为稳定。4月以来，由于二手房交易数量大增，市房产交易大厅每天排队限号办理。二手房销售增速走势（如图1所示）。

图1 二手房销售面积及同比增速走势图

（二）二手房贷款快速增长，新建房商贷增长乏力

截至2015年4月末，大庆银行机构二手房贷款余额25.8亿元，同比增长41％，环比增加7456万元；新建房贷款余额74.4亿元，同比增长17％，环比增加1942万元。今年4月份二手房贷款环比增量是新建房环比增量的3.8倍，二手房贷款余额同比涨幅高于新建房24个百分点。前4个月二手房贷款新增量是去年同期的1.3倍，而新建房贷款新增量只有去年同期的28％。通过对辖内10家商业银行个贷业务人员调查显示，90％认为房贷新政刺激了二手房信贷的增长，促进二手房市场的活跃。100％对新建房市场持悲观态度，新政没有针对首套房信贷政策的调整，新建房市场低迷，前景不看好。今年新上市的预售楼盘数量同比大幅减少，目前新建房贷款投放集中于往年上市楼盘的尾盘。在三线城市房价水平不高，利用公积金资金就可以满足大部分改善性需求和刚性需求，利用商业贷款购房意愿仍低迷。2014年大庆市缴纳公积金职工42.3万人，缴存公积金65.1亿元，提取公积金56.4亿元，公积金贷款发放额32.4亿元，年末贷款余额169.2亿元，是同期个人住房商业贷款的1.5倍。

（三）新房市场供应充足，当年新上市面积下降

截至4月末，市区新建商品住房累计可售面积达到350万平方米，同比增长53％，市场供应充足。按2014年新建房销量进行推算，待售商品房消化周期需1.5年，按今年4月份销量进行推算，待售商品房消化周期需2.33年。前4个月新建商品住房批准预售面积25.1万平方米，同比下降59.3％。新增商品房供应集中在西城区，主要以大中套型为主，100～144平方米为主要区间，占当期上市面积的七成。

（四）新房交易量同比下降，销售价格略有下降

一季度商品房销售面积34万平方米、3522套、交易额18.7亿元，同比分别下降24％、23％、23％。3月份、4月份当月的新房销售面积分别为10万平方米、12.5万平方米，同比分别下降23％、27.9％。前4个月商品住房销售均价5173元/平方米，同比增长7％，但由于去年3万户油田公司老会战改善房创业城项目上市，均价低于市场价2000多元/平方米，拉低了同期均价，剔除创业城影响，实际销售价格较去年同期略有下降。打折促销成为开发商销售的常态，有的楼盘甚至打出零首付的广告。

（五）房地产投资同比下降，开发商拿地意愿低迷

2015年前4个月房地产开发投资5.01亿元，同比下降59.6％，新开工面积6.8万平方米，同比下降80.8％。一季度土地出让收入完成3.12亿元，减收4.78亿元，下降60.56％，市区共审批出让土地16宗、面积19公顷，比同期减少33公顷；成交的项目大部分为工业用地，房地产开发用地大幅减少。大庆市商品房存量较大需要消化，市民购房趋于理性。有些房地产项目建设缓慢，延期上市和交房。房地产开发企业投资意愿下降，商住开发用地市场疲软，企业拿地热情减弱，土地出让数量减少（如图2所示）。

图2 房地产开发投资及同比增速走势图

（六）储户房价预期低位回升，未来购房意愿仍低迷

5月20日对400份城镇储户进行问卷调查显示，预期未来房价不变的比例61％，较1季度上升0.5个百分点，预期房价上升的比例13％，较1季度上升2.5个百分点，预期房价下降的比例17.8％，较1季度下降3.5个百分点（如图3示）。未来房价预期指数47.4％，环比上升3.2个百分点，属低位回升。下季度计划购房的储户比例16.3％，环比下降1.5个百分点，在低区间震荡（如图4示）。当前股票市场十分活跃，股票投资意愿23％，环比上升11个百分点，创2009年调查以来历史新高，投资银行理财产品、债券意愿分别大幅下降7.25和7.5个百分点，房产投资意愿8.25％，环比上升1.25个百分点，也处于低区间。

图3 2009年以来储户未来房价预期走势图

图4 2009年以来储户下季购房计划比例走势图

三、政策建议

（一）优化投资创业人口政策，为房地产稳健发展奠定基础

优化三线城市的投资、创业、人口、税收等政策环境，打造资本、人才、技术的政策洼地，改变三线城市人口增长缓慢甚至净流出的现状，推进区域城镇化进程，为当地房地产稳健发展奠定基础。

（二）探索政府对保障房建设投入模式创新，稳定市场预期

建议以货币化的形式对享受保障房人员的购房行为进行补贴，不限定购房人购买的房产区域，房地产企业可以划出一定比例作为保障房，适当降低售价。加强对政策实施的监督管理，加大政策实施过程的公开和透明，一经检举，严查相关责任人，防止腐败滋生。既消化房产市场的去库存压力，又能使符合条件的人员获得保障房，也有助于稳定市场预期。

（三）加强房地产和互联网的合作，探索房地产发展新模式

当前房地产行业从“黄金时代”到“白银时代”，房地产企业必须摒弃单纯依靠规模化、粗犷式发展路径，积极转型寻求出路。加强房产营销模式创新，发展房产众筹、社区APP以及自营O2O等营销模式，通过嫁接互联网，从而使房地产大大降低外部交易成本，实现房价合理稳定。拓展房地产和互联网合作链条，逐步覆盖前端的融资、拿地、设计、开发、建材采购等领域以及中后端的生产建设商业运营、社区服务等领域,努力打造“互联网+房地产”全产业链的闭环。

（四）加强房地产业监督管理，保障购房人合法权益

政府监管部门应加大对商品房品质和建设进程的监督管理，促进房地产企业按时交房、办证，出台房地产企业管理办法，对于无法实现按时、按质交房的房地产企业，实施处罚和接管措施，保障购房人合法权益，提高潜在购房者的购房意愿。

〔责任编辑：宋洪德〕

F830.572

A

1002-2341（2015）04-0134-04

2015-06-11

王凤芝（1972-），女，黑龙江大庆人，调查统计科副科长，高级经济师，主要从事宏观经济金融研究。